Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta?

[SergioG]

In questo momento non ho il contratto a portata di mano, ma temo sia scritto che il rinnovo avviene automaticamente. In ogni caso io ho sempre pensato che questo fosse quanto stabilito dalla legge, ovvero che il contratto si rinnovi in automatico salvo disdette o cose simili.
La data esatta della fine del mio contratto è 19 Novembre.
Ma se fosse vero che il contratto semplicemente si risolve, allora non ci sarebbe nemmeno bisogno della disdetta da parte del conduttore.
Se fosse cosi io fino adesso sono impazzito a trovare una soluzione che sarebbe comunque arrivata da sola, non posso credere che sia esattamente cosi, mi sfugge qualcosa.

Se ho capito bene quello che mi dici il contratto si risolve da solo, l'unico modo per rinnovarlo è quindi pagare la tassa di registro? Se non pago la tassa il contratto decade? Sarebbe troppo bello per essere vero.
Ma ripeto la domanda: allora a cosa serve farsi mandare la disdetta? Non mi dirai che anche la risoluzione naturale del contratto prevede l'indennità per perdita d'avviamento.
Tra parentesi ho fatto un controllo su alcuni siti specializzati in legge ed ho letto che in caso di risoluzione consensuale il diritto all'indennità decade. Se volete vi metto i link.
Spero comunque che il fatto di aver scritto sul contratto che il rinnovo è automatico non annulli tutto questo discorso. Devo comunque verificare la cosa.

E poi leggo che scrivi:" A condizione che ti accordi in tempo col conduttore in modo da impedirne il rinnovo per i prossimi 6 anni."
Ma questo non contraddice quanto detto fin'ora? Se non si rinnova in automatico non occorre impedirlo, se occorre impedirlo allora significa che si rinnova in automatico.
Qualcosa mi sfugge, questo è sicuro.

 

[happysmileone]

- per l'Agenzia delle Entrate un contratto non rinnovato si conclude alla scadenza
- per le parti un contratto non disdetto nei termini si rinnova per lo stesso periodo (nel tuo caso sei anni).
Quindi scambiatevi le raccomandate entro la scadenza ed il contratto si chiude tra voi e nulla va dichiarato all'Agenzia delle Entrate

 

[uva]

quanto stabilito dalla legge,

Lo prevede l'art. 28 della l. 392/1978: il rinnovo avviene tacitamente in mancanza di disdetta prima della scadenza.
Quindi nel tuo caso la disdetta del conduttore è necessaria, e te la deve inviare prima del 19/11.

Se ho capito bene quello che mi dici

Hai capito male,
Ho detto che quando il contratto giunge alla sua scadenza naturale e non viene rinnovato non occorre fare alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate.
Se però non interviene disdetta prima di quella scadenza il rinnovo tacito è inevitabile, e il rinnovo deve essere comunicato all'Agenzia entro 30 giorni.

se occorre impedirlo allora significa che si rinnova in automatico.

Se non si vuole che il contratto si rinnovi tacitamente occorre impedirlo inviando disdetta.

Qualcosa mi sfugge

Ti sfuggono gli artt. 27 e seguenti della l. 392/1978 che regolano le locazioni commerciali.

 

[SergioG]

Finalmente credo di aver colto il punto della situazione:
Non ho bisogno di comunicare nulla all'Agenzia delle Entrate perché NON SI TRATTA di disdetta anticipata.

Io fino ad oggi partivo dal presupposto di dover intervenire per chiudere il contratto prima della scadenza allo scopo di evitarne il rinnovo.
In realtà il fatto di farlo in anticipo non è sinonimo di "risoluzione anticipata", questo era l'equivoco.

Inoltre, l'atto necessario è lo scambio di raccomandate fra le parti, in altre parole l'atto noto come "disdetta".
Invece lo scopo della comunicazione all'Agenzia delle Entrate serve nel caso di interruzione anticipata del contratto allo scopo di non dover pagare le tasse per le mensilità del periodo fra l'interruzione e la fine naturale del contratto.

Quindi se viene data disdetta dal conduttore e accettata dal locatore, il contratto termina senza bisogno di fare altro.
Se il conduttore indica come termine la data di scadenza del contratto non occorre comunicare nulla all'Agenzia delle Entrate, se chiede una risoluzione anticipata invece occorre informare l'Agenzia delle Entrate per non pagare tributi inutili.

È contorto e semplice allo stesso tempo. In realtà è anche più logico, altrimenti le scadenze dei contratti non avrebbero alcun senso, visto che di fatto si tratterebbe di contratti eterni.

Spero ora di aver capito correttamente, in precedenza pensavo che ci fossero differenze fra locazione abitativa e commerciale, anzi credo ancora che ci sia una differenza, ma probabilmente sempre e solo per la questione del recesso anticipato.

Avevo già detto al conduttore di inviarmi una raccomandata ma sarà meglio che torni a parlare con lui ora che ho le idee più chiare.
Rimane il dettaglio del preavviso di 6 mesi, penso di suggerirgli di inserire nella lettera la richiesta di rinuncia da parte mia a questo diritto, e di accordarglielo nella mia risposta scritta.

A questo punto però vale ancora la pena di scrivere e firmare un accordo privato? Forse meglio farlo in un secondo momento.

Ho dimenticato qualcosa? Intanto grazie, siete i migliori.

 

[uva]

Se il conduttore indica come termine la data di scadenza del contratto non occorre comunicare nulla all'Agenzia delle Entrate,

Questo è esattamente il tuo caso.

Avevo già detto al conduttore di inviarmi una raccomandata ma sarà meglio che torni a parlare con lui

Secondo me è meglio che il conduttore ti spedisca subito la raccomandata ar di disdetta, perché manca poco alla scadenza del vostro contratto!

Per quanto riguarda il (mancato) preavviso, digli pure

di inserire nella lettera la richiesta di rinuncia da parte mia a questo diritto,

e poi tu provvederai ad

accordarglielo nella mia risposta scritta.

vale ancora la pena di scrivere e firmare un accordo privato? Forse meglio farlo in un secondo momento.

L'accordo privato, inerente il rilascio dell'immobile successivo alla scadenza del contratto non rinnovato e l'eventuale (parziale) rimessione del debito, fatelo in un secondo momento.
Se vuoi, potrai postare qui la bozza dell'accordo e cercheremo di darti qualche utile consiglio.

Ora concentratevi sulla lettera di disdetta sua ed accettazione tua, perché tutto deve essere definito entro il 19 di questo mese, praticamente fra due settimane.

 

[SergioG]

OK, grazie.
Solo una cosa: è possibile che la raccomandata sia fatta male al punto da poter essere considerata non valida?

Sono stato oggi da lui, gli ho spiegato quanto detto sopra ed è stato d'accordo su tutto, gli ho suggerito di prendere a modello uno dei tanti esempi che si trovano in internet, ma è un tipo facilone e mi ha detto che non ne ha bisogno.
Sono sicuro che mi manderà la raccomandata ma non vorrei scoprire che devo fargli ripetere l'operazione.

E per quanto riguarda me? Quando scrivo la mia devo stare attento a qualcosa in particolare (a parte le cose dette sopra).

 

[uva]

è possibile che la raccomandata sia fatta male al punto da poter essere considerata non valida?

Dipende da cosa scrive, ma se è una persona italiana o comunque conosce abbastanza la nostra lingua non dovrebbe sbagliare.

Potrebbe scrivere molto semplicemente:
Con riferimento al contratto di locazione stipulato in data.... relativo all'immobile di Sua proprietà situato a....(città) via........ n°......,in scadenza il 19/11/2020, Le comunico la mia volontà di recedere dal contratto alla suddetta data di scadenza, escludendone il rinnovo.
Chiedo inoltre di essere esonerato dall'obbligo del preavviso.

Magari prima di spedirla te la può anticipare via mail, o leggertela al telefono, o gliela detti tu e lui la scrive e la firma.

Tu potresti rispondere in modo più preciso:
Ricevo la raccomandata ar del.......relativa alla Sua disdetta del contratto di locazione stipulato in data......registrato presso l'Agenzia delle Entrate di........ al n°....in data.......per il mio immobile situato a .........via....n°.....
Accetto la Sua disdetta, sollevandola dall'onere del preavviso.
La locazione avrà termine il giorno 19/11/2020, data di scadenza del suddetto contratto che non verrà rinnovato.
La contatterò a breve per concordare le modalità di rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, e restituzione delle chiavi.

Così per ora non discutete dello sgombero, della data effettiva di rilascio e degli accordi per l'eventuale rimessione del debito. Argomenti per i quali stipulerete un successivo accordo.

 

[uva]

è un tipo facilone

Anch'io ho avuto inquilini pasticcioni o distratti, oppure che conoscevano poco l'italiano.
Per la loro disdetta facevamo così.
Ci incontravamo, gli davo carta e penna e gli dettavo la lettera. Loro la scrivevano e la firmavano. Per evitare che dimenticassero di inviarla, andavo io all'ufficio postale a spedirla.
Gli inquilini apprezzavano: non dovevano perdere tempo alla posta e spendere i (pochi) soldi della raccomandata ar!

 

[uva]

Nel tuo caso il problema potrebbe essere la tempistica.
Se l'inquilino se la cava da solo a scrivere la disdetta, deve poi sbrigarsi a spedirla.
E' opportuno che la data di spedizione, seppure successiva di qualche giorno a quella della lettera, non sia successiva alla scadenza del vostro contratto.

Sarebbe tutto più semplice e veloce se entrambi aveste la pec.

 

[SergioG]

Grazie. Forse non è giusto da parte mia definire il mio inquilino un facilone. Ha passato gran parte della sua vita nel settore e ha gestito vari locali, quindi conosce queste situazioni meglio di me.

Sono in apprensione perché il tempo stringe ma sarebbe una mancanza di rispetto scrivere per lui il testo della raccomandata. Voglio provare a fidarmi, se poi la lettera dovesse essere proprio fatta male, almeno avrò un motivo concreto per impormi.

Mi par di capire che l'essenziale è specificare chi sono le parti, i riferimenti al contratto, la sua intenzione di recedere, la richiesta di rinuncia al preavviso e la data di scadenza.
Se questi elementi sono chiari nella sua lettera credo che possa considerarla valida indipendente dalla forma, siete d'accordo?

Essendo un privato non ho pec, lui invece si ma penso che si possa tranquillamente fare con la raccomandata cartacea, il tempo è poco ma sufficiente.

 

[uva]

siete d'accordo?

Sì, la lettera di disdetta come hai ipotizzato va bene.
Va meno bene se passano i giorni e la raccomandata ar non viene spedita.
Già nel primo post, circa un mese fa, esprimevi dubbi sull'intenzione dell'inquilino di inviare disdetta. Speriamo che non abbia cambiato idea!