Nuovo contratto locazione dal 1 settembre con opzione cedolare secca

[soldatino]

Cari amici del forum,
ho una serie di quesiti da porre a chi è in grado di aiutarmi, in quanto ho una situazione non complessa ma piuttosto articolata. A luglio 2011 ho affittato un appartamento in regime di cedolare secca con contratto 3+2 e a novembre ho pagato l'anticipo delle tasse dovute. Nel 730 presentato quest'anno mi è stato calcolato il saldo dei sei mesi 2011 con il metodo storico per cui a novembre il sostituto di imposta mi tratterrà in busta quanto dovuto. Nel frattempo l'inquilino ha dato disdetta del contratto e alla fine di luglio 2012 se ne è andato. Ho trovato un altro inquilino che firmerà il contratto dal 1.9.2012 sempre in regime di cedolare secca con contratto 3+2. A questo punto i miei quesiti e/o conferme a quanto, con le esperienze passate, dovrei fare:


l'1.9.2012 faccio firmare il contratto di locazione e l'inquilino prende possesso dell'appartamento;
nei giorni successivi, ma molto vicini al 1.9 faccio la raccomandata a.r. all'inquilino per informarlo dell'opzione della ceodalare secca, non inserita nel contratto per ternermi libero un giorno di non applicarla;
entro i 30 giorni successivi al 1.9 registro il contratto all'Agenzia delle Entrate;
a novembre 2012, mentre il sosstituto di imposta mi trattiene quanto detto prima, io pago con F24 l'anticipo di quanto dovuto nel 2012 per il periodo settembre-dicembre;
essendo in regime di cedolare secca non faccio alcuna denuncia alla polizia.

E' corretto tutto ciò?

Grazie in anticipo a chi mi dà una mano

 

[mapeit]

Puoi inserire direttamente nel contratto la clausola per usufruire della cedolare secca, con opzione di revoca in qualsiasi momento, così non devi inviare nessuna raccomandata all'inquilino.
Ti fornisco un esempio.
Così come specificato al comma 4 del paragrafo 8.3 della Circolare n. 26/E del 01/06/2011 dell’Agenzia delle Entrate, in riferimento all’Articolo 3 del Dlgs 14/03/2011 n. 23, la parte locatrice rinuncia espressamente, per la durata del presente contratto e salvo revoca scritta che si riserva di far pervenire in qualsiasi momento, all’applicazione degli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo e comunica contestualmente alla controparte l’opzione per il regime di tassazione della "cedolare secca", restando così esonerata dall’obbligo di inviare alla parte conduttrice analoga comunicazione mediante lettera raccomandata ed esonerate entrambe le parti dall’obbligo di corrispondere l’imposta di registro.
Per il discorso dell'imposta sostitutiva, se ho ben capito, il sostituto di imposta non ti ha trattenuto l'acconto per la cedolare secca per il 2012 giusto ? In tal caso dobvrai versarlo tu a Novembre con F24.
Per la registrazione puoi effettuarla tu con SIRIA, non c'è nulla da pagare e la comunicazione alla P.S. è stata abolita per TUTTI i contratti REGISTRATI ad uso abitativo, sia che si opti per la cedolare secca o meno. Solo i professionisti che stipulano un contratto nell'esercizio della professione sono tenuti ad inviarla.

 

[soldatino]

Grazie Mapeit per tutti i tuoi buoni consigli. Il sostituto d'imposta a novembre mi tratterrà in busta paga una somma (sto in vacanza e non ho con me il 730) relativa al 2012, ma non nella presunzione che l'appartamento quest'anno sarebbe stato affittato per dodici mesi alla stessa persona, ma come dicevo in precedenza applicando il metodo storico e pertanto relativo all'anticipo 2012 per i sei mesi in cui è rimasto affittato l'anno scorso. Il tutto si sarebbe sistemato con il 730/2013; ora però il fatto che se ne sia andato a fine luglio mi obbliga, come anche tu dici a sistemare l'anticipo a novembre per il periodo da settembre a dicembre per cui a novembre il sostituto mi trattiene una parte ed io integro l'altra con F24. Mi sembra corretto o sbaglio?

Grazie ancora

 

[mapeit]

Complicato ma corretto, basta che alla fine tu versi nel 2012 il 95% del 21% di quanto hai percepito come locazioni nell'anno.

 

[ncolitti]

Puoi inserire direttamente nel contratto la clausola per usufruire della cedolare secca, con opzione di revoca in qualsiasi momento, così non devi inviare nessuna raccomandata all'inquilino.

Ottimo!
Dunque la riteniamo ufficiale la non-obbligatorietà dell'invio della raccomandata, nonostante la legge non parli di eccezioni all'obbligo di invio, per la verità.
Comunque quest'obbligo stava veramente come i cavoli a merenda, in una normativa che tendeva per il resto a sburocratizzare e snellire gli adempimenti.:???:

 

[mapeit]

Ottimo!
Dunque la riteniamo ufficiale la non-obbligatorietà dell'invio della raccomandata, nonostante la legge non parli di eccezioni all'obbligo di invio, per la verità.
Comunque quest'obbligo stava veramente come i cavoli a merenda, in una normativa che tendeva per il resto a sburocratizzare e snellire gli adempimenti.:???:

La legge no, ma al comma 4 del paragrafo 8.3 della Circolare n. 26/E del 01/06/2011 dell’Agenzia delle Entrate, in riferimento all’Articolo 3 del Dlgs 14/03/2011 n. 23, è detto esplicitamente che qualora la comunicazione venga riportata nel contratto non vi sia l'obbligo della raccomandata.

 

[ncolitti]

La legge no, ma al comma 4 del paragrafo 8.3 della Circolare n. 26/E del 01/06/2011 dell’Agenzia delle Entrate, in riferimento all’Articolo 3 del Dlgs 14/03/2011 n. 23, è detto esplicitamente che qualora la comunicazione venga riportata nel contratto non vi sia l'obbligo della raccomandata.

E sì, la circolare è chiara.
A colpo d'occhio mi sembrava un po' contra legem ma, a rifletterci meglio, va considerata "interpretativa di buon senso"!!

Grazie Mapeit!

 

[alberto bianchi]

Grazie Mapeit per tutti i tuoi buoni consigli. Il sostituto d'imposta a novembre mi tratterrà in busta paga una somma (sto in vacanza e non ho con me il 730) relativa al 2012, ma non nella presunzione che l'appartamento quest'anno sarebbe stato affittato per dodici mesi alla stessa persona, ma come dicevo in precedenza applicando il metodo storico e pertanto relativo all'anticipo 2012 per i sei mesi in cui è rimasto affittato l'anno scorso. Il tutto si sarebbe sistemato con il 730/2013; ora però il fatto che se ne sia andato a fine luglio mi obbliga, come anche tu dici a sistemare l'anticipo a novembre per il periodo da settembre a dicembre per cui a novembre il sostituto mi trattiene una parte ed io integro l'altra con F24. Mi sembra corretto o sbaglio?

Grazie ancora

Il mtodo storico è comunque valido e l'applicazione, che implica un acconto calcolato solo su 6 mesi, non comporta certo delle sanzioni.
Diciamo che il metodo da te scelto, previsionale, è più pratico dal punto di vista contabile ( e psicologico) in quanto a giugno 2013 avrai per l'anno 2012 da versare un saldo inferiore. Ma è solo apparenza.