Passaggio di consegne tra gli amministratori

[rosa50]

E' un diritto del condomino, se lo chiede, di essere presente al passaggio di consegne tra il vecchio ed il nuovo amministratore?
Rosa 50

 

[Antonio Azzaretto]

Caspita se è un diritto!
Anzi: Almeno due condòmini in rappresentanza del condominio dovrebbero essere sempre presenti al passaggio di consegne.

E, specialmente per le comunità residenziali di grandi dimensioni, questo a mio giudizio non basta ancora: Sarebbe necessario nominare un professionista per asseverare il passaggio di consegne tra i due amministratori.
Per altri approfondimenti su questo importantissimo argomento, ti lascio il link che segue:
La Community AziendaCondominio • Leggi argomento - Passaggio delle consegne tra amministratori di condominio

 

[rosa50]

ho chiesto nell'assemblea di nomina del nuovo amministratore (richiesta riportata nel verbale di assemblea) di essere convocata al passaggio di consegne, ma il nuovo amministratore non mi ha informato e le stesse sono state effettuate. Cosa posso fare?
Rosa 50

 

[Antonio Azzaretto]

Il condominio è una piccola scuola di politica.

Ora, ad esempio, hai imparato che l' amministratore ha molto più potere politico del singolo condòmino; la conseguenza di questa lezione è che se non ti organizzi con i tuoi soci condòmini non hai speranza di poter controllare con efficacia l' amministratore in carica.

Di seguito ti spiego meglio:

Il potere politico degli amministratori

Per "potere politico" intendo il potere di decidere.

In particolare intendo il potere di decidere "effettivo"; il potere di scegliere il "meglio" per i propri interessi.

Da questo punto di vista, finora, i condòmini hanno avuto un "potere" decisionale assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le loro esigenze organizzative, si sono da sempre "affidati" soltanto a ciò che l' amministratore comunica e/o fa sapere.

Proprio per questo motivo, l' amministratore, se vuole o se ritiene che sia necessario, ha da sempre avuto il potere "effettivo" di passare sopra la volontà dei condòmini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio interesse.

Questa assoluta libertà di informare (o di non informare) ha da sempre regalato all' amministratore una posizione dominante, che egli ha potuto sfruttare per perseguire i propri interessi.


Gli interessi politici dell' amministratore

L' amministratore ha fondamentalmente due interessi da perseguire, i quali molto spesso risultano in contrasto con ciò che è conveniente per i condòmini:

1) L' interesse di essere rieletto alla prossima assemblea;
2) L' interesse (anche solo potenziale) di procacciare affari ai fornitori, ai professionisti, ai tecnici, agli artigiani, agli assicuratori, etc..etc.. che fanno parte del "suo" NetWork di gestione.

E' importante che i condòmini capiscano bene che, fino a quando essi non sapranno creare la propria organizzazione condominiale e la propria squadra di professionisti, tecnici e fornitori, sarà l' amministratore che imporrà i "suoi" fornitori di fiducia.....oppure sarà il fornitore stesso che farà di tutto per "convincere" l' amministratore a concedergli il "diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio da lui amministrati.

E l' amministratore, finora, ha sempre goduto del potere assoluto di concedere o di non concedere questo diritto di lavorare, poichè non è mai sorto alcun altro potere "effettivo" che possa contrastarlo in modo efficace.

Inoltre, l' amministratore può esercitare questo "potere" anche perchè, agli occhi dei fornitori, egli appare "effettivamente" il cliente, e quindi assume in se il "reale" valore economico (Sconti, economie di scala, buon rapporto di qualità/prezzo, etc..etc...) che sarebbe, in teoria, risorsa economica vantaggiosa per i condòmini.

Il potere suddetto, deriva in sostanza da due situazioni di controllo politico consolidate, le quali mettono l' amministratore in posizione dominante rispetto all' assemblea:


I poteri di controllo politico dell' amministratore

L' amministratore ha a disposizione due grandi poteri di controllo politico da mettere in gioco:

1) La legge prevede una maggioranza schiacciante per sostituirlo con un altro amministratore (La maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno il 50% della proprietà), e i condòmini sono spesso divisi e non sanno come organizzarsi per far primeggiare i propri interessi.

Se l' assemblea non è in grado "politicamente" di formare questa maggioranza per nominare un altro amministratore, il "reggente" continua ad amministrare in "prorogatio", e questa situazione si può protrarre nel tempo anche per diversi anni.

Per questa ragione la scelta "politica" migliore, dal punto di vista dell' amministratore, è fornire i servizi "minimi" necessari per mantenere il malcontento della minoranza ad un livello "controllabile", al fine di poter impedire la formazione di un consenso "qualificato" verso un altro candidato amministratore.

Questo equilibrio politico precario pone l' amministratore in condizioni favorevoli per poter "manovrare" contratti e decisioni comuni a proprio vantaggio.

2) In aggiunta al "potere" conferito dalle norme in vigore, L' amministratore ha anche il monopolio della comunicazione interna.

In pratica tutte le informazioni commerciali e sociali circolano tra lui e l' insieme dei condòmini, e quindi l' amministratore ha la libertà di veicolare soltanto le informazioni che ritiene utili ai suoi scopi, tralasciando di diffondere le altre informazioni più scomode.

E' per questo motivo che diventa molto facile privilegiare gli interessi dei fornitori "amici" e dei professionisti che spesso sono di fiducia dell' amministratore, e non dei condòmini.

Diventa anche semplice "pilotare" le assemblee straordinarie, guidando con scaltrezza le gare di appalto verso contratti già definiti in precedenza.


Conseguenze nel mercato

Se ribaltiamo il discorso sul mercato, in pratica si può scrivere che tutti i soggetti economici coinvolti nella gestione condominiale, sono obbligati a trattare con gli amministratori per poter "avere il diritto" di lavorare con gli Enti Condomìnio.

Questa situazione di "sottomissione", di fatto, crea una "pressione" costante da parte dei fornitori, degli artigiani, dei tecnici, dei professionisti, degli assicuratori, i quali si affollano ogni giorno negli studi degli amministratori, con l' obiettivo primario di cercare con ogni mezzo (lecito o non lecito) di "avere il diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

Questa è la prassi consolidata ed accettata dalla stragrande maggioranza degli operatori economici, la quale condanna così i condòmini ad avere servizi scadenti e, per di più, ai prezzi massimi di mercato.


Gli interessi "politici" dei condòmini

Per poter incidere su questa situazione così compromessa da così tanti anni, i condòmini devono anzitutto "imparare" quali sono i loro interessi.

Controllo della comunicazione interna

I condòmini devono trovare dei sistemi di comunicazione autonomi ed efficienti per poter controllare le informazioni senza essere soggetti all' organizzazione dell' amministratore.

La Community AziendaCondomìnio si è impegnata per risolvere questo importantissimo problema istituendo un sistema di forum "privati", che ogni comunità residenziale può utilizzare per i propri interessi.


Controllo della propria organizzazione condominiale

I condòmini devono essere consapevoli di tutti i servizi attivati per il proprio condomìnio e di tutti i fornitori, tecnici, artigiani e professionisti che sono autorizzati a svolgere i propri servizi per la Comunità Residenziale.

Tutti i contratti in corso devono essere scritti, poichè i contratti verbali possono essere facilmente modificati da chi abbia il potere di farlo (L' amministratore, o il portiere o il consigliere delegato), e ne abbia ragioni valide per anteporre il proprio interesse a quello comune.

I fornitori devono assumere la consapevolezza che il potere di affidare i contratti di appalto o di mandato è saldamente in mano ai condòmini, e che, pertanto, l' amministratore non ha alcun potere decisionale effettivo di autorizzare i forntori a lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

Questa è la condizione necessaria per incentivare i fornitori a fare realmente gli interessi dei condòmini, e non degli amministratori.

I condòmini devono adottare delle procedure definite per attivare i propri fornitori, in modo che questa attività non possa essere controllata da chi abbia interessi personali per tentare di farlo.

Le procedure devono essere tali da mantenere il controllo interno della gestione condominiale da parte dei condòmini, al fine di impedire la creazione di centri di potere da parte di soggetti particolarmente furbi e interessati.


Avvertenze

La consapevolezza del potere politico da parte degli amministratori, porta come conseguenza ad un esercizio consapevole di questo potere, al fine di conseguire vantaggi economici personali.

Questo utilizzo distorto del potere, avviene spontaneamente e automaticamente nella stragrande maggioranza dei casi, poichè la maggior parte delle persone tende per quanto è possibile a fare i propri interessi egoistici se non viene adeguatamente controllata.

Per questo motivo, è opportuno che i condòmini diffondano questa cultura condominiale in modo che diventi patrimonio culturale collettivo.

La condivisione di questa cultura condominiale, permetterà lo sviluppo di sistemi di controllo dell' attività di gestione dei beni e dei servizi comuni sempre più efficaci, per garantire una gestione conveniente per chi abita nella casa.

 

[rosa50]

E' un obbligo di legge redigere un verbale oppure gli amministratori possono effettuare il passaggio di consegne senza scrivere quali documenti sono stati consegnati al nuovo amministratore? E quale è l'articolo di legge che condiziona tale obbligo?
Rosa50

 

[Antonio Azzaretto]

Il verbale delle consegne è un documento molto importante, perchè delimita la responsabilità della gestione tra l' amministratore decaduto e l' amministratore subentrante.
Per gli approfondimenti su questo argomento ti lascio il link che segue:
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