Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta?

[SergioG]

Buon giorno.
Dopo aver riflettuto sui vostri consigli sono andato avanti, ho parlato con l'inquilino e pensiamo di aver trovato una soluzione che vada bene ad entrambi.
Gli ho proposto una soluzione che ho presentato per punti su un foglio di carta semplice.
L'ho pregato di valutarla per alcuni giorni, al termine dei quali e in mancanza di sue obiezioni, avrei redatto un testo più formale che avremmo firmato entrambi per sancire l'accordo.
In questa bozza uno degli aspetti più importanti era che egli desse disdetta di sua iniziativa prima del termine dell'anno contrattuale, in modo da evitare di pagare un'ulteriore tassa di registro.

Successivamente ho deciso di dare un'occhiata alle descrizioni della procedura di disdetta da parte dell'inquilino che si trovano in internet.
Ho scoperto che per farla nel modo corretto bisognerebbe dare un preavviso di 6 mesi, clausola che evidentemente prolungherebbe il nostro rapporto molto oltre le nostre intenzioni.

Ma mi sono anche imbattuto per caso nella descrizione della "risoluzione consensuale". Dopo aver letto la descrizione mi sono convinto che sia la formula più corretta per risolvere la nostra situazione.
Vorrei un vostro parere, grazie.

 

[happysmileone]

Successivamente ho deciso di dare un'occhiata alle descrizioni della procedura di disdetta da parte dell'inquilino che si trovano in internet.
Ho scoperto che per farla nel modo corretto bisognerebbe dare un preavviso di 6 mesi, clausola che evidentemente prolungherebbe il nostro rapporto molto oltre le nostre intenzioni.

La formula e' a garanzia del locatore in modo che abbia un tempo utile per trovare un nuovo inquilino. Tuttavia il locatore puo' anche rinunciare ai sei mesi di preavviso ed autorizzare la risoluzione immediata.
Anzi nel caso di inquilino moroso e nulla tenente meglio fargli liberare subito l'immobile!

 

[uva]

"risoluzione consensuale".

Trattandosi di una locazione commerciale potrebbe esserci il problema dell'indennità per la perdita dell'avviamento, se dovuta in base all'attività svolta nei locali affittati (art. 34 l. 392/1978).
Nel post n. #5 dici che il tuo inquilino ne ha diritto.
Sarebbe opportuno verificare se, in caso di risoluzione consensuale, il patto col quale il conduttore rinuncia a tale indennità è valido oppure è nullo.

Per evitare questa complicazione, secondo me è preferibile che il conduttore ti mandi la disdetta e tu la accetti sollevandolo dall'obbligo del preavviso. In caso di recesso del conduttore l'indennità per perdita dell'avviamento non è dovuta.

 

[SergioG]

Grazie happysmileone e uva.
Tutto molto chiaro quello che mi dite.
Vorrei solo delineare meglio alcuni particolari:
1) Visto che l'accordo prevede una scrittura privata fra le parti, penso sia sufficiente inserire il particolare della rinuncia al preavviso in essa. È cosi oppure devo fare altro?

2) Se è lui a dare disdetta ma senza preavviso, deve comunque farmi una raccomandata?

3) Tecnicamente i passaggi per la disdetta dovrebbero essere: la raccomandata (a me), comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto tramite RLI e pagare l'imposta di registrazione in banca tramite F24 Elide.
Vorrei sapere se ho dimenticato qualcosa, se l'ordine è corretto e se la comunicazione all'Agenzia delle Entrate può essere fatta immediatamente oppure se occorre aspettare che io abbia ricevuto la raccomandata.
Inoltre vorrei sapere se esiste un modo semplice per verificare se questi passaggi sono stati fatti e correttamente. Il motivo per cui avrei preferito comunicare io la risoluzione è che in questo modo posso essere certo che le cose vengano fatte nel modo giusto, se lo fa lui e sbaglia o salta un passaggio temo di non poterne evitare le conseguenze.

Grazie intanto, questo è sicuramente il miglior forum per questi argomenti.

 

[happysmileone]

1) credo sia sufficiente. In caso di contrasto le parti possono registrare l'accordo e far valere i propri diritti
2) la disdetta la puo' dare solo lui e deve farlo con A/R raccomandata prima della comunicazione all'Agenzia delle Entrate
3)se sei registrato al sito web dell'agenzia delle entrate puoi utilizzare RLI WEB e pagare on line anche l'imposta di registro comunicando il tuo iban.
Personalmente ho fatto sempre da proprietario le comunicazioni/registrazioni all'Agenzia delle Entrate ma potenzialmente puo' farle anche chiunque delle parti coinvolte nel contratto o loro rappresentanti (agenzie, commercialisti ...). Non so cosa avvenga in caso di registrazioni doppie e/o discordanti forse il software le filtra e non concede doppioni del tipo chi prima entra prima registra.

 

[uva]

Io in casi simili al tuo procedo come segue.

1) Il conduttore mi comunica con raccomandata ar la disdetta anticipata dal contratto di locazione.

2) Io rispondo (eventualmente con raccomandata a mano se i tempi sono troppo stretti per inviare un'altra raccomandata tramite posta) confermandogli che accetto la sua disdetta e lo sollevo dall'onere del preavviso.

3) Quando l'immobile viene rilasciato libero da persone e cose firmiamo congiuntamente il verbale di rilascio e restituzione chiavi alla proprietà.

4) La data del verbale di rilascio corrisponde a quella di risoluzione del contratto. Trattandosi di risoluzione anticipata, deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 gg.
La comunicazione si può fare presentando il mod. RLI cartaceo oppure inviando il mod. RLIWeb se si possiedono le credenziali per operare telematicamente.
E' opportuno che se ne occupi il locatore.

L'imposta di risoluzione in genere è a carico di chi ha disdetto il contratto, ma ci si può accordare diversamente.
Per invogliare l'inquilino ad andare via può essere utile che il locatore la paghi senza chiedergli il rimborso.

 

[uva]

se la comunicazione all'Agenzia delle Entrate

Rileggendo i tuoi primi post risulta che:

Verso la fine dell'anno scade anche il contratto

La scadenza è del dodicesimo anno.

Quindi se il conduttore ti comunica subito la sua intenzione di non rinnovare il contratto (e di rilasciare l'immobile) esso giunge alla sua scadenza naturale al termine, ormai imminente, del dodicesimo anno.

In questo caso non occorre fare alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate e non si paga l'imposta di risoluzione, perché si comunicano solo le risoluzioni anticipate.

Schede - Adempimenti successivi alla registrazione dei contratti di locazione dei beni immobili - Risoluzione - Agenzia delle Entrate

Risoluzione

www.agenziaentrate.gov.it

 

[SergioG]

Grazie per le risposte, scusate se insito, ma per me queste sono tutte esperienze nuove.
Mi par di capire solo ora che è meglio non iniziare scrivendo un testo con i punti dell'accordo e firmarlo assieme alla controparte.
Perché questo implicherebbe lo scenario della risoluzione consensuale con i rischi conseguenti.

Quindi inizialmente ci si limita all'accordo verbale che prevede:
1) Il conduttore spedisce al locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale annuncia la sua intenzione di chiudere il contratto.
2) Il locatore risponde a sua volta con una raccomandata a mano (se i tempi sono stretti). Un attimo: come funziona una raccomandata a mano?

Fino a qui mi sembra comunque chiaro, ma nel nostro accordo io ho promesso che avrei lasciato svolgere l'attività fino al 31 dicembre, quindi oltre lo scadere del contratto e inoltre avrei concesso un altro mese per sgomberare il locale, senza conteggiarlo nei debiti.

Io però speravo di poter dare subito comunicazione all'Agenzia delle Entrate della risoluzione del contratto, in modo da non rischiare di pagare tasse per mensilità che non prenderò mai e possibilmente evitare anche l'ultima imposta di bollo.

L'idea originale di iniziare scrivendo un accordo privato era utile per definire sin da subito i termini dell'accordo, quindi le mensilità che ancora mi doveva, quelle a cui rinunciavo e le tempistiche.
Potrei inserire questi dettagli nel verbale di rilascio ma in questo modo si arriverebbe alla fine di Gennaio, che mi verrebbe conteggiato nelle tasse e sopratutto a quel punto il nuovo periodo di 6 anni sarebbe già iniziato.

Io avrei bisogno di chiudere il contratto subito ma lasciando il tempo all'inquilino di organizzarsi per uscire, possibile che non esiste un modo per fare questo?

L'ultimo aspetto di cui mi parla uva, lo trovo interessante ma non lo capisco bene: se non comunico all'Agenzia delle Entrate che il contratto è risolto, loro come fanno a saperlo? Continueranno a supporre che il contratto sia in vigore e mi conteggeranno le tasse sugli affitti.
Ho aperto la pagina del link che proponi ma quello che leggo è che in regime di cedolare secca l'imposta non è dovuta. Non è il mio caso, mi pare che nelle locazioni commerciali non sia nemmeno possibile la cedolare ma comunque una cosa è l'imposta e una la comunicazione. Questo particolare mi confonde le idee.

 

[uva]

come funziona una raccomandata a mano?

Fai una fotocopia della tua lettera indirizzata al conduttore, con cui accetti la sua disdetta. Il conduttore te la firma per ricevuta.

se non comunico all'Agenzia delle Entrate che il contratto è risolto, loro come fanno a saperlo?

Vale il ragionamento contrario a quanto pensi tu.
Premesso che si devono comunicare all'Agenzia le risoluzioni anticipate, se un contratto giunge alla sua scadenza naturale e non ne viene comunicata all'Agenzia la proroga, allora per l'Agenzia quel contratto è finito alla sua scadenza naturale.

Non è chiaro qual è la data esatta della scadenza dei 12 anni del vostro contratto, quindi non si capiscono le tue tempistiche.

avrei lasciato svolgere l'attività fino al

La permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza di un contratto non prorogato si regola con l'indennità di occupazione (art. 1591 Cod.Civ.)
Se però la permanenza perdura e il locatore non si attiva per rientrare in possesso del suo immobile, la situazione si complica.

 

[uva]

Ho aperto la pagina del link che proponi

Volevo attirare la tua attenzione sulla prima riga:

Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto.

Per far capire che se il tuo contratto giunge a scadenza naturale e non viene prorogato, non si tratta di risoluzione anticipata, nulla si deve comunicare all'Agenzia delle Entrate e non è dovuta l'imposta di risoluzione.
Indipendentemente dal regime fiscale (ordinario o cedolare secca).

Nel tuo caso mi pare fondamentale la tempistica: è opportuno che il conduttore ti spedisca la raccomandata ar con la quale rinuncia alla proroga prima della scadenza del contratto.
Quando scade il contratto (data esatta)?

non rischiare di pagare tasse per mensilità che non prenderò mai

Pagherai le imposte sui canoni di locazione, anche se non percepiti, fino alla data di scadenza del contratto. A condizione che ti accordi in tempo col conduttore in modo da impedirne il rinnovo per i prossimi 6 anni.