Millesimi e maggioranze per accettarle e approvarle

[dirce]

gentili lettori
nel condominio al mare hanno deciso di rifare i millesimi
alcuni condomini vorrebbero ripescare quelli di circa 15 anni fa che erano stati bocciati dall'assemblea
noi ovviamente ci siamo opposti e ne chiediamo di nuovi in quanto, nell'arco dei 15 anni davanti a noi hanno costruito una super strada che oltre al rumore ci porta un notevole inquinamento. noi siamo al 3° piano e non abbiamo le piante che ci proteggono mentre quelli del primo sono schermati da aiuole e piante.
quanto potrebbe venire a costare una perizia seria x rifare i millesimi!!
Qual è la maggioranza qualificata per rifare e accettare i nuovi millesimi?
nei millesimi vengono considerati anche i posti auto ad uso privato per i quali gli intestatari pagano singolarmente un abbondante IMU??
alcuni condomini che non hanno il posto auto usufruiscono delle parti comuni e non pagano nulla.
grazie x i suggerimenti
dirce

 

[Dimaraz]

Premesso che i criteri di calcolo/attibuzione dei millesimi sono sempre divergenti a seconda del tecnico cui ti affidi...nutro seri dubbi che la presenza di una Superstrada sia motivo "accettabile" per un minor valore millesimale delle unità al terzo piano.

Una nuova tabella può essere approvata con la maggioranza "standard" dei 50+1...ma come tutte le delibera prese "non all'unanimità" può essere impugnata.

Per evitare dispendio di risorse consiglio di trovare la "quadra" in modo che si approvi con 1000/1000.

 

[Ollj]

Se i millesimi son da modificare e sono contenuti in una disposizione contrattuale del Regolamento (richiamato il tutto a rogito), occorre unanimità per la modifica, salvo ipotesi di legge tassative per cui si potrà operare a maggioranza:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Se invece le tabelle fossero assembleari, modificabili sempre a maggioranza

 

[Ollj]

 

[Dimaraz]

Per essere precisi non basta il "termine" contrattuali per stabilire se tali tabelle siano modificabili solo all'unanimità o anche con la maggioranza semplice.

Qualora tali tabelle seppur contenute/allegate/richiamate in un RdC di tipo Contrattuale seguano i criteri di Legge nel calcolo delle quote/nillesimi ...potrenno benissimo essere modificate "a maggioranza".

Solo se si volesse apprivare/modificare una tabella con criteri difformi a quelli stabiliti dalla Legge sarebbe necessaria l'unanimità.

Cass. Sez. Unite n. 18477/10
Cass. 25 settembre 2013, n. 21950
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 26/02/2014 n° 4569

Doppia difficoltà, per i non addetti, comprendere in quale situazione rientrano.

 

[Ollj]

Giusto sviluppo Dimaraz.
Avevo infatti concluso indicando la modificabilita a maggioranza per le c.d. disposizioni "assembleari" da contrapporre alle "contrattuali" (che tali sono a prescindere dalla forma dell'atto in cui son contenute).
Purtroppo, col tempo, divento sempre più tecnico e stringato.

 

[dirce]

in pratica non ho capito nulla per me siete troppo tecnici
so solo che i millesimi erano stati fatti dal costruttore più di venti anni fa e sembrava fossero sbagliati
dirce

 

[Dimaraz]

Se effettivamente"sbagliati" ...ma fatti dal costruttore e firmati da tutti direttamente o perchè richiamati nei Rogiti...allora sono "contrattuali" ovvero servirà una maggioranza di 1000/1000 per qualsiasi modifica che incida sui diritti dei singoli.

Quindi senza unanimità nessuna modifica ai vlaori millesimali (e non importa quanta IMU paghi per un posto auto)...mentre potrete benissimo regolamentare a maggioranza semplice l'uso degli spazi comuni in modo che (ad esempio) si parcheggi per turnazione.

 

[dirce]

ora è chiaro grazie a tutti
dirce