Modifica millesimi

[Giussani]

A seguito di ampliamenti intervenuti in alcuni appartamenti, l'assemblea ha deliberato a maggioranza di incaricare un tecnico di ricalcolare i millesimi. Possono i condomini dissenzienti rifiutarsi di mettere a disposizione del tecnico le planimetrie o impedirgli di accedere alle loro proprietà per i necessari riscontri? Può il catasto rifiutarsi di mettere a disposizione del tecnico le planimetrie?

 

[Alessia Buschi]

La modifica delle tabelle si può fare quando:
1) sono conseguenza di un errore;
2) per le mutate condizioni di una parte dell'edificio è notevolmente alterato il rapporto originario, quindi in questo caso ampliamento di alcuni appartamenti.
Essendo che riguarda solo alcuni appartamenti, la modifica può essere richiesta anche e solo dai singoli condomini assoggettati da tale modifica.
La delibera di modifica adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del dondomino assente o dissenziente per nullità radicale e senza limite di tempo, in quanto trattasi di una modifica facoltativa, non essendo i condomini non interessati da questa revisione, obbligati.

 

[Giussani]

La conclusione è quindi che se un condomino raddoppia la sua superficie e si oppone alla delibera di rifacimento delle tabelle beneficia a tempo indeterminato della vecchia situazione tabellare e gli altri condomini continuano a pagare spese condominiali e di riscaldamente di fatto dovute da chi si è ampliato? Bisogna allora ricorrere al giudice?

 

[Alessia Buschi]

No, aspetta. allora avevo capito male.
Se è il condomino in questione ad aver ampliato l'appartamento, questi è tenuto alla revisione delle tabelle millesimali o per proprio conto e a proprie spese o come avete fatto voi deliberando a maggioranza.
Se si oppone, l'amministratore in via provvisoria, può anche fare una modifica "casereccia" nel senso che può applicare i mq di ampliamento aggiungendoli ai millesimi di proprietà al condomino.
Se il condomino in questione continua ad opporsi, allora potete rivolgervi al Giudice di pace.
Se ci sono condomini dissenzienti che non hanno modificato i loro appartamenti, questi non sono tenuti al pagamento.

 

[Giussani]

Grazie, è molto utile, ma non è possibile fare accedere il tecnico nominato dall'assemblea ai locali modificati dal dissenziente per le necessarie misurazioni e/o farsi consegnare dal catasto le planimetrie che lo riguardano? Si potrebbe fare emergere una situazione irregolare che dovrebbe essere sanata.

 

[Alessia Buschi]

Ciao,
il tecnico al quale avete affidato la redazione delle nuove tabelle, andrà sicuramente al catasto con la copia del verbale in cui risulta la sua nomina, ma se il condomino che ha effettuato l'ampliamento dell'appartametno si rifiuta, che fate entrate con la forza? lo capisci da solo che non è possibile, a quel punto denunciate l'abuso.
Comunque se lui ha effettuato degli ampliamenti, questi sono sulla sua proprietà privata, sarà l'amministratore che a quel punto adeguerà i suoi millesimi e non i vostri che sono rimasti invariati. Siccome nella domanda non è specificato, come ha fatto a raddoppiare la superficie? Avrà chiuso un balcone o cosa?

 

[Giussani]

Di fatto sono due: uno ha costruito sul terrazzo (attico), come consentito dall'atto d'acquisto e ha ottenuto il condono; l'altro ha realizzato ambienti scavando sotto terra in giardino (credo non condonati, ma non so)

 

[adimecasa]

Risposta x Giussani il problema e diverso da come l'hai iniziato, per il costruito sul terrazzo è stato condonato e fin qui tutto ok salvo agiungere alla tabella i mm. di proprietà acquisiti, per quanto riguarda la cantina se ha costruito abusivamente sarà l'amministratore che si farà carico di intervenire sia bonariamente che con l'autorizzazione dell'assemblea dovrà chiarire e sistemare anche coattivamente il costruito, ma dovera l'amministratore quando stava facendo i lavori, non credo che li abbia fatti in una notte ciao adimecasa.

 

[raflomb]

Sicuramente il tecnico incaricato potrà valutare detti ampliamenti dalle planimetrie depositate in catasto. Nel caso debba accedere presso le proprietà in oggetto ed incontri un rifiuto d'accesso, si renderà opportuno indire in via d'urgenza un'assemblea straordinaria in cui a maggioranza dei condomini si diffidi ii/i condomini che non collaborano alla corretta redazione delle nuove tabelle, indicando: con espressa riserva, ove si reiteri un comportamento non collaborativo del condomino x, il Condominio si vedrà costretto a fare ricorso al Tribunale per la revisione delle tabelle m., e che le spese giudiziali occorrenti faranno carico ai condomini che hanno deliberatamente ostacolato il tecnico incaricato dal condominio.
Vedrai che aprono porte e portoni.

 

[silviolili]

Oggetto: Tabella millesimale, modifica a maggioranza. Una precisazione importante.

Egregi Signori, a mio avviso,

Occorre dire e ribadire una cosa fondamentale:
che per la revisione della tabella vanno applicati i criteri con cui la stessa é stata creata. Dovrebbe suggerirlo il buon senso. Ma richiamiamoci alla logica e alle norme vigenti.

LA LOGICA. In un condominio di 5 piani e due scale = 20 alloggi di ca. 80 mq commerciali cadauno, un condòmino chiude con veranda un balcone coperto delle dimensioni di una piccola stanza, di circa 16 mq calpestabili.
Viene proposta la revisione dei millesimi, e si dà l'incarico a provvedervi ad un geometra.
Domando: quale scelta farà il geometra fra le seguenti:
►rimisurare ogni appartamento, applicare i correttivi che riterrà convenienti e produrre quindi una nuova tabella, creata ex novo come creata lo fu quella precedente, fornita dal costruttore e oggi ancora vigente;
►prendere invece in esame solo le variazioni / incrementi apportati dal condòmino, che ha fatto i lavori, ad essi applicare i criteri di calcolo precedenti, ed ottenere così i millesimi da caricare al condòmino, e da scaricare invece proporzionalmente dagli altri?
La risposta mi pare semplice. Sceglierà il 2^ metodo perchè più rapido e meno costoso. Ed unico legalmente ammissibile, peraltro, come espongo di seguito.

LA LEGGE. La tabella millesimale viene una prima volta creata, e successivamente, eventualmente modificata.
Ai sensi dell'art. 69 disp. attuazione c.c.la modifica é ammessa per 2 soli motivi: errore di calcolo nella tabella precedente, ovvero. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza, ecc.
L'errore di calcolo verrà ammendato. Le formule applicate primieramente saranno utilizzate per rifare il calcolo correttamente. Non mi capirei davvero chi sostenesse si dovrebbe rifare il calcolo evitando l'errore e UTILIZZANDO FORMULE DIVERSE.
L'incremento di mq o di volumi ottenuto dal condòmino che ha fatto i lavori saranno valutati con i criteri di calcolo originari. Il risultato in millesimi andrà a carico del condòmino che ha fatto i lavori ed a scarico degli altri.
Perché affermo che dal punto di vista NORMATIVO l'utilizzo di criteri di calcolo diversi dagli originali non é possibile?
Se su 20 alloggi 1 ha fatto lavori, e 19 no, io chiedo:
Consente forse la legge che tali 19 alloggi, per cui non ricorrono né errori né variazioni, siano fonte AUTONOMA di millesimi da mettere in gioco?

La risposta é No. Perchè per loro non ricorrono i presupposti per la revisione previsti dal c.c. Essi vedranno variare i loro millesimi, sì, in relazione revisione fatta a carico dell'unico alloggio in cui tali presupposti ricorrevano.
Concludendo:
l'unica fonte di millesimi da ridistribuire é l'alloggio per cui é ammissibile la revisione.
Utilizzare criteri di calcolo diversi dagli originali non é possibile: applicarli solo alle modifiche e non sull'intero fabbricato sarebbe ridicolo; applicarli a tutti gli alloggi farebbe sì che anche i 19 fossero fonte di millesimi da ridistribuire. Ma ciò ci direbbe che si é provveduto ad una revisione per 19 alloggi per cui una revisione non é invece consentita.
In verità casi come questo, in cui si vogliono rivedere i millesimi di tutti, utilizzando criteri innovativi, nascondono malamente il desiderio di favorire sé stessi a scapito degli altri. Sentiamo sempre noi tutti di essere vittime di ingiustizia, e che gli altri sono stati favoriti. Quale migliore occasione di un lavoro fatto da qualcuno per caricare a quello, che evidentemente di soldi ce ne ha, le ingiustizie che abbiamo subito nel tempo a causa di tabelle calcolate in modo iniquo?
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Vedasi peraltro
>>cosa dicono quasi tutte le riviste per geometri, architetti ed ingegneri in argomento. Citerò solo: Franco Guazzone su Noi Geometri (Milano, ecc. Lombardia) N° 04 Luglio – Agosto 2010 e il Geometra veronese Dicembre 2010 Anno L n°12,
>>cosa dicono i giuristi: 1 per tutti, l'Avv. Raffaello G. Orofino su Appunti di diritto civile ed amministrativo il 2 settembre 2010, vedasi in rete
Http: //blog.studiolegaleorofino.it/condominio-modifica-tabella-millesimale-maggioranza/,
nelle sue risposte. Di cui riporto un passo:

<< Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 2 settembre 2010, alle ore 12:48
Con la sentenza n. 18477/2010, la Corte di Cassazione ha riconosciuto la legittimità della adozione a maggioranza qualificata della delibera di approvazione della tabella millesimale, in virtù del suo carattere meramente ricognitivo, posto che con tale modifica ci si era limitati ad adeguare i valori millesimali espressi nella tabella alla nuova situazione di fatto esistente nello stabile (notevolmente mutata in seguito ad una sopraelevazione), fermo restando il criterio di ripartizione delle spese vigente.
E’ forse il caso di ricordare la vicenda che ha dato origine a quella sentenza: Tizio, residente all’ultimo piano di un edificio costituito in condominio, provvede alla sopraelevazione del lastrico solare, di sua esclusiva proprietà. Tale sopraelevazione, com’è ovvio, va a mutare in maniera considerevole lo stato di fatto esistente al momento della redazione della tabella millesimale.
Pertanto, l’assemblea condominiale approva, a maggioranza, una nuova tabella millesimale, aderente alla nuova situazione venutasi a creare in seguito alla realizzata sopraelevazione.
Tizio non ci sta, ed impugna la delibera di approvazione della nuova tabella, eccependo che la stessa non può ritenersi legittimamente adottata, in mancanza dell’unanimità dei consensi.
Il condominio resiste in giudizio, replicando che, poiché con tale revisione ci si è limitati ad aggiornare i valori espressi nella tabella alla nuova situazione di fatto, in un tal caso è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2 (vale a dire: «la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio»).
La Corte di Cassazione ha dato ragione al condominio, riconoscendo il valore meramente ricognitivo della modifica.
In particolare, la Corte di Cassazione ha ritenuto che nel caso sottoposto al suo esame l’assemblea condominiale ha potuto legittimamente deliberare l’adozione di quella nuova tabella millesimale, in quanto con tale modifica ci si era limitati ad adeguare i valori millesimali in essa contenuti alla nuova situazione esistente, fermo restando il criterio in base al quale quei valori erano stati calcolati (criterio nient’affatto modificato).
L’attività di adeguamento della tabella millesimale alla nuova situazione esistente, infatti, è semplice attività di ricognizione, che non va ad incidere in alcun modo sull’accordo originario, ma si limita ad adeguare la nuova situazione di fatto a tale preesistente accordo; come tale, essa non richiede l’unanimità dei consensi.
Pertanto, l’approvazione di una nuova tabella millesimale potrà certamente avvenire con il (solo) voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che siano rappresentativi di almeno 500 millesimi, purché ci si limiti ad adeguare i valori millesimali in essa riportati alla nuova realtà esistente, svolgendo una attività di mera ricognizione, in rispettosa osservanza del criterio di ripartizione delle spese comuni vigente.
Viceversa, qualora si voglia procedere all’adozione di una tabella calcolata sulla base di un diverso criterio di ripartizione delle spese, essa non potrà essere legittimamente approvata in difetto dell’unanime consenso di tutti i condomini (beninteso: non di tutti i condomini intervenuti in assemblea, ma di tutti i condomini esistenti), in quanto per mezzo di una siffatta tabella non ci si limiterebbe ad adeguare i valori in essa espressi alla nuova situazione esistente, fermo restando il criterio a suo tempo pattuito tra tutti i condomini o, in mancanza, il criterio di legge di cui all’art. 1123 c.c., ma andrebbe essa stessa a modificare quel criterio.
Con la sentenza in discorso, dunque, la Corte non ha certo riconosciuto l’adottabilità a maggioranza di qualsivoglia modifica, come erroneamente sostenuto da alcuni, ma soltanto dell’adeguamento delle tabelle alla nuova realtà venutasi a creare, nel rispetto del criterio sancito dal regolamento o, in mancanza, dalla legge.
Del resto, è proprio su di un piano logico – prima ancora che giuridico – che una diversa conclusione non reggerebbe: se davvero d’ora in avanti fosse possibile modificare il criterio di ripartizione delle spese comuni come meglio si crede, infatti, si arriverebbe a una “dittatura della maggioranza” nei confronti della minoranza. Ad esempio: edificio di cinque piani, due appartamenti per piano, per un totale di dieci appartamenti, ai quali il regolamento condominiale attribuisce 100 millesimi cadauno. Gli otto condomini dei primi quattro piani si coalizzano e deliberano di attribuire 499 millesimi ai due condomini dell’ultimo piano, adducendo una qualsiasi motivazione più o meno plausibile. Vi pare verosimile un qualcosa del genere? Ma soprattutto, se davvero così fosse, riuscite ad immaginare cosa accadrebbe in ogni condominio italiano? Nel giro di qualche mese saremmo alla guerra civile! Ovviamente, così non è.
Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 20 settembre 2010, alle ore 09:39
Innanzitutto, è bene ricordare che, a norma dell’art. 69, disp. att. c.c.:
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’ interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Ne consegue che, in virtù della chiusura di quel cucinotto (costituente, a mio avviso, “innovazione di vasta portata“), il singolo condomino sarà sempre legittimato a proporre azione finalizzata alla revisione delle tabelle millesimali, anche laddove sia l’unico a voler procedere in tal senso. Viceversa, laddove una tale decisione possa contare sull’appoggio della maggioranza richiesta dall’art. 1136, comma 2, una siffatta modifica – come ricordato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 18477/2010 – potrà essere legittimamente adottata già in sede assembleare, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che sia rappresentativa di almeno la metà del valore dell’edificio. Purché, lo ribadisco per l’ennesima volta, con una tale modifica ci si sia limitati ad adeguare i valori espressi nella tabella alla nuova realtà esistente (insomma, ci si sia limitati a rifare i conteggi), fermo restando il vigente criterio di ripartizione delle spese (convenzionale o di legge) sulla cui base tali operazioni di calcolo devono essere eseguite. L’operazione di conteggio, infatti, non richiede alcuna manifestazione di volontà, ma si limita a “tradurre in numeri” un preesistente accordo, senza andarlo a modificare.>>