Nuovo contratto di locazione ad uso abitativo con garante e cedolare secca

[elvy]

Salve!
Vorrei sottoporvi due semplice questioni:
dovrei locare un appartamento per un canone mensile di € 380.
Viste, però, le esperienze appena passate in cui l'inquilino non provvedeva ai pagamenti vorrei potermi tutelare maggiormente magari inserendo nel contratto di locazione ad uso abitativo la garanzia di un terzo.
Mi domandavo se fosse possibile averne un modello???!!
Poi leggevo della cedolare secca, e quindi mi chiedevo quali siano le differenze rispetto al contratto senza questa cedolare e quale convenga di più??
Grazie tantissime!!!

 

[tovrm]

Per le clausole di fidejussione puoi rifarti ai tanti modelli che si trovano anche sul web, l'importante è che la garanzia sia a prima richiesta ogni eccezione rimossa, con rinuncia al beneficio della preventiva escussione e irrevocabile per tutta la durata del contratto e con validità fino a 12 mesi successivi alla scadenza del contratto.
Con o senza cedolare secca?
-senza cedolare secca si paga l'imposta di registro per il contratto (ogni anno ciascuno, locatore e conduttore, 1% del canone anno con un minimo di 67 Euro complessivi), per la garanzia (0,5% dell'importo garantito con un minimo di 168 Euro) e si pagano i bolli; le imposte si pagano in base al proprio scaglione IRPEF di riferimento;
-con cedolare secca non si paga nulla di tutto questo, a patto che la garanzia sia inserita nel contratto di locazione; le imposte sono in misura fissa 19% o 21% a seconda della tipologia contrattuale adottata. In questo caso bisogna rinunciare espressamente (nel contratto) a qualsiasi adeguamento del canone per tutto il periodo di adesione al regime di cedolare secca.

A te la scelta...

 

[JERRY48]

Il 2013 potrebbe essere l'anno della "cedolare secca". Infatti dal 1° Gennaio si è avuto, per l'applicazione della legge Fornero, un aumento della tassazione ordinaria sugli affitti visto che è stato ridotto dal 15 al 5% lo sconto forfettario dell'imponibile IRPEF sui redditi di locazione. In altri termini dal 2013 si dovrà pagare l'IRPEF sul 95% del canone libero (invece che sull'85%) e sul 66,5% del canone concordato (invece che sul 59,5%).
Questo inasprimento renderà sicuramente più conveniente la cedolare secca, anche per i contribuenti a basso reddito

 

[eleonora buda]

Buongiorno Elvy,
1)per esperienza personale l'unico modo per tutelarti da una eventuale morosità è quella di farti rilasciare dall'inquilino una fidejussione bancaria a prima richiesta, per esempio pari a 12 mensilità, di cui 3 a garanzia di danni all'immobile e 9 a garanzia dei canoni di locazione. Si sa che la fidejussione è un costo per l'inquilino, ed è molto difficile ottenerla, perchè in sostanza l'inquilino si vede congelato tale l'importo, al quale il proprietario puoi attingere, direttamente e con semplice richiesta, dal momento che si presentano i presupposti di inadempienza contrattuale. In alternativa alla fid. bancaria esiste una fidejussione assicurativa sempre a prima richiesta, che tutela il proprietario allo stesso modo, mentre per l'inquilino il costo si limita al premio assicurativo.
2) Aderendo alla cedolare secca, già in fase di registrazione del contratto, si evita il pagamento dell'imposta di registro, anche per le annualità successive, bolli, imposta di € 67,00 nel caso di risoluzione anticipata della locazione. Il proprietario non potrà applicare sul canone l'adeguamente ISTAT annuale. La tassazione in dichiarazione dei redditi sarà fissa al 21% o 19% dipende dal contratto, ma devi considerare però che l'imponibile o l'imposta relativa ai canoni, non si sommano ad eventuali altri redditi e quindi non potranno essere considerati utili in caso di deduzione di spese o detrazione di imposte.
Quindi opzionare o meno per la cedola secca dipende anche dalla tua fascia reddittuale, se lo scaglione di riferimento è già il 23% o 27%, ovvio che la cedolare conviene.
Saluti.

 

[elvy]

Grazie tante a tutti!

Io però pensavo ad una garanzia fidejussoria di un terzo persona fisica quale ad esempio il padre, ovviamente verificando la situazione patrimoniale e lavorativa dello stesso.
Potrebbe essere un'idea?
La strada della cedolare secca mi sembra la migliore!
Ancora grazie

 

[eleonora buda]

La verifica della situazione patrimoniale e lavorativa del conduttore che ovviamente precede la stipulazione del contratto di affitto, non è garanzia di nulla, ed in caso di morosità devi procede con decreto ingiuntivo e procedura di sfratto, anticipando spese legali e con tempi lunghissimi, ti salvi se hai in mano una fidejussione come descritto sopra. Quindi la garanzia di una terza persona, se valida e fattibile contrattualmente, vale quanto quella del conduttore moroso.

 

[jac0]

L'UPPI suggerisce questa formulazione della garanzia del terzo:
"
Altre clausole

Interviene alla firma del presente contratto in qualità di fideiussore del conduttore il Sig. nome cognome, nato a città pr , CF residente in città, via , cap, il quale dichiara espressamente di rendersi coobbligato con il conduttore al rispetto di tutte le clausole del contratto, in particolare per il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori di competenza, rinunciando espressamente, in caso di inadempimento da parte dell’obbligato principale, al beneficio dell’escussione.
"
Il testo è collocato dopo l'ultimo articolo del contratto. La firma del garante va sotto quella del conduttore.

 

[adimecasa]

per quanto riguarda la registrazione del contratto dipende dal tuo reddito, per la fidejussione è più problematica, per un garante come un genitore e più facile e meno costoso, per quella bancaria è più problematica per il locatario, se non dispone del capitale versato alla Banca, la Banca non la rilascia, vedi un po quale sia la migliore ciao