Muffa in appartamento

[emass]

Se la casa ha 50 anni abbiamo perso tempo. All'epoca la muffa era considerata una discgrazia con cui dover convivere. Per Tullio è diverso. La realizzazione è recente e l'edilizia si è evoluta (o il contrario a seconda dei casi) sia nella disponibilità di prodotti che nella possibilità di analisi preliminari anche sofisticate. Evitarla non solo è dovuto ma anche possibile. Saluti

 

[essezeta67]

. La realizzazione è recente e l'edilizia si è evoluta (o il contrario a seconda dei casi)

Andando un attimo fuori tema, l'edilizia si è talmente evoluta con impianti di riscaldamento ultramoderni e isolamenti sia da infissi che da cappotti super tecnologici e costosissimi che anche le case di recente costruzione, dalle mie parti, per essere più calde o per risparmiare sul riscaldamento hanno adottato il buon vecchio metodo della stufa a legna o più modernamente a pellet, il tutto riferito e sperimentato sia da parenti con case nuove che dai miei vicini con casa ultimata 3 anni fa e bimbi piccoli......di sicuro con questo metodo di riscaldamento si ha la casa più calda, asciutta e la muffa non si forma.....

 

[dizzi]

sono d'accordo. Ho ospitato a casa di mia madre il suo ex badante con moglie e figlia in una stanza: ebbene non hanno mai aperto finestra, in 3 in una stanza e riscaldamento acceso risultato inizio di muffa!!! e quella casa ha oltre 30 anni e non era mai successo!!! per fortuna era in forma iniziale, aceto ed è passato tutto

 

[Il medico della casa]

Buongiorno a tutti,
sono abbastanza competente sull'argomento, e vorrei segnalare alcune imprecisioni che sono state affermate negli interventi precedenti. Intanto c'è da dire che se la costruzione, come appare essere, è di edificazione recente, ci si trova nella piena applicazione del DLgs 122 del 2005, oltre che dell'art. 1669 cc. Tradotto significa che il costruttore è responsabile di danni e difetti gravi dell'immobile per anni 10 dalla consegna del bene, e che deve dare la relativa garanzia attraverso una apposita polizza decennale..

"L’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 recante Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210 impone al costruttore l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione."

Se questi non dovesse più esistere per motivi vari, deve invece esistere una polizza assicurativa obbligatoria di pari durata a copertura degli eventuali danni e difetti già citati. Quindi, qualora risultasse una responsabilità del costruttore, vale la pena procedere legalmente per il risarcimento dei danni, contro di lui o dell'assicurazione.
La presenza di muffa, anche in quantità sostenuta, non implica necessariamente la presenza di ponti termici, e non indica come certa la responsabilità del costruttore. E Glaser non c'entra nulla.
La prima operazione da effettuare è di tipo diagnostico, attraverso la caratterizzazione dei parametri ambientali dell'abitazione, ovvero la misurazione secondo un determinato protocollo, di temperatura dell'aria e sua umidità relativa, e temperatura delle superfici, e delle loro variazioni su un intervallo di almeno una settimana. Con i risultati ottenuti si può individuare la causa della patologia lamentata, adottare i correttivi opportuni ed eventualmente agire in giudizio contro il costruttore.
In ogni caso è opportuno procedere immediatamente alla sanitizzazione dell'ambiente a mezzo di appositi composti, più efficaci e meno tossici della candeggina (la mascherina è del tutto inutile). Io abitualmente prescrivo l'Isothiazolone da applicare in una sola mano su tutte le superfici di muri e soffitti, anche se apparentemente non colonizzate da attività biologica di natura infestante.
Muffe (fonte ISPRA) : (Milano)
Saluti

 

[Tullio Filippi]

Grazie,

ringrazio tutti per i consigli, mi avete sorpreso per il numero e la qualità delle risposte.

Do alcune risposte alle domande che alcuni di voi si sono fatti:

- il costruttore esiste ancora, causa crisi non ha venduto tutti gli appartamenti e dietro alla SRL che ha effettivamente costruito c'è un noto costruttore Friulano.

- io e mia moglie arieggiamo ogni mattina e per qualche ora tutto l'appartamento.

- non usiamo asciugare i panni dentro casa.

- il capitolato usato è veramente minimo.

- la muffa è presente anche negli altri appartamenti e nel vano scale.

- in caso di pioggia l'acqua non viene drenata dagli scarichi ma rimane nel giardino e talvolta allaga la cantina ed il box. Stanno cercando di risolvere il problema mettendo delle pompe.

- ricorrere alle vie legali: sono spaventato dalla lentezza della nostra giustizia e soprattutto dai costi che dovrei sostenere.

Tullio Filippi

 

[emass]

Scusa medico ma:
Il diagramma di Glaser è un metodo grafico che permette lo studio del fenomeno della condensa all'interno di una parete costituita da uno o più strati, normalmente utilizzato nell'ingegneria civile. Ti ho preso la definizione semplice, quella di Wikipedia tanto per intenderci. Quanto alla coesistenza di ponte termici e condensa: tanto per capirci. Se c'è condensa potrebbero non esserci ponti termici ma, se ci sono ponti termici non corretti e c'è condensa allora la connessione è certa. Tu prescrivi prodotti, io analizzo, agli elementi finiti tramite il DÄMMWERK Bauphysik-Software, le situazioni pre e post costruzione. Consigliare di sanare prima di una verifica puntuale effettuata da terzi (CTU nel caso specifico) è del tutto errato. Il CTU medesimo si baserà, per le sue conclusioni, su ciò che vedrà al momento del sopralluogo. Se non ci sarà nulla da vedere nulla eccepirà nei confronti del costruttore al quale, in ogni caso va ricondotta la responsabilità Se ha l'assicurazione (mai vista come tante altre cose in 'sto paese) tanto meglio. Resta, perchè ti assicuro che resta, la responsabilità anche dei profesionisti in particolare del direttore dei lavori il quale assume su sè anche la responsabilità delle fesserie altrui. Cordiali saluti

 

[emass]

PS
Concordo con la diagnostica preliminare in caso di contenzioso. Un report termografico ottenuto anche la posizione in loco di strumenti registratori in condizioni opportune di temperatura esterna (per chi legge non la farei in agosto) pone basi interessanti per partire. io uso il Graphic Datalogger Delta Ohm DO9847 regolarmente calibrato.
Ma forse sbaglio

 

[emass]

Salve, già in un precedente intervento avevo evidenziato come fosse controproducente "arieggiare troppo". Così facendo raffreddi troppo le superfici interne con effetti negativi. Per cambiare l'aria basta molto meno. Se hai internet trova e leggi il testo del DLgs cui fa riferimento il medico della casa. Ne trovi anche di commentati con il codice civile. Il fatto, ma lo voglio rileggere bene anche io, è che il fatto che non sia eventualmente stata data la polizza (non la fidejiussione) non è sanzionato. Secondo alcuni doveva essere il notaio a non dare seguito al rogito in assenza della polizza. Sempre su internet è possibile trovare la posizione del centro studio del Notariato sul citato DLgs. Quanto al resto: il costruttore esite, bene. non ha ancora venduto tutto quindi ha da perdere e forse non ama la cattiva pubblicità Purtroppo la Corte Costituzionale ha di recente abolito l'obbligio della mediazione altrimenti avresti potuto tentare quella via. essendo stata tolta per eccesso di delega da parte del governo dovrebbe essere reinserita. Costi molto più contenuti sempre che la controparte si presenti ma qui si apre una altro discorso (creca i siti sulla mediazione civile per farti un'idea di che significa). Una cosa importante: hai un anno di tempo da quanto ti accorgi/notifichi il danno per agire altrimenti prescrizione. Sopese legali: devi aggiungere le spese tecniche comprese quelle del CTU che devi anticipare più eventuali spese per prove e misure. Non sono proprio noccioline. Questo è. Mi spiace ma siete in tanti ad avere questo problema. cordialità
PS: azione collettiva per ripartire le spese?

 

[Il medico della casa]

Gentile emass,
ti ringrazio intanto per avermi rinfrescato la definizione del Diagramma di Glaser. L'analisi grafica citata, serve per verificare l'esistenza o meno di condizioni che possano consentire la formazione di condensa interstiziale nei paramenti murari. La modalità di osservazione del fenomeno, dalla quale poi nasce la determinazione del diagramma, presuppone l'esistenza di condizioni termoigrometriche stazionarie, e conoscenza piuttosto precisa di conducibilità, permeabilità al vapore, umidità, e igrometria dei materiali costituenti la stratigrafia della parete. Detto questo, appare chiaro che il diagramma di Glaser, nella maggior parte dei casi risulta essere solo un puro (ed inutile) esercizio di stile, o un passatempo matematico, benché talvolta sia obbligatorio per legge. E' più facile quindi dimostrare che un diagramma è sbagliato, perché sono errati i presupposti del calcolo (in quanto ignoti), che provare la sua correttezza. La situazione allo studio invece, pare essere un caso piuttosto chiaro di condensa superficiale, che come sappiamo ha delle leggi di variazione, e modalità di manifestazione ed evoluzione ben diverse da quella interstiziale. E' pur vero che i due fenomeni hanno un range di coesistenza dove agiscono in maniera sinergica, tendente ad aggravare la situazione.
Se non si misurano preventivamente le condizioni nelle quali si forma la condensa, non ha neppure senso andare a cercare le polizze assicurative del costruttore. Potrebbe anche essere che lui non abbia responsabilità in merito, e che non debba essere chiamato in causa.
CTU
Quando una parte in causa, ritiene che vi siano i presupposti per adire le vie legali, deve chiamare un esperto nella materia di cui trattasi, che produce una perizia, secondo le modalità ed i protocolli accettati dalle norme, e la deposita in tribunale. Questa figura prende il nome di CTP, ovvero Consulente Tecnico di Parte, che agisce e cura gli interessi della parte dalla quale ha ricevuto incarico. La controparte, può decidere o meno di seguire la stessa strada, attraverso un altro CTP, così come può decidere di non farlo. Il Giudice, a sua volta, per valutare la causa nomina un suo incaricato, CTU ovvero Consulente Tecnico d'Ufficio che non rappresenta alcuna delle parti, ma esprime un giudizio indipendente, da proporre al Giudice medesimo. La perizia del CTU non è legge, e non è sentenza. Ciascuno dei CTP può opporsi se lo ritiene opportuno, anche perchè la perizia del CTU deve essere redatta dopo aver preso atto di tutte le perizie dei CTP che sono parte in causa. I CTU non sono dei super tecnici, anzi, vengono presi a caso, da un elenco di soggetti aventi titolo, iscritti all'albo dei CTU del Tribunale. Per esperienza personale, posso confermarti di aver trovato la più totale casualità. Da quello veramente competente, a quello veramente incompetente. Tuttora sono consulente (in incognito) di numerosi CTU, che non conoscono minimamente l'argomento sul quale devono pronunciarsi. Mi è capitato anche di aver contestato perizie di CTU, argomentandole opportunamente.
Ritengo però che questa discussione sia sterile se non si accerta la causa che ha determinato l'infestazione, e che ne consente il mantenimento e l'evoluzione.
Solo una accurata diagnosi può orientarci sulla corretta terapia.
Saluti

 

[emass]

Buongiorno medico (dc). Piano piano quando la discussione si fa seria iniziano le convergenze. La tua analisi è accurata e in larga parte condivisibile, vi sono tuttavia, a mio avviso, alcune precisazioni da fare. Nel mio argomentare, esaminavo il possibile comportamento di un CTU partendo dal presupposto che Tullio (o chi per lui) avesse intenzione o avesse già posto in essere un contenzioso. Del tutto evidente che prima del CTU arrivi il CTP che assume peraltro tale ruolo solo dopo nel senso che prima che inizino le operazioni peritali, la parte (attrice nel caso di Tullio) deposita, per il tramite del suo legale, il nominativo del tecnico che dovrà interfacciarsi con il Consulente nominato dal Giudice (il CTU appunto) controbattendo le tesi dell’altro CTP di controparte. Quanto alle analisi preliminari: in un mio precedente intervento avevo consigliato, non a caso, di rivolgersi a un tecnico esperto e non a uno qualsiasi, per determinare le condizioni di partenza, ivi compresa, se del caso, la determinazione di eventuali responsabilità di conduzione dell'immobile. Queste sono, in gran parte dei casi, le eccezioni mosse dalla controparte. La “causa non è nel come l'immobile è costruito ma nel come lo si usi”. Cosa, questa, molto meno dimostrabile delle richiamate variabili che metterebbero in discussione Glaser. Questo non fornisce certezze ma, proprio come tu dici, permette di iniziare un discorso. Se, come affermi e come non ho motivo di dubitare, hai avuto modo di confrontarti con CTU poco professionali (ci sono e purtroppo ce ne sono tanti super esperti di tutto) potrai concordare anche sul fatto che eventuali verifiche (obbligatorie per legge appunto) possono essere usate in caso di contenzioso dopo aver verificato come spesso quanto costruito non corrisponde a quanto previsto da progetto (le responsabilità del direttore dei lavori..). In sintesi, una perizia che porti al contenzioso è cosa seria e poggia a mio avviso su più punti. Non Le verifiche analitiche da sole, non le misure ambientali da sole, non i sopralluoghi da soli e via dicendo. Se e quando Tullio vorrà adire per vie legali (il Dlgs 122/2005 non sanziona peraltro la mancata emissione della polizza: studio 5812/C del Centro Studi del Notariato), avrà modo di verificare con il suo tecnico incaricato, che poi potrà o meno diventare il suo CTP, l'insieme degli elementi presi a base di contestazione.
Infine, e qui veramente chiudo, quando s’inizia un percorso dall’esito incerto (il contenzioso appunto) è sempre meglio avere più frecce al proprio arco. Per questo consigliavo di verificare più di un aspetto oltre quello che ha portato alla formazione di muffe. E’ quasi certo che analizzando l’immobile si possano addebitare al costruttore molti altri vizi occulti alcuni dei quali, se legati alla sicurezza, possono assumere particolare rilevanza.
Un caro saluto