Mensilità di preavviso e modello RLI

[uva]

se, dopo un mese, l'immobile venisse rilocato a terza persona, come giustificare le 4 mensilità del precedente inquilino

Infatti secondo me non è corretto che il locatore incassi due volte il canone per lo stesso immobile: il mancato preavviso dal conduttore uscente e il nuovo canone dal nuovo inquilino.

risarcimento da lucro cessante

Dal giorno in cui l'immobile viene rilocato ad un nuovo conduttore non ha senso esigere un risarcimento per lucro cessante dall'inquilino precedente.

 

[uva]

Penso che il mancato preavviso pagato dal conduttore uscente al locatore (per i mesi in cui l'immobile rimane sfitto, quindi non produce reddito) sia assimilabile all'indennità di occupazione.
Secondo alcune opinioni l'indennità di occupazione non è soggetta a tassazione avendo natura risarcitoria. Mentre secondo altre deve essere dichiarata e tassata, essendo assimilabile al canone di locazione.

 

[Gagarin]

sia assimilabile all'indennità di occupazione.

Vero, io l'ho chiamato risarcimento per lucro cessante.

 

[davideboschi]

Il pagamento del canone durante la locazione e durante il preavviso in caso di disdetta del contratto non è un risarcimento, bensì l'adempimento di un obbligo contrattuale

... quindi è un reddito da locazione, soggetto a tassazione

Art. 6 comma 2 del TUIR 917/86.
2. I proventi conseguiti in sostituzione di redditi, anche per effetto di cessione dei relativi crediti, e le indennità' conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità' permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti.

... quindi il mancato preavviso è come se fosse un canone di locazione

secondo me non è corretto che il locatore incassi due volte il canone per lo stesso immobile

Non capisco perché. Il mancato preavviso è come un forfait, se poi uno trova prima buon per lui, se non trova peggio per lui.

 

[uva]

. quindi è un reddito da locazione, soggetto a tassazione

Come abbiamo già scritto nei post precedenti:

in sede di dichiarazione dei redditi (730) su cui dovrò pagare cedolare secca, dovrò indicare come canone 12 mesi (8 + 4 di preavviso),

Sì, dovrai dichiarare le 12 mensilità.

Non capisco perché.

“in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).
tratto da:

Disdetta dal contratto di locazione e preavviso di sei mesi, quali conseguenze ? Recesso in presenza di gravi motivi

Disdetta dal contratto di locazione, sono dovute le rate del canone per il preavviso, salvo che l'immobile venga locato a terzi.

www.avvocatosavini.it

Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso

l'anticipata riconsegna dell'immobile da parte del conduttore, non fa venir meno il diritto in capo al locatore di ottenere i canoni

www.condominioweb.com

.

 

[pacomar88]

Grazie a tutti per le risposte.

ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi

Questo cosa comporta? Che se io tra un mese riaffitto casa devo andare a cercare il vecchio inquilino e stornare 3 mesi di preavviso facendogli un bonifico?

 

[pacomar88]

Questo cosa comporta? Che se io tra un mese riaffitto casa devo andare a cercare il vecchio inquilino e stornare 3 mesi di preavviso facendogli un bonifico?

Perché noi ci siamo accordati che lui mi fa un bonifico settimana prossima per un importo pari alle 4 mensilità...si può fare?
Ovviamente scriverò tutto nel verbale...ma dovrò scriverci anche che in caso di nuova locazione prima di questi 4 mesi gli verrà restituito parte del preavviso corrispondente a mezzo bonifico bancario?

 

[uva]

Questo cosa comporta?

La procedura corretta è quella indicata nell'articolo che ho linkato:
il locatore non potrà richiedere immediatamente al conduttore le sei rate del canone di locazione, ma dovrà attendere, per ciascuna rata, il termine del mese relativo, dal momento che, se richiedesse sin da subito i canoni, nel caso in cui l’immobile fosse concesso in locazione ad un nuovo inquilino, rischierebbe di verificarsi un indebito pagamento da parte del precedente conduttore.

se io tra un mese riaffitto casa devo andare a cercare il vecchio inquilino e stornare 3 mesi di preavviso facendogli un bonifico?

Per correttezza sì: dovresti restituirgli le mensilità che lui ti ha pagato per i mesi in cui hai incassato due volte (mancato preavviso dal vecchio inquilino e canone di locazione da quello nuovo).

 

[uva]

Avete raggiunto un accordo liberamente deciso dalle parti, e forse l'inquilino uscente non saprà mai se e quando tu riaffitterai l'immobile.
Se lo verrà a sapere ti chiederà il rimborso, altrimenti dovresti provvedere tu per essere in regola.

Se prima di fare il bonifico lui si consiglia con un esperto (avvocato, sindacato inquilini, ecc) gli spiegheranno che la tua richiesta di pagare subito le 4 mensilità è illegittima.

 

[basty]

La procedura corretta è quella indicata nell'articolo che ho linkato

La procedura sarà anche corretta, quando in mancanza di accordo tra le parti, si va per vie legali e si esige il Totale adempimento dei termini di legge (6 mensilità). E come conduttore restituirei le chiavi solo al termine delle 6 rate.

Ma, (è solo una mia riflessione), quando si perviene ad un accordo tra le parti, del tipo mi liberi subito i locali rendendomi le chiavi e mi paghi solo la metà del preavviso, si è di fronte ad un beneficio reciproco.
Troverei assurdo In questo caso il dover restituire mensilità se trovo nel frattempo un nuovo conduttore.
Come trattare fiscalmente tale introito non saprei.
Come nella pratica vengano normalmente trattati questi accordi, lo immagino. li metterei sullo stesso piano pratico delle eventuali buonuscite date al conduttore 😏...

 

[uva]

si è di fronte ad un beneficio reciproco.

Concordo.
Ma a mio parere il beneficio per il locatore non deve essere "doppio": incassare il mancato preavviso + il nuovo canone di locazione. Per me è sbagliato anche dal punto di vista etico; non l'ho mai fatto né visto fare.

come conduttore restituirei le chiavi solo al termine delle 6 rate.

Corretto.
Aggiungo che il conduttore uscente deve permettere al locatore le visite dell'immobile per la ricerca nuovi inquilini (o acquirenti), come previsto da apposita clausola contrattuale.
Quindi, ipotizzando che non abiti più in quella casa e abbia traslocato i suoi beni, o lascia un mazzo di chiavi al proprietario o va ad aprire senza ostacolare le visite programmate.

Come trattare fiscalmente tale introito non saprei.

Secondo me sottoponendo a tassazione sia il rimborso per mancato preavviso che i nuovi canoni.
Nel post n. #12 avevo fatto il paragone con l'indennità di occupazione. Quando avevo chiesto ad un commercialista mi aveva risposto che deve essere dichiarata e tassata, escludendo la possibilità di non pagarci le imposte in quanto somma avente natura risarcitoria.