Modifica area urbana F1 a corte comune per ottenere corretta intestazione catastale

[Soniat4]

Buona sera a tutti,
5 appartamenti (mappale x), 2 appartamenti (mappale y) e 3 locali C/2 (mappali a,b,c) hanno accesso da un’unica corte censita F1 (area urbana), il tutto facente parte di eredità suddivisa tra due fratelli. Il fratello primo ha venduto i cinque appartamenti (mappale x) e i 3 locali C/2 (mappali a,b,c,), il fratello secondo mantiene a reddito i due appartamenti (mappale y). Dalla visura l’area urbana risulta intestata ai due fratelli eredi (su richiesta recente del fratello secondo), anche se il primo ha venduto tutto ed è graffata e censita come sub della particella relativa ai 5 appartamenti (mappale x) . Il fratello secondo (proprietario dei due appartamenti mappale y) si arroga, di fatto, il diritto di unico proprietario della corte rendendo la vita impossibile a tutti i proprietari. Ho fatto istanza all’Agenzia del Territorio per modificare intestazione (da fratello primo a nuovi proprietari) e mi ha risposto che è necessario variare l’area urbana in corte comune (BCNC) supportando la richiesta con atti pubblici. Credo che i vari rogiti (da fratello primo a nuovi proprietari) siano gli atti pubblici necessari per modificare l’intestazione, ma mi chiedo che differenza c’è tra area urbana (F1) e corte comune? Mi conviene richiedere la modifica? Grazie mille. Sonia

 

[griz]

L'area urbana è un'unità immobiliare indipendente intestata al proprietario, il BCNC è un'unità immobiliare la cui proprietà è indivisa ma di proprietà in quota parte tra le unità immobiliari che ne hanno diritto. Le unità F1 (va detto) sono identificazioni transitorie in quanto non danno reddito e per regole catastali ad un certo punto devono essere identificate e quindi devono avere una rendita, la situazione non può stare così in eterno
Se il fratello è proprietario dell'area perchè si possa identificare come BCNC sulle altre unità deve cedere questa proprietà a tutti gli altri tramite un atto pubblico.
Il fratello proprietario dell'area però deve sapere che a prescindre dalla proprietà, questa è di fatto un'area ad uso comune, non può decidere chi passa e dove e perchè, sarà divertente quendo si dovrenno fare delle manutenzioni, chi le pagherà? Il proprietario o chi usa l'area?

 

[Soniat4]

Grazie per la pronta risposta. Fino ad ora abbiamo sempre pagato noi le piccole e grandi manutenzioni poichè lui non ci vive e non vuole mai saperne di pagare....
Ritengo più che corretto che anche il fratello proprietario debba o cedere la proprietà (assolutamente escluso) o aderire alla richiesta di modifica a BCNC (di nuovo assolutamente escluso), ma mi chiedo come mai l'Agenzia del Territorio mi ha scritto che "la variazione può essere richiesta da uno dei titolari dei diritti reali sull'immobile". Io avevo dedotto che uno dei nuovi proprietari potesse richiederla. In effetti la richiesta di un solo proprietario potrebbe ledere i diritti degli altri. A questo punto credo che l'unica via possa essere quella di modificare l'intestazione ai nuovi proprietari (della parte del fratello che ha venduto tutto) senza variazione dell'area urbana.

 

[griz]

La variazione può essere richiesta da chiunque abbia titolo se però l'area è di una persona, il tittolo èer procedere l'ha lui solo. i diritti di accesso transito che sicuramente sono esistenti sono semplici servitù che non costituiscono titolo alcuno

 

[Daniele 78]

A questo punto credo che l'unica via possa essere quella di modificare l'intestazione ai nuovi proprietari (della parte del fratello che ha venduto tutto) senza variazione dell'area urbana.

Per cambiare un'intestazione deve esserci un'atto che comprova il cambio di proprietà. Non puoi cambiarla così a piacimento (almeno oggi è così) senza una motivazione plausibile.
A Catasto vari intestati o in caso di trasferimento di diritti reali come la compravendita o la cessione di quote in seguito a successione per causa di morte o per vendita di quote di proprietà, nuda proprietà.

Senza motivazione (senza un'atto notarile che comprovi una effettiva modifica nel trasferimento dei diritti) non si può cambiare intestazione.

 

[Gianco]

Questa situazione è il risultato di un'omissione negli atti che ha fatto il fratello che ha venduto. Difatti in quell'occasione avrebbe dovuto cedere i suoi diritti agli acquirenti che conseguentemente avrebbero potuto la destinazione dell'ente urbano in BCNC.

 

[Soniat4]

Grazie per la delucidazione. Credo che in effetti la situazione non sia a mio favore. Nell'atto di compravendita è stato indicato che l'appartamento è accessibile da corte comune, ma per ignoranza non ho verificato che in realta si trattava di area urbana e che quindi non mi stava cedendo anche parte dell'area urbana. Riassumendo i proprietari dell'area urbana rimangono i due fratelli. Il fratello che ha venduto tutto potrebbe fare un nuovo atto di vendita per la sola area urbana? Se fattibile poi posso richiedere la modifica da area urbana a BCNC in autonomia o deve esserci il consenso di tutti i proprietari? Di nuovo grazie

 

[Soniat4]

Se fosse necessario solo un avente diritto di proprietà il fratello che non ha venduto la sua parte di area urbana potrebbe chiedere la variazione a BCNC? Eviterei un atto notarile?

 

[griz]

L'atto notarile serve sempre: per diventare di fatto BCNC deve essere ceduto ai proprietari dell'immobile del quale farà parte

 

[Soniat4]

Ringrazio tutti per la preziosa consulenza.
Un'ultima domanda, anche se probabilmente la risposta è ovvia: la variazione da area urbana F1 a BCNC può essere richiesta da uno dei due fratelli proprietari, ma l'altro deve essere (credo sicuramente) d'accordo?