Passaggio da cedolare secca e normale

[luca1971]

Ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo con cedolare secca.
Nel contratto leggo:
1) Durata: durata della locazione 4 anni con scadenza 31/7/2023 con rinnovo di diritto per altri 4 anni salvo quanto il punto 2)
2) Disdetta alla prima scadenza: il locatore ha facolta´ di dare disdetta al presente contratto in occasione della prima scadenza inviando ai conduttori con almeno 6 mesi di preavviso lettera racc motivata come da art3 c1 L431/98
4) Procedura di rinnovo a nuove condizioni: alla seconda scadenza ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura

Ora io voglio passare da cedolare secca a ISTAT visto l´ inflazione.
Posso farlo o devo aspettare altri 4 anni?
Se posso cosa devo fare?

 

[uva]

Se posso cosa devo fare?

Lo puoi fare all'inizio di ogni annualità; non devi aspettare la fine del quadriennio.

Devi comunicare preventivamente la tua intenzione al conduttore tramite raccomandata ar.

All'inizio della nuova annualità devi pagare l'imposta di registro (metà a carico tuo e metà a carico del conduttore) presentando all'Agenzia delle Entrate il mod. RLI - adempimenti successivi - annualità successiva. Compili il quadro D del mod. RLI revocando l'opzione per la cedolare secca.
Puoi svolgere la pratica telematicamente entrando nel sito dell'Ag. Entrate con lo spid e inviando il mod. RLIWeb.
Tutto ciò entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.

 

[luca1971]

quindi entro 30 giugno 2023, mi confermi?
devo inviare un contratto nuovo da controfirmare?
che articoli di Legge devo citare della raccomandata?

 

[uva]

durata della locazione 4 anni con scadenza 31/7/2023

Quindi ogni annualità del contratto ha decorrenza dal 01/08 al 31/07 dell'anno successivo
Devi inviare la raccomandata ar al conduttore in modo che la riceva entro fine luglio.

devo inviare un contratto nuovo da controfirmare?

No.
Il contratto di locazione non disdettato si rinnoverà tacitamente per un ulteriore quadriennio.

Se il 31/07/2023 è la scadenza del quadriennio dovrai comunicare la proroga all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI entro 30 giorni. Contestualmente revochi l'opzione per la cedolare secca compilando il Quadro D.

 

[uva]

citare della raccomandata

Puoi scrivere come segue.

Egr. Sig.
.....(conduttore)

...........(data)
raccomandata ar

Oggetto: revoca opzione cedolare secca.

Con riferimento all'unità immobiliare...........(indirizzo) da lei condotta in locazione in forza del contratto stipulato il.....registrato presso l'Agenzia delle Entrate di .....in data...al n°......,le comunico quanto segue.

E' mia intenzione revocare l'opzione per il regime di tassazione “cedolare secca” del reddito da locazione per finalità abitative relativo al contratto in essere.​

Le ricordo che per tutta la durata della revoca è dovuta l’imposta di registro per le annualità contrattuali durante le quali si applica il regime fiscale ordinario.
Le comunico inoltre che con decorrenza.......il canone di locazione verrà aggiornato nella misura della variazione in aumento dell'indice Istat foi, come previsto da apposita clausola contrattuale.
Distinti saluti
(firma del locatore)

Ovviamente nel contratto di locazione deve esserci scritta la clausola relativa all'aggiornamento Istat.
Controlla se è prevista la richiesta preventiva del locatore al conduttore oppure no.

​

 

[luca1971]

Puoi scrivere come segue.

Egr. Sig.
.....(conduttore)

...........(data)
raccomandata ar

Oggetto: revoca opzione cedolare secca.

Con riferimento all'unità immobiliare...........(indirizzo) da lei condotta in locazione in forza del contratto stipulato il.....registrato presso l'Agenzia delle Entrate di .....in data...al n°......,le comunico quanto segue.

E' mia intenzione revocare l'opzione per il regime di tassazione “cedolare secca” del reddito da locazione per finalità abitative relativo al contratto in essere.​

Le ricordo che per tutta la durata della revoca è dovuta l’imposta di registro per le annualità contrattuali durante le quali si applica il regime fiscale ordinario.
Le comunico inoltre che con decorrenza.......il canone di locazione verrà aggiornato nella misura della variazione in aumento dell'indice Istat foi, come previsto da apposita clausola contrattuale.
Distinti saluti
(firma del locatore)

Ovviamente nel contratto di locazione deve esserci scritta la clausola relativa all'aggiornamento Istat.
Controlla se è prevista la richiesta preventiva del locatore al conduttore oppure no.

​

nel contratto vi e´ scritto:
Ai sensi e per gli effetti del comma 11 dell´ art 3 dl n23 del 14/3/2011 il locatore comunica ai conduttori di volersi avvalere del regime della cedolare secca. Il locatore informa quindi con la presente i conduttori di voler rinunciare, per il periodo corrispondente alla durata dell´ opzione, alla facolta´ di chiedere l´ aggiornamento del canone a qualunque titolo, inclusa la variazione accertata dell´ istat ...

posso procedere?

 

[uva]

posso procedere?

Puoi procedere all'aumento Istat del canone di locazione solo se revochi l'opzione per la cedolare secca.

Ti può interessare la spiegazione dell'Agenzia delle Entrate (in particolare il paragrafo "Quanto dura l'opzione"):

Schede - Registrazione contratti beni immobili - Cedolare secca - Che cos'è - Agenzia delle Entrate

Cedolare secca - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

 

[uva]

nel contratto vi e´ scritto:

In genere nei contratti si scrive una clausola relativa all'aggiornamento Istat del canone di locazione, inclusa la necessità o meno di avvisare preventivamente il conduttore.

Io scrivo:
Il canone di locazione sarà aggiornato ogni anno, automaticamente e senza necessità di richiesta del locatore, nella misura della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto a due mesi precedenti quello di inizio del presente contratto.

In caso di opzione per la cedolare secca contestuale all'inizio della locazione e alla registrazione del contratto, scrivo anche la clausola che hai citato tu nel post n. #6.

 

[estate]

Anche se non è oggetto della domanda bisognerà ricordare che in tema IMU il passaggio alla tassazione normale comporta il calcolo dell'IMU in misura intera, senza più la riduzione del 25%.

 

[uva]

la riduzione del 25%.

La riduzione 25% dell'aliquota IMU riguarda gli immobili abitativi locati con contratto concordato.
Non dipende dal regime fiscale scelto dal locatore (cedolare secca o regime IRPEF ordinario).

Il passaggio alla tassazione con regime ordinario comporta che invece di pagare la cedolare secca (al 21% se si tratta di un contratto libero 4 + 4) @medicol dovrà sommare il reddito da locazione agli altri suoi redditi e pagare l'IRPEF in base alle aliquote progressive per scaglioni.