Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta?

[uva]

nelle cifre che mi avete snocciolato ci sono entrambe le cose.

Io ho scritto l'importo totale che ho pagato al mio avvocato, dietro presentazione di regolare parcella comprensiva di IVA: circa 1.500 euro.
Non so come il giudice calcoli la somma a carico della controparte (nel mio caso circa 600 euro); so che generalmente non si riesce a recuperare da un inquilino moroso che non paga nemmeno i canoni di locazione!

esiste la possibilità di fare uno sfratto con meno di 2000 €

Secondo me esiste, se tutto si risolve alla prima udienza: il conduttore non si presenta e il giudice convalida subito lo sfratto. Se invece si presenta e ottiene il termine di grazia (ormai i giudici lo concedono a tutti i conduttori di immobili abitativi) ci sarà almeno una seconda udienza e la spesa aumenta.
Nel tuo caso forse non viene concesso perché si tratta di una locazione commerciale.
Comunque gli avvocati presentano un preventivo di massima ai loro clienti, dal quale si può valutare il costo della procedura.

provare a trovare un accordo stragiudiziale

Secondo me si può e si deve, come ho scritto nei post n. #9 e #12.
Se hai un minimo di competenza puoi redigere un accordo consensuale di risoluzione contratto di locazione da sottoporre all'inquilino. E' probabile che lui lo sottoscriva solo se adeguatamente "incentivato" economicamente: remissione del debito, ecc. Si apre una trattativa tra voi due, che può avere esito positivo o negativo.

se io faccio l'accordo e poi non succede nulla?

Procedi con lo sfratto.

questo precedente accordo ha almeno un peso nel momento dell'udienza dello sfratto oppure no?

Dovresti chiederlo ad un avvocato, secondo me no. Perché il giudice valuta la morosità che ovviamente sarà quella totale, senza considerare l'eventuale remissione del debito che tu eri disposto ad accordare all'inquilino nell'accordo bonario.

se ne va ma non mi paga i debiti. Cosa devo fare?

Decreto ingiuntivo e successivi pignoramenti.
Sono procedure lunghe e costose, da attivare solo se si è ragionevolmente certi vi sia qualcosa da pignorare (c/c bancari e postali, redditi e beni del debitore aggredibili). A me è stato utile il report finanziario dell'Agenzia di investigazioni, che mi è stato inviato a costo abbastanza contenuto.

 

[SergioG]

Grazie uva.
Hai aggiunto molti nuovi ed interessanti particolari che mi saranno utili.
Tuttavia c'è qualcosa che continua a generare equivoci su un aspetto che non mi consentono di poter dire che ho capito fino in fondo.
Forse io parto da una premessa sbagliata: tu dici che hai pagato la cifra tot all'avvocato ma io penso che le udienza abbiano un costo, non credo che il giudice lavori gratuitamente.
Mi aspetterei di dover pagare separatamente il compenso dell'avvocato e l'udienza, ma forse non è cosi, forse di tale pagamento si occupa l'avvocato che poi fa un conto unico e me lo spedisce.
Se è cosi allora si spiega tutto, altrimenti non capisco perché la mia domanda continua ad essere elusa, sopratutto considerando il fatto che vi siete sbilanciati nel parlare di cifre.

Per quanto riguarda la questione dell'accordo privato: io scrivo un testo e la controparte lo sottoscrive. Se poi si comporta di conseguenza non ci si pone il problema ma se lo disattende occorre passare la cosa al giudice.
Questo è chiaro ma non capisco che differenza faccia scrivere l'accordo su un foglio rispetto a prendere accordi verbali, dal momento che quel foglio alla fine è carta straccia se l'altro non vuole rispettare quanto è scritto.

L'avvocato che avevo interpellato mi aveva detto (oltre alla proposta della mediazione vera e propria) che era possibile anche fare una mediazione fra le parti con lui come intermediario che quindi avrebbe redatto un testo da far firmare ad entrambi, ma aveva poi aggiunto quanto detto poco sopra, ovvero che il mancato rispetto degli impegni non portava di fatto a nessun risultato utile.

In sintesi mi pare di capire che questi accordi privati scritti valgano quanto una stretta di mano. Se non è cosi, allora non ho capito dove stia il vantaggio nel redigerli, a meno che non si tratti di un fatto puramente psicologico.

 

[happysmileone]

-personalmente ho pagato la parcella all'avvocato quanto invece alle spese riportate sul verbale di causa sono state pagate dall'inquilino moroso credo al mio avvocato ma non ne sono sicuro non me ne sono curato.
- mettere per scritto l'accordo stragiudiziale serve alle parti per poi non dire che non avevano capito qualcosa
- l'accordo stragiudiziale non serve se si prosegue con la causa di sfratto in quanto il giudice non puo' che darti ragione se l'inquilino non contesta e con prove la morosita' da te dichiarata.
- se prosegui con la mediazione ed arrivi ad un accordo anche se sottoscritto davanti al mediatore avrebbe lo stesso valore in giudizio. Forse ma non credo in caso di locazione abitativa il giudice non concederebbe il termine di grazia

 

[uva]

Mi aspetterei di dover pagare separatamente il compenso dell'avvocato e l'udienza,

Confermo che io ho pagato unicamente al mio avvocato la parcella da lui emessa e intestata a me.
Non so dare altre spiegazioni sull'argomento.

accordi verbali,

Gli accordi verbali non hanno alcun valore.
Le parti si devono impegnare per scritto. Se poi non rispettano l'impegno, ciascuno penserà come procedere.

il mancato rispetto degli impegni non portava di fatto a nessun risultato utile.

Per raggiungere con certezza il "risultato utile" (ossia rientrare in possesso del tuo immobile) devi iniziare lo sfratto per morosità e farlo eseguire dall'ufficiale giudiziario in caso di mancato rilascio spontaneo da parte del conduttore.

 

[uva]

Aggiungo per completezza che se decidi di chiedere al Tribunale l'emissione del decreto ingiuntivo per tentare il recupero del tuo credito, non hai alcuna certezza del risultato.
Perché se il debitore continua a non pagare e non vi sono suoi redditi o beni aggredibili con i pignoramenti, tu sostieni invano la spesa per la pratica legale.

 

[SergioG]

Ciao a tutti.

Per happysmileone : Intanto volevo ringraziarti per il pdf che mi hai messo a disposizione. L'ho scaricato solo ora e non sono di Verona ma mi pare utile comunque.

Mi dici che mettere l'accordo per iscritto serve a impedire che poi si dica: "non avevo capito".
OK, ma è comunque una cosa che vale solo fra le due parti, non lo porti a nessuno quel foglio se le cose non vanno come dovrebbero, o no?

Per uva : bene, ore credo di aver capito la questione soldi.

Anche tu sostieni che l'accordo scritto abbia valore rispetto a quello verbale, ti faccio la stessa domanda fatta a happysmileone: quel foglio lo faccio vedere a qualcuno o serve solo nelle discussioni con l'inquilino?

Comunque io con "risultato utile" intendevo qualsiasi cosa. In realtà l'unica cosa che mi viene in mente è che possa pesare come prova nell'udienza, ma mi avete già detto che è superfluo.

Sull'argomento del decreto ingiuntivo ho una domanda importante. Quando l'avvocato ha menzionato questo aspetto, gli ho chiesto se valesse la pena nel caso ritenessi la controparte nullatenente. Lui mi ha risposto che farlo contestualmente alla prima udienza costava veramente poco, farlo in un secondo momento invece mi sarebbe costato molto. Che ne dite?

Altra cosa: ho un parente che insiste sul fatto che la spesa totale della causa dipenda dall'ammontare del debito. Secondo lui più è grosso il debito, più è costosa la causa. È possibile? Impossibile?

Grazie.

 

[uva]

quel foglio lo faccio vedere a qualcuno o serve solo nelle discussioni con l'inquilino?

Serve nelle discussioni con l'inquilino.
Se l'inquilino non rispetta le condizioni stabilite nell'accordo bonario sottoscritto, quell'accordo decade. E si discute come procedere.
Esempio pratico: io avevo sottoscritto con l'ex inquilino moroso un accordo bonario (redatto da me) per il recupero del mio credito. Tra le altre clausole (rateizzazione, remissione parziale del debito) vi erano quella di decadenza del termine (art. 1186 Cod.Civ.) e la clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.)
Considerato un suo, seppur lieve, inadempimento (aveva saltato il pagamento di una rata) gli dissi che avrei attivato quelle clausole, cioè l'accordo decadeva ed io avrei potuto percorrere la strada giudiziale (decreto ingiuntivo). Lui si è spaventato, abbiamo trattato, ha ripreso i pagamenti e tutto è andato a buon fine.
Capisci che un accordo "verbale", "con una stretta di mano" come ipotizzi tu, non mi avrebbe permesso di condurre la vicenda in modo altrettanto efficace.

 

[uva]

con "risultato utile" intendevo qualsiasi cosa.

Mi permetto di dire che secondo me questo è un errore.
Il proprietario deve avere le idee chiare e porsi un obiettivo preciso: rientrare in possesso del suo immobile, ottenere la risoluzione del contratto per non pagare le imposte sui canoni non incassati, recuperare almeno in parte il suo credito.
Poi valuta, preferibilmente con un avvocato esperto nel ramo, le strade percorribili per raggiungere quell'obiettivo: stragiudiziali o giudiziali. Magari prima una e dopo, se necessario, l'altra. Valutando a priori le probabilità di esito positivo e i costi.

 

[SergioG]

Ciao uva. Se ti dico che io la differenza non la vedo ancora, te la prendi a male?
Se voi aveste fatto un accordo solo verbale e lui l'avesse disatteso tu potevi ugualmente minacciarlo di procedere per vie legali e spaventarlo. Di tanto in tanto io alzo i toni con il mio inquilino e agito lo spettro dello sfratto, in genere questo fa si che lui paghi alcune mensilità immediatamente dopo.
La tua situazione era leggermente differente ma credo che questo sia dovuto al fatto che il tuo inquilino era messo meglio del mio. Alla fine che sia verbale o scritto si tratta sempre di un accordo che se non rispettato porta in prima battuta alla minaccia di procedere con il giudice e nel caso non sortisse l'effetto sperato alla messa in pratica di tale minaccia.
Forse il commento di happysmileone era corretto: si impedisce alla controparte di sostenere che gli accordi erano altri nel momento in cui gli si fa presente che non sono stati rispettati.
Concretamente io vedo solo questa differenza ma forse non è una cosa da sottovalutare.

Ho dato un occhiata migliore al pdf che mi ha fornito happysmileone e mi sono accorto che risponde a una delle mie ultime domande: è vero che le spese legali dipendono dal debito, è scritto nero su bianco. Al momento mi trovo ancora nella fascia in cui le spese sono circa quelle da voi previste ma superati i 13000 € si passa ad uno step successivo con aumento delle spese. Questa è una cosa che avrei voluto sapere prima ma meglio tardi che mai.

 

[uva]

Ciao uva. Se ti dico che io la differenza non la vedo ancora, te la prendi a male?

Ciao Sergio.
no, certo che non me la prendo a male!
Semplicemente gli accordi verbali con gli inquilini non fanno parte del mio modo di lavorare.
Preferisco che gli accordi siano scritti e sottoscritti. Se vengono disattesi non occorre "minacciare", occorre ridiscutere la questione e decidere come proseguire.

Se il tuo sistema

Di tanto in tanto io alzo i toni con il mio inquilino e agito lo spettro dello sfratto

funziona, fai bene a proseguire così.
Se invece la situazione si complica (la morosità aumenta, non riesci a rientrare in possesso del tuo immobile, continui a pagare le imposte sui canoni non incassati) forse è opportuno cambiare strategia e rivolgersi ad un avvocato esperto nel ramo.

Comunque ti auguro che tutto vada a buon fine!

 

[SergioG]

Grazie uva, grazie a tutti. Per il momento non ho altre domande da fare. Ciao.