Nuovo contratto affitto ad inquilini gia' con contratto e recesso

[pesco]

Buongiorno, mi trovo ad affrontare un problema. Quattro anni fa' ho dato in locazione un appartamento 4/4 Ad una coppia. Questi litigano ed il marito recede dal contratto, io vado a fare la risoluzione presso Agenzia delle Entrate ed intanto la moglie con 2 bambini si reca dalla mamma mi consegna una chiave e mi chiede di trattenere l'altra per portare via le ultime cose. Fanno pace marito e mogli e rientrano in casa. Ho detto che ormai quel contratto non e' piu' valido e bisognera' stipularne uno nuovo, il marito non capisce e mi risponde che non vuole farne uno nuovo Cosa posso fare? Agenzia delle Entrate mi dice che se l'inquilino non firma io nonposso fare nulla. Ma come faccio a dimostrare nell'unico gli affitti che adesso anche se in ritardo percepisco? Io rilascio ricevuta ma a fronte di che ??? Grazie a chi mi rispondera'

 

[uva]

Io rilascio ricevuta ma a fronte di che ??

Rilasci ricevuta per indennità di occupazione (art. 1591 Cod.Civ.) perché il contratto di locazione è stato risolto, e la risoluzione correttamente comunicata all'Agenzia delle Entrate.

Però non è chiaro un particolare importante: il contratto era intestato solo al marito o ad entrambi i coniugi?
In quest'ultimo caso, anche la moglie cointestataria avrebbe dovuto comunicarti la sua volontà di recedere. Senza la disdetta anticipata di entrambi i coniugi per recesso non avresti dovuto risolvere il contratto; era necessario appurare e documentare la volontà di entrambi i cointestatari.

Comunque ha ragione l'Agenzia delle Entrate: per regolarizzare la situazione occorre un nuovo contratto firmato dal/dai conduttore/conduttori.

 

[pesco]

Ok il contratto risolto era intestato solo al marito, adesso ho chiesto alla moglie di rifare un contratto a suo nome anche se le utenze sono intestate al marito. Posso fare un contratto transitorio visto che le loro intenzioni sono quelle di trovare altro alloggio in altro comune. La mia difficolta' nasce dal fatto che questi hanno difficolta' a pagare gli affitti ma nel momento dello sfratto che spero non succeda ha valore un transitorio o fare un 4x4 e poi dare disdetta disdetta se le cose si mettono male?

 

[uva]

Posso fare un contratto transitorio visto che le loro intenzioni sono quelle di trovare altro alloggio in altro comune.

La motivazione dell'esigenza transitoria (in questo caso dell'inquilino) deve essere citata nel contratto e documentata.
Il motivo da loro addotto è troppo generico: se avessero già in mano una proposta di acquisto di una casa accettata dal venditore con indicata la data del rogito potrebbe andare bene. Oppure una proposta di locazione accetta dal locatore, sempre con l'indicazione della data in cui prenderanno possesso del nuovo immobile.

I contratti transitori sono regolamentati dagli Accordi Territoriali; ti consiglio di leggere attentamente l'Accordo vigente nel Comune dove è situato il tuo appartamento.

Se la transitorietà non è sufficientemente motivata e documentata, il contratto si trasforma in una locazione "libera" della durata di 4 anni + 4.

 

[pesco]

Immaginavo! Spero che la moglie, come da lei promesso, mi firmi il contratto 4x4 e spero che continui a pagare! Diversamente non posso neanche mandarli via per occupazione della casa. Ma che leggi abbiamo! Uno recede poi occupa la casa e se non ha contratto non puoi fare sfratto !!!!Grazie per le informazioni che mi avete fornito

 

[Nemesis]

Uno recede poi occupa la casa e se non ha contratto non puoi fare sfratto

Nessuno ti vieta di proporre un'azione giudiziale per riottenere l'immobile.

 

[pesco]

Bene, allora e' inutile stipulare nuovo contratto! Ma il problema e' che non posso dichiarare gli affitti che ho percepito e che andro' a percepire, anche perche' io ho rilasciato ricevuta per quel poco che fino adesso mi hanno dato. Il mio commercialista dice che cosi' sembra un affitto in "Nero" ma come e' possibile? Non esiste nel mod. Unico una sezione dove vado a dichiarare questi importi? Grazie

 

[uva]

non posso dichiarare gli affitti che ho percepito e che andro' a percepire, anche perche' io ho rilasciato ricevuta per quel poco che fino adesso mi hanno dato.

Avendo risolto il contratto, tu ora percepisci l'indennità di occupazione (dello stesso importo del canone) che dovrai dichiarare nel quadro RB - redditi dei fabbricati - dell'ex mod. Unico (ora Redditi PF). E pagherai le relative imposte.

A mio parere questa situazione (contratto risolto e immobile ancora occupato dall'ex conduttore) non può durare molto per inerzia del locatore.
Quindi o ti attivi per riottenere l'immobile come ha scritto @Nemesis nel post n. #6, oppure stipuli un nuovo contratto con la moglie e/o col marito.

Considera inoltre che i canoni non riscossi nel periodo in cui la locazione era regolata dal contratto sono soggetti a tassazione.

Hai scritto che finora gli inquilini ti hanno dato poco, quindi sono parzialmente morosi, giusto?
Per non pagare le imposte sui redditi da locazione non percepiti occorre lo sfratto per morosità convalidato dal Giudice.

 

[pesco]

Grazie per i vostri consigli, vi terro' aggiornati