Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta?

[SergioG]

Buon giorno a tutti.
Vorrei chiedere un parere: ho un immobile che cedo in affitto da anni, ma l'inquilino è moroso. È sempre stato in ritardo nei pagamenti ma ora è andato troppo oltre.
Mi sono rivolto ad un avvocato che mi ha proposto di tentare la strada della mediazione.
Inizialmente mi è sembrata una buona idea ma poi ho notato che sembra che nessuno ricorra a questo metodo, almeno in questo tipo di circostanza.
Io ho un buon rapporto con l'inquilino nonostante tutto e lui a parole mi ha detto in precedenza che sarebbe disposto a dare disdetta entro la fine dell'anno, ma non so se devo crederci.
Quindi vi domando se pensate che la mediazione sia una strada percorribile visto anche la sua apparente disponibilità a collaborare, oppure se mi convenga ormai aspettare la fine dell'anno e vedere se effettivamente da disdetta, in tal caso io rimango comunque creditore vero?
Verso la fine dell'anno scade anche il contratto e secondo l'avvocato se voglio tentare una mediazione devo avviarla prima che esso si rinnovi. Questa informazione mi fa sorgere dei dubbi, non sono riuscito a capire quale sarebbe la differenza, come per lo sfratto credo che anche la mediazione si possa fare in qualsiasi momento. Ho ragione?
Grazie per l'attenzione.

 

[User_29045]

Anche a me l'avvocato ha proposto la mediazione prima di citare in giudizio per una questione non di morosità ma di un'infiltrazione.
Credo che tutti gli avvocati, conoscendo la durata media delle cause civili in Italia, suggeriscano sempre la mediazione.
Io sono dello stesso pensiero del tuo avvocato, partire subito con la mediazione in modo da non perdere tempo e non scavalcare la scadenza contrattuale.
Se il tuo locatario ha un briciolo di cervello (faccio l'avvocato del diavolo), ti paga tutto fino al 31-12-2020, e poi ricomincia a non pagarti più, così ha il contratto prorogato.

 

[mapeit]

Che contratto è ? Abitativo o a uso diverso ? Che scadenza è quella di fine anno ? La prima o una delle successive ? In tal caso, se l'inquilino è abitualmente moroso, perché non gli hai inviato per tempo il diniego al rinnovo ?

 

[Nemesis]

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[SergioG]

Grazie per le risposte.
Per possessore : ma cosa cambia se si oltrepassa il termine del contratto?

Per mapeit: E' una locazione ad uso commerciale 6+6. La scadenza è del dodicesimo anno. Per diniego penso tu intenda la disdetta, la risposta è semplice: non volevo pagargli 18 mesi di indennità per perdita dell'avviamento commerciale.

Per Nemesis: il tuo è un errore o quello è veramente il tuo intervento?

Ad ogni modo il mio scetticismo deriva dal fatto che non ho trovato traccia di persone che in tale situazione abbiano ricorso a tale procedura. Da qualche parte poi ho letto che se la morosità è dovuta al fatto che l'inquilino non riesce a pagare, questa via non è consigliabile.
Per concludere mi pare di aver capito che in genere il locatore intenta sfratto e casomai è la controparte a richiedere una mediazione.

 

[uva]

locazione ad uso commerciale 6+6. La scadenza è del dodicesimo anno.

non volevo pagargli 18 mesi di indennità per perdita dell'avviamento commerciale.

Considerate queste premesse, secondo me l'opzione migliore è lo sfratto per morosità. Dato che si tratta proprio di morosità, non di ritardi (abituali) nei pagamenti che poi vengono sanati:

l'inquilino è moroso.

Anch'io suppongo che la mediazione venga attivata se l'inquilino si oppone allo sfratto, oppure se si oppone ad un decreto ingiuntivo.

Qual è lo scopo della mediazione che ti ha proposto il tuo avvocato?
Risolvere il contratto, impedendone la proroga, e liberare l'immobile senza pagare al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento?
Oppure recuperare il tuo credito per canoni di locazione insoluti?

 

[SergioG]

Grazie ancora per le risposte.

Per Uva: Lo scopo non era definito. Supponevo che la proposta sarebbe stata formulata dal mediatore, dopo aver compreso la situazione. Il mio obiettivo era tornare in possesso dell'immobile e recuperare il maggior numero di mensilità possibile.

In realtà già prima di rivolgermi a questo sito ho sollevato l'avvocato dal suo incarico. Non aveva la pazienza di spiegare le cose e mi metteva fretta nel prendere le decisioni e questo per me non è un buon modo di procedere.
Insisteva sul fatto di fare la domanda subito per evitare che il contratto venga rinnovato, ma non mi ha dato una spiegazione sufficientemente chiara del motivo di tanta fretta.

 

[SergioG]

Devo aggiungere alcune cose.
Secondo l'avvocato uno dei vantaggi maggiori nel scegliere la mediazione stava nella spesa che sarebbe risultata molto inferiore ad uno sfratto.
Mi ha presentato anche un conto già completo, che mi avrebbe portato ad una spesa finale di 2500 € (+ IVA mi pare).
Questo solo in caso di esito positivo, in caso di esito negativo la spesa sarebbe stata molto inferiore.
Io ho trovato queste cifre eccessive, mi aspetterei una spesa simile da una procedura di sfratto.
Suppongo che nessuno voglia sbilanciarsi su questi argomenti ma vorrei capire se ho una visione vicina alla realtà o se devo proprio rassegnarmi all'idea che la cosa non sarà indolore.
E se poi l'inquilino fosse realmente disposto a dare disdetta spontaneamente? Magari in cambio di una generosa riduzione del numero delle mensilità da rendermi.
Questa è sicuramente una prospettiva che non entusiasma gli avvocati. Sicuramente sarebbe invece la soluzione migliore per entrambi.

 

[uva]

fare la domanda subito per evitare che il contratto venga rinnovato, ma non mi ha dato una spiegazione sufficientemente chiara del motivo di tanta fretta.

Mi pare di capire che quell'avvocato tende ad una risoluzione consensuale del contratto di locazione entro la scadenza del dodicesimo anno.

Se il contratto non viene risolto entro tale scadenza, che pare sia prossima:

Verso la fine dell'anno scade anche il contratto

la proroga di ulteriori 6 anni è automatica.

La risoluzione consensuale mi pare una strada percorribile, visto che il tuo inquilino

a parole mi ha detto in precedenza che sarebbe disposto a dare disdetta entro la fine dell'anno,

e avete un rapporto abbastanza buono, malgrado la sua morosità.
Probabilmente lui è disponibile a lasciare il locale se "incentivato" economicamente, ad esempio con parziale rimessione del debito.

 

[mapeit]

Sfratto, senza discutere. Trovati un bravo avvocato giovane e agguerrito e procedi allo sfratto per morosità. Prima inizi e prima te lo togli da ... l'immobile.