Passaggio a canone concordato da cedolare secca

[Liederman]

Ho un contratto in scadenza a fine ottobre e vorrei passare al canone concordato per pagare meno tasse e poter così anche ridurre il canone all'inquilino.

Ho queste domande:

• Devo terminare il contratto precedente e farne uno ex novo oppure posso fare una aggiunta al contratto esistente? Tenete conto che il contratto attuale (cedolare secca) è 4+4, mentre per il concordato dovrei fare credo 3+2.
• Dalla cifra indicata nell'accordo comunale sul canone concordato immagino siano escluse le spese accessorie (condominiali). E' così?

 

[uva]

1) Devi prima chiudere il contratto in essere.
Se lo risolvi ora, cioè prima della scadenza naturale che scrivi essere a fine ottobre, devi comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI entro 30gg. Essendo in cedolare secca, l'imposta di risoluzione non è dovuta.
Poi stipuli il contratto concordato, in base ai parametri dell'Accordo Territoriale in vigore nel Comune dove si trova l'immobile. E' sempre possibile optare per la cedolare secca.
In alcuni Comuni ci sono diverse tipologie di contratto concordato: 3 + 2, 4 + 2, 5 + 2, 6 + 2.

2) L'importo del canone di locazione calcolato secondo i parametri esclude gli oneri accessori (spese condominiali).

 

[Liederman]

1) Devi prima chiudere il contratto in ssere.
Se lo risolvi ora, cioè prima della scadenza naturale che scrivi essere a fine ottobre, devi comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI entro 30gg. Essendo in cedolare secca, l'imposta di risoluzione non è dovuta.
Poi stipuli il contratto concordato, in base ai parametri dell'Accordo Territoriale in vigore nel Comune dove si trova l'immobile. E' sempre possibile optare per la cedolare secca.
In alcuni Comuni ci sono diverse tipologie di contratto concordato: 3 + 2, 4 + 2, 5 + 2, 6 + 2.

2) L'importo del canone di locazione calcolato secondo i parametri esclude gli oneri accessori (spese condominiali).

Grazie.
Dimenticavo di dire che il contratto 4+4 è alla scadenza dei primi quattro anni. Immagino che devo quindi fare una risoluzione consensuale con l'inquilino.

 

[uva]

il contratto 4+4 è alla scadenza dei primi quattro anni. Immagino che devo quindi fare una risoluzione consensuale con l'inquilino.

Allora è importante che la disdetta del contratto provenga dall'inquilino.
A mio parere è opportuno che l'inquilino manifesti la sua volontà di non rinnovare l'attuale contratto di locazione (tu potresti evitare il rinnovo alla fine del primo quadriennio solo in determinati casi tassativamente indicati dalla legge).
Tu accetti la sua disdetta, e di comune accordo stabilite di proseguire la locazione con un nuovo contratto.

 

[Liederman]

Allora è importante che la disdetta del contratto provenga dall'inquilino.

Perchè? Che differenza c'è con la risoluzione consensuale? si fa un foglio firmato da entrambi in cui si dichiara l'intenzione di risolvere anticipatamente il contratto. Chiedo solo per capire meglio.
Chiarissimo cmq che non posso essere invece io, come proprietario, a chiedere unilateralmente la risoluzione.

 

[uva]

si fa un foglio firmato da entrambi in cui si dichiara l'intenzione di risolvere anticipatamente il contratto

Sì, può andare bene la risoluzione consensuale.
Però sono contraria perché a volte ho constatato l'inaffidabilità degli inquilini: prima danno il consenso e poi cambiano idea.
Quindi preferisco che la risoluzione sia chiesta dall'inquilino, non proposta da me. Io mi limito ad accettare la richiesta della controparte.

Ti linko una discussione recente in cui mi dichiaravo contraria alla risoluzione consensuale (riguarda una situazione diversa dalla tua, che comunque continueresti il rapporto locativo con lo stesso conduttore) - post dal n. #6 in avanti:

Disdetta contratto alla prima scadenza, risoluzione consensuale, comunicazioni all'Agenzia delle Entrate

 

[Liederman]

Sì, può andare bene la risoluzione consensuale.
Però sono contraria perché a volte ho constatato l'inaffidabilità degli inquilini: prima danno il consenso e poi cambiano idea.
Quindi preferisco che la risoluzione sia chiesta dall'inquilino, non proposta da me. Io mi limito ad accettare la richiesta della controparte.

Osservazione interessante! grazie

 

[casanostra]

Se il contratto viene fatto spirare al termine dei primi 4 anni e se non comunichi la proroga all'Agenzia delle Entrate per loro il contratto è scaduto, puoi registrare un nuovo contratto, questa volta concordato, con lo stesso conduttore senza soluzione di continuità.
Il conduttore non penso abbia nulla da eccepire visto che il canone gli viene ridotto ed eventuali detrazioni d'imposta sono più favorevoli.

 

[Liederman]

Se il contratto viene fatto spirare al termine dei primi 4 anni e se non comunichi la proroga all'Agenzia delle Entrate per loro il contratto è scaduto, puoi registrare un nuovo contratto, questa volta concordato, con lo stesso conduttore senza soluzione di continuità.
Il conduttore non penso abbia nulla da eccepire visto che il canone gli viene ridotto ed eventuali detrazioni d'imposta sono più favorevoli.

A sto punto almeno un foglio di risoluzione consensuale lo farei. Rimane cmq una buona osservazione perchè in effetti - mentre in generale è utile - in questo caso invece non serve farsi fare la raccomandata dall'inquilino come dice @uva

In realtà non è neanche necessario fare il passaggio al canone concordato entro fine ottobre (scadenza dei primi 4 anni). Potrei farlo per dire in novembre (senza fretta cattiva consigliera quindi) e risolvere il contratto esistente in modo consensuale. Tanto con la cedolare secca (regime attuale) non ci sono bolli e imposte varie. Giusto?

 

[uva]

con la cedolare secca (regime attuale) non ci sono bolli e imposte varie. Giusto?

Sì, è giusto.
Con la cedolare secca non sono dovute né imposta di registro (salvo il caso di cessione) né imposta di bollo.

Tutto vero quello che ha scritto @casanostra; ma bisogna considerare anche la durata dei contratti (non solo il canone, che con il concordato è più favorevole per l'inquilino).

Col contratto in essere 4 + 4: se rinnovato, l'inquilino avrà davanti un altro quadriennio.

Col nuovo contratto concordato 3 + 2: la durata è di 3 anni, e alla scadenza del triennio il proprietario potrà inviare la disdetta se si troverà in una delle situazioni previste dalla legge (ad esempio uso per sé o suoi familiari).
In mancanza di disdetta motivata, il rinnovo sarà di 2 anni (e non di 4).

Capisco che sono sfumature, e che nel caso attuale quasi sicuramente non hanno alcuna rilevanza.
Ma vi posso dire per esperienza personale che i consulenti del Sunia (associazione degli inquilini) si basano proprio su queste sfumature per addossare le responsabilità ai locatori.
Motivo per cui io preferisco non rischiare e non fare risoluzioni consensuali con gli inquilini.