Ciao a tutti.
Tempo fa ho registrato un contratto di affitto all'Agenzia delle Entrate di Treviso e per il calcolo dell'imposta di registro hanno tenuto conto anche all'importo relativo alle spese condominiali inserite nell'art. oneri accessori.
Successivamente ho sporto un reclamo scritto sostendendo che gli oneri accessori non dovevano essere cumulati; tra l'altro non mi è chiaro se il cumulo riguarda anche ai fini IRPEF e non solamente per l'imposta di registro.
Riporto la risposta dell'Agenzia delle Entrate successiva al mio reclamo:
OGGETTO: Imposta di registro su contratti di locazione – Oneri accessori.
Il contribuente, sig. Perin Michele, ha registrato in data 20/10/2008 un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate di Treviso, corrispondendo a titolo di imposta di registro l’importo di € 67,00 ed i tributi speciali nella misura di € 3,72.
In sede di registrazione l’ufficio ha cumulato al canone di locazione annuo di € xxxxxx l’importo di € xxxxx annui relativi alle spese condominiali, posto che nel regolamento contrattuale è previsto che mensilmente il conduttore verserà direttamente al locatore la somma di € 20,00 assieme alla rata mensile di affitto.
Il contribuente ha fatto presente che la risoluzione 251167 del 29/02/1980 afferma che gli oneri accessori di qualunque natura non devono essere considerati componenti della base imponibile del contratto. L’addetto alla registrazione ha risposto che la risoluzione non è più attuale. Il C.A.M., consultato nel merito dal contribuente afferma il contrario, ragion per cui il sig. Perin Michele a proposto reclamo avverso lo scrivente ufficio.
Fin da epoca remota il Ministero delle Finanze con le risoluzioni 300636 del 09/06/1973, 301613 del 06/12/1974 e 302097 del 16/01/1975 aveva stabilito che “le somme dovute al locatore a titolo diverso dal canone locatizio, in quanto corrispettivi in senso ampio facenti carico al locatario e previsti nel contratto, concorrono a formare – come per il passato – la base imponibile agli effetti dell’applicazione dell’imposta di registro”. A tale proposito l’amministrazione chiarì che l’imposta era dovuta sia nel caso che il rimborso delle spese al locatore fosse determinato in misura forfettizzata, sia nel caso in cui fosse convenuto il pagamento mensile per un importo presunto, salvo conguaglio alla fine di ogni periodo locatizio.
Successivamente all’entrata in vigore della legge sull’equo canone, con risoluzione 251167 del 29/02/1980 lo stesso Ministero stabili che l’art. 9 della legge 392/1978 consentiva di “ritenere che attualmente, l’obbligo di corrispondere le spese accessorie, per le quali il proprietario dell’immobile ha, ora, soltanto una responsabilità sussidiaria, non deriva più da una libera contrattazione fra le parti ma ha un vero e proprio carattere di obbligazione ex lege,” e che, per questa ragione, “ gli oneri accessori al contratto di locazione, qualunque sia la natura degli stessi, non debbano essere considerati quale componente della base imponibile ai sensi dell’art. 41, D.P.R. 634/72” (ora art. 43 lett. h) del D.P.R. 131/1986).
A ben vedere l’art. 9 della legge 392/1978, stabilisce che “ Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica …… ecc. ecc. “
Ebbene il patto contrario si riferisce proprio all’ipotesi che la somma relativa agli oneri accessori venga determinata a parte ed il locatore assuma l’obbligazione accessoria (rispetto a quella, principale, di concedere in godimento la cosa immobile per un dato tempo) di fornire a proprie spese i servizi in questione.
Non a caso, con ulteriore ripensamento, il Ministero emanava la risoluzione 251253 del 07/03/1980 laddove affermava che gli oneri condominiali confluiscono nella base imponibile della locazione soltanto se determinati forfettariamente e conglobati nel canone di locazione in base a specifica pattuizione.
Alla definitiva soluzione del problema si è arrivati con l’art. 67, comma 11, del D.L. 30/08/1993, n. 311, convertito, con modificazioni, dalla legge 29/10/1993, n. 427, che ha introdotto un nuovo comma nel testo del più volte citato art. 9 della legge 27/07/1978, n. 392, stabilendo espressamente che gli oneri accessori previsti dal primo comma (vedi sopra) “ addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 633/1972”.
La norma ora citata, per quanto esplicitamente riferita all’IVA, configura un principio di carattere generale in ordine alla natura degli oneri accessori valido anche agli effetti dell’imposta di registro.
Va segnalato, per completezza, che la prevalente giurisprudenza della Commissione Tributaria Centrale è orientata per l’inclusione delle spese condominiali nella base imponibile delle locazioni, quando tali oneri accessori sono oggetto di rimborso dal conduttore a locatore. (ex pluribus C.T.C. sez. XVI del 07/12/1984 n. 3450; sez. XVI del 15/09/1990 n. 5783; sez. VI del 02/07/1994 n. 2387).
La presente comunicazione viene inviata al contribuente e per conoscenza al Centro Multicanale di Venezia con la precisazione che lo scrivente non è in grado di stabilire quale C.A.M. sia stato contattato dal sig. Perin Michele.
p. IL DIRETTORE
Roberto Ministeri
Il Capo Area Servizi
Cristina Berto
Grazie a chi mi risponderà anche per il calcolo ai fini IRPEF.
Michele
Tempo fa ho registrato un contratto di affitto all'Agenzia delle Entrate di Treviso e per il calcolo dell'imposta di registro hanno tenuto conto anche all'importo relativo alle spese condominiali inserite nell'art. oneri accessori.
Successivamente ho sporto un reclamo scritto sostendendo che gli oneri accessori non dovevano essere cumulati; tra l'altro non mi è chiaro se il cumulo riguarda anche ai fini IRPEF e non solamente per l'imposta di registro.
Riporto la risposta dell'Agenzia delle Entrate successiva al mio reclamo:
OGGETTO: Imposta di registro su contratti di locazione – Oneri accessori.
Il contribuente, sig. Perin Michele, ha registrato in data 20/10/2008 un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate di Treviso, corrispondendo a titolo di imposta di registro l’importo di € 67,00 ed i tributi speciali nella misura di € 3,72.
In sede di registrazione l’ufficio ha cumulato al canone di locazione annuo di € xxxxxx l’importo di € xxxxx annui relativi alle spese condominiali, posto che nel regolamento contrattuale è previsto che mensilmente il conduttore verserà direttamente al locatore la somma di € 20,00 assieme alla rata mensile di affitto.
Il contribuente ha fatto presente che la risoluzione 251167 del 29/02/1980 afferma che gli oneri accessori di qualunque natura non devono essere considerati componenti della base imponibile del contratto. L’addetto alla registrazione ha risposto che la risoluzione non è più attuale. Il C.A.M., consultato nel merito dal contribuente afferma il contrario, ragion per cui il sig. Perin Michele a proposto reclamo avverso lo scrivente ufficio.
Fin da epoca remota il Ministero delle Finanze con le risoluzioni 300636 del 09/06/1973, 301613 del 06/12/1974 e 302097 del 16/01/1975 aveva stabilito che “le somme dovute al locatore a titolo diverso dal canone locatizio, in quanto corrispettivi in senso ampio facenti carico al locatario e previsti nel contratto, concorrono a formare – come per il passato – la base imponibile agli effetti dell’applicazione dell’imposta di registro”. A tale proposito l’amministrazione chiarì che l’imposta era dovuta sia nel caso che il rimborso delle spese al locatore fosse determinato in misura forfettizzata, sia nel caso in cui fosse convenuto il pagamento mensile per un importo presunto, salvo conguaglio alla fine di ogni periodo locatizio.
Successivamente all’entrata in vigore della legge sull’equo canone, con risoluzione 251167 del 29/02/1980 lo stesso Ministero stabili che l’art. 9 della legge 392/1978 consentiva di “ritenere che attualmente, l’obbligo di corrispondere le spese accessorie, per le quali il proprietario dell’immobile ha, ora, soltanto una responsabilità sussidiaria, non deriva più da una libera contrattazione fra le parti ma ha un vero e proprio carattere di obbligazione ex lege,” e che, per questa ragione, “ gli oneri accessori al contratto di locazione, qualunque sia la natura degli stessi, non debbano essere considerati quale componente della base imponibile ai sensi dell’art. 41, D.P.R. 634/72” (ora art. 43 lett. h) del D.P.R. 131/1986).
A ben vedere l’art. 9 della legge 392/1978, stabilisce che “ Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica …… ecc. ecc. “
Ebbene il patto contrario si riferisce proprio all’ipotesi che la somma relativa agli oneri accessori venga determinata a parte ed il locatore assuma l’obbligazione accessoria (rispetto a quella, principale, di concedere in godimento la cosa immobile per un dato tempo) di fornire a proprie spese i servizi in questione.
Non a caso, con ulteriore ripensamento, il Ministero emanava la risoluzione 251253 del 07/03/1980 laddove affermava che gli oneri condominiali confluiscono nella base imponibile della locazione soltanto se determinati forfettariamente e conglobati nel canone di locazione in base a specifica pattuizione.
Alla definitiva soluzione del problema si è arrivati con l’art. 67, comma 11, del D.L. 30/08/1993, n. 311, convertito, con modificazioni, dalla legge 29/10/1993, n. 427, che ha introdotto un nuovo comma nel testo del più volte citato art. 9 della legge 27/07/1978, n. 392, stabilendo espressamente che gli oneri accessori previsti dal primo comma (vedi sopra) “ addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 633/1972”.
La norma ora citata, per quanto esplicitamente riferita all’IVA, configura un principio di carattere generale in ordine alla natura degli oneri accessori valido anche agli effetti dell’imposta di registro.
Va segnalato, per completezza, che la prevalente giurisprudenza della Commissione Tributaria Centrale è orientata per l’inclusione delle spese condominiali nella base imponibile delle locazioni, quando tali oneri accessori sono oggetto di rimborso dal conduttore a locatore. (ex pluribus C.T.C. sez. XVI del 07/12/1984 n. 3450; sez. XVI del 15/09/1990 n. 5783; sez. VI del 02/07/1994 n. 2387).
La presente comunicazione viene inviata al contribuente e per conoscenza al Centro Multicanale di Venezia con la precisazione che lo scrivente non è in grado di stabilire quale C.A.M. sia stato contattato dal sig. Perin Michele.
p. IL DIRETTORE
Roberto Ministeri
Il Capo Area Servizi
Cristina Berto
Grazie a chi mi risponderà anche per il calcolo ai fini IRPEF.
Michele
