Mi intesterò presto un appartamento a seguito di una divisione ereditaria: in cerca di consigli.

[Sarah2019]

Salve a tutti, ho già scritto in questo forum sulle difficoltà di trovare un accordo in merito allo scioglimento della comunione ereditaria tra me, mia mamma e mia sorella Non troviamo un accordo sullo scioglimento della comunione.
Ora che abbiamo trovato un accordo (facile dopo che ho deciso di assecondare la richiesta di mia sorella per sbloccare la situazione), ci apprestiamo ad intestarci metà della casa paterna e vorrei sapere da voi quali cose non trascurare in questa fase e come posso tutelarmi nei confronti di mia sorella con la quale non sono in buoni rapporti. Il mio obiettivo è, un domani, la vendita di questo appartamento.

Il bene oggetto della divisione è una casa singola composta da 2 appartamenti, 2 garage, 2 locali di servizio (cantina e studio) e un’area cortilizia. Gli appartamenti e i garage sono accatastati separatamente, i locali di servizio sono accatastati con l’appartamento al primo piano. Mia sorella si intesterebbe il suo appartamento al primo piano e io quello di mia mamma al secondo con mia mamma dentro.
Suppongo che dovremmo andare dal geometra per le divisioni. Le criticità che mi vengono in mente sono: le sanatorie da fare, la divisione cortilizia, la definizione delle parti comuni come l’ingresso delle scale che portano agli appartamenti, il disimpegno su cui si affacciano le caldaie (separate) e i garage, la divisione dell’impianto elettrico (attualmente all’appartamento di mia mamma è allacciata la luce del garage di mia sorella).
Tra le criticità segnalo che mia sorella è un po' gretta e che avrebbe voluto dividere anche i muri perimetrali. Come posso tutelarmi per farle capire che i muri sono di tutti? Mi può aiutare il codice civile? Mi può aiutare il geometra?
Lei non ha mai abitato in un condominio perché pagava sempre mio padre. Grazie

 

[Luigi Criscuolo]

Mi può aiutare il geometra?

un buon geometra che pratica le divisioni ereditarie senz'altro fa il caso tuo. Ad ogni buon (si fa per dire) modo se ti rivolgi ad un giudice sarà il CTU del giudice che provvederà alla divisione ereditaria, magari con integrazione in denaro per chi riceve il valore minore. Al medesimo professionista, una volta terminato il suo compito istituzionale, ti potrai rivolgere per far redigere una tabella millesima di proprietà, la redazione di un regolamento di condominio (anche se siete solo in due), potrà curare le pratiche per mettere un contatore condominiale per la luce scale : tutte queste spese saranno da dividere in base alla tabella millesimale che andrà approvata da te e tua sorella. Potrai approfittare anche per far l'indipendenza energetica dell'appartamento del primo piano.

 

[Gianco]

Con la denuncia dell'immobile in catasto ogni unità immobiliare ha un suo subalterno, per cui è distinta dagli altri. Contemporaneamente le parti comuni: la scala, il cortile, i locali comuni, se ci sono e forse il lastrico solare, appaiono come beni comuni non censibili, per cui in caso di accordi per la divisione ognuno è ben identificato. Qualora doveste procedere anche al frazionamento del cortile, del lastrico solare e dei posti auto, se in uno spazio a parcheggio, dovete rivolgervi ad un geometra perché proceda all'adeguamento della documentazione catastale e se necessario anche a quella urbanistica. Dovendo separare le unità, occorre dividere gli impianti, idrico, elettrico, telefonico, gas in modo che ciascuno possa essere collegato con la stessa utenza relativa a ciascuna proprietà che si genererà.

 

[Jan80]

Gli appartamenti e i garage sono accatastati separatamente, i locali di servizio sono accatastati con l’appartamento al primo piano.

Di certo dovrete fare una variazione catastale in modo che a ogni appartamento risulti appartenere i suoi ocali di servizio; dato che si dovrà intervenire anche sulle attuali parti comuni per ridurle a favore di quelle private ai singoli appartamenti (es. corte) conviene:

1) Accordarsi sulla suddivisione di tutti gli spazi;
2) Incaricare un tecnico che rediga una pratica edilizia (suppongo una CILA) firmata da tutti i comproprietari che contempli i svariati interventi necessari, sdoppiamnto impianti compresi e verifica della presenza di abusi che determinerebbero una pratica in Sanatoria con opere se riscontrati;
3) Variazione catastale (gli intestati delle varie porzioni dipendono se il catasto già accetterà la vostra successione, se fatta, o inizialmente avrete tutto condiviso); se così poi farete una successione dove a ognuno verrà assegnato l'immobile come variato, con una successiva variazione catastale in merito agli intestati.

Quello che conviene guardare da subito sono gli impianti e come sia più opportuno divideri:
- esisteranno di certo delle servitù;
- l'impianto elettrico và sdoppiato completamente con la creazione di un impianto condominiale per i servizi (luce scale, corte comune, cancello elettrico, ...);
- l'impianto idrico spesso è unico (quanti contatori dell'acqua avete?) e crea non pochi attriti: pensare se inserire dei sottocontatori per ogni appartamento+petinenze oppure se sdoppiare anche questo;
- l'impianto del gas dovrebbe già essere diviso;
- l'impianto fognante probabilmente è unico: verificare e onestamente se tale lo lascerei stare;
- passo carrabile: esiste? E' unico? Eventualmente chiederne un altro con relativi lavori e per la corte che ne resterebbe senza; e volturare l'auorizzazione di quello già esistente;
- le strutture di fondazione, elevazione e copertura sono comuni e io non le toccherei;

Altro per il momento non mi viene in mente.

 

[chiacchia]

quanto su detto è tutto OK l'unica cosa che mi sento di consigliarti è di evitare il tribunale scegliete un CTP sarebbe un tecnico geometra o simile che vi fa vedere come si può dividere la proprietà ecc. se tua sorella accetta ok hai vinto se non accetta andare in tribunale significa mettere tutto in forse con un risultato non certo e chi sa quanti anni soldi e avvocati passeranno, la tua sopportazione alla fine ti farà guadagnare salute tempo è soldi

 

[Gianco]

Il bene oggetto della divisione è una casa singola composta da 2 appartamenti, 2 garage, 2 locali di servizio (cantina e studio) e un’area cortilizia. Gli appartamenti e i garage sono accatastati separatamente, i locali di servizio sono accatastati con l’appartamento al primo piano.

Da quanto dichiarato risulta che ogni unità immobiliare è autonoma, dotata dei regolari impianti, accatastata cun un suo subalterno

Mia sorella si intesterebbe il suo appartamento al primo piano e io quello di mia mamma al secondo con mia mamma dentro.
Suppongo che dovremmo andare dal geometra per le divisioni. Le criticità che mi vengono in mente sono: le sanatorie da fare, la divisione cortilizia, la definizione delle parti comuni come l’ingresso delle scale che portano agli appartamenti, il disimpegno su cui si affacciano le caldaie (separate) e i garage, la divisione dell’impianto elettrico (attualmente all’appartamento di mia mamma è allacciata la luce del garage di mia sorella).

Se lo stato attuale fosse difforme da quello autorizzato, occorrerà una pratica a sanatoria ovvero, se non fosse possibile regolarizzarlo bisognerà ripristinare lo stato autorizzato. Mentre se corrispondesse al progetto licenziato, non è dovuta alcuna pratica edilizia.

Tra le criticità segnalo che mia sorella è un po' gretta e che avrebbe voluto dividere anche i muri perimetrali. Come posso tutelarmi per farle capire che i muri sono di tutti? Mi può aiutare il codice civile? Mi può aiutare il geometra?

E' sufficiente che il tuo geometra stenda una breve relazione che potrà inviarla a tua sorella o la girerà al tuo legale per quanto di sua competenza.

 

[Franci63]

A parte gli aspetti tecnici e urbanistici, per i quali hai avuto varie risposte, io non trascurerei la parte dei rapporti condominiali, anche per non avere problemi se e quando deciderai di vendere.
Quindi devono essere ben identificate le parti comuni condominiali, dovete decidere se le spese vanno divise tra i due proprietari in parti uguali, o secondo accordi e tabelle diversi, e dovrebbe essere stilato un regolamento, anche minimo, per definire le modalità di uso delle parti comuni e di “vita condominiale”, se già temi che ci possano essere incomprensioni.

 

[Sarah2019]

Grazie veramente a tutti per le risposte che avete dato al mio quesito e che mi hanno lasciato diversi spunti sui cui riflettere e su cui fare approfondimenti (adesso siamo già in stand by), prima di sedermi al tavolo del geometra. E' mia intenzione non rivolgermi, almeno inizialmente, al CTU del tribunale. Sia io, sia mia sorella siamo intenzionate (e su questo almeno siamo d'accordo) a rivolgerci ad un geometra del paese. Ottima l'idea di stilare un regolamento per le parti comuni condominiali e tante altre questioni che non avevo preso in considerazione. Personalmente, temo che non sarà facile convincere mia sorella del nuovo adeguamento che richiede la casa paterna prima di procedere con l'intestazione a ciascuna del suo. Non ho neanche idea di quanto possa venire a costare questo adeguamento. Sicuramente ne gioverebbe anche lei, qualora un domani dovesse pensare di vendere il suo appartamento. Grazie ancora e a presto.

 

[Sarah2019]

1) Accordarsi sulla suddivisione di tutti gli spazi;
2) Incaricare un tecnico che rediga una pratica edilizia (suppongo una CILA) firmata da tutti i comproprietari che contempli i svariati interventi necessari, sdoppiamnto impianti compresi e verifica della presenza di abusi che determinerebbero una pratica in Sanatoria con opere se riscontrati;
3) Variazione catastale (gli intestati delle varie porzioni dipendono se il catasto già accetterà la vostra successione, se fatta, o inizialmente avrete tutto condiviso); se così poi farete una successione dove a ognuno verrà assegnato l'immobile come variato, con una successiva variazione catastale in merito agli intestati.

Riprendo il punto elenco di cui sopra:
1) Esatto! Anche se "accordarsi" non è banale 😅 soprattutto sull'area cortilizia (in passato mia sorella voleva il meno possibile per non dovere impazzire con la manutenzione del giardinaggio).
2) Gli impianti sono in parte sdoppiati, sicuramente manca quello relativo alle parti comuni. So già che avremo bisogno di una sanatoria che coinvolgerà l'appartamento al piano 2 (quello che mi intesterò io), vorrei che queste spese vengano fatte in comune.
3) La successione è già stata fatta nel 2015. Abbiamo ereditato in 3: io, mia mamma e mia sorella. Mia mamma dovrebbe cedere a noi la sua parte e diventare usufruttuaria. E' questo a cui ti riferisci?

Quello che conviene guardare da subito sono gli impianti e come sia più opportuno divideri:
- esisteranno di certo delle servitù;
- l'impianto elettrico và sdoppiato completamente con la creazione di un impianto condominiale per i servizi (luce scale, corte comune, cancello elettrico, ...);
- l'impianto idrico spesso è unico (quanti contatori dell'acqua avete?) e crea non pochi attriti: pensare se inserire dei sottocontatori per ogni appartamento+petinenze oppure se sdoppiare anche questo;
- l'impianto del gas dovrebbe già essere diviso;
- l'impianto fognante probabilmente è unico: verificare e onestamente se tale lo lascerei stare;
- passo carrabile: esiste? E' unico? Eventualmente chiederne un altro con relativi lavori e per la corte che ne resterebbe senza; e volturare l'auorizzazione di quello già esistente;
- le strutture di fondazione, elevazione e copertura sono comuni e io non le toccherei

1. si esistono servitù;
2. ok;
3. il mio papà fece dividere la caldaia e di conseguenza credo anche il contatore dell'acqua dei due appartamenti. Per il consumo dell'acqua dell'area cortilizia e dei locali di servizio più i garage non sono sicura...
4. il gas è diviso.
5. credo che la fossa imhoff sia difatto in comune.
6. c'è il passo carrabile che è unico e attualmente pagato a metà da mia mamma e mia sorella. C'è la possibilità di parcheggiare ognuno di fronte al proprio garage, tuttavia sono anni che mio cognato parcheggia la macchina all'interno dell'atrio di casa (è stato tolto anche il cancellino a protezione del portone di casa).

Mi chiedo quanto potrà costare tutto questo adeguamento degli impianti e delle parti comuni.
Grazie per i suggerimenti

 

[Sarah2019]

Dovendo separare le unità, occorre dividere gli impianti, idrico, elettrico, telefonico, gas in modo che ciascuno possa essere collegato con la stessa utenza relativa a ciascuna proprietà che si genererà.

Immagino abbia senso anche predisporre un contatore delle utenze delle parti comuni oppure si può fare diversamente? Grazie.