Manutenzione balcone

[Alessia Buschi]

Art. 1125.
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Leggi questa tabella: (11° punto)
Muri maestri

 

[Ennio Alessandro Rossi]

annullata

 

[raflomb]

La tematica della ripartizione delle spese relative ai balconi è quanto mai complessa e suscita notevoli problemi.
I balconi, infatti, non solo si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, ecc. ecc...) ma assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell'appartamento cui accedono e dall'altro parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile.
Dev'essere innanzitutto sottolineato come l'evoluzione giurisprudenziale abbia determinato, nel corso degli anni, il progressivo sgretolamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso (espresso da C. Cass. Sent. n. 1181 del 06/05/1950 sulla scorta della considerazione che il balcone è indubbiamente una pertinenza della proprietà esclusiva cui serve e a cui accede) a favore del principio di funzionalità.
Ne deriva che dottrina e giurisprudenza oggi prevalenti, considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale; per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni (rectius di proprietà comune) in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.
A questa duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto un particolare regime in ordine al riparto delle relative spese di manutenzione.
Si afferma, in generale, che competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l'armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio.
Sulla base di quest'impostazione è decisiva la funzione del bene e, nell'ambito dello stesso bene, quella dei singoli elementi per determinare il regime giuridico, che può essere quello della proprietà esclusiva o quello della proprietà comune con le relative conseguenze in tema di spese.
In concreto, tuttavia, non mancano oscillazioni ed incertezze da parte di dottrina e giurisprudenza circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone.
1) SULLE SPESE RELATIVE AL PIANO DI CALPESTIO.
Ad ogni buon conto in riferimento al caso dal quale trae spunto il quesito, si deve ritenere che correttamente siano state poste a carico dei singoli proprietari le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo i balconi del condominio: tale spesa attiene, infatti, al piano di calpestio del balcone da ritenersi di proprietà esclusiva quale accessorio e pertinenza dell'unità immobiliare cui accede.
B) SULLE SPESE RELATIVE AL RIPRISTINO DEI FRONTALINI.
In ossequio al principio di funzionalità si deve, invece, ritenere che le spese per il ripristino dei frontalini (parte bassa esterna dei balconi) debbano essere poste a carico di tutti i condomini poiché tali lavori servono a conservare l'aspetto della facciata: i frontalini costituiscono, infatti, parte integrante della facciata, la quale rappresenta un bene comune a tutti i partecipanti al condominio e forma oggetto di un godimento da parte di questi insuscettibile di frazionamento o di distinzione sotto il profilo dell'utilità che è in grado di offrire (si confrontino in questo senso Trib. Torino, 22 ottobre 1986 in Giust. Civ., 1987, I, 962, Trib. Milano 14 ottobre 1991, Trib. Napoli, 27 ottobre 1993 in Arch. Locazioni 1990, 102 e C. Cass. 3 agosto 1990 n. 7831. Quest'ultima, proprio con riferimento ad una fattispecie in cui si controverteva sulla ripartizione delle spese di rifacimento di "frontalini" di marmo dei balconi, ha confermato la decisione del Giudice di merito che aveva posto l'onere a carico dell'intera collettività dei condomini).
Conseguentemente, la ripartizione delle relative spese deve avvenire, salvo diversa pattuizione contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, in proporzione ai millesimi di proprietà.
C) SULLE SPESE RELATIVE AI SOTTOBALCONI
Con riferimento ai "sottobalconi" sembra prevalere, secondo l'orientamento espresso dalla Cassazione, la tesi per cui le spese di manutenzione sono a carico dei proprietari degli appartamenti ad essi sottostanti, potendo tali manufatti idealmente corrispondere ai soffitti, disciplinati dall'art. 1125 c.c.
Ad avviso della Cassazione, infatti, (cfr. in particolare C. Cass. sent. n. 4821/1983 e n. 283/1987) la soletta del balcone non apparterrebbe al proprietario del balcone ma bensì in parti uguali al proprietario del balcone ed al proprietario del piano sottostante, perché tale soletta sarebbe solo una proiezione verso l'esterno del solaio che, all'interno dell'edificio divide i due piani, con conseguente applicabilità, in materia di ripartizione delle spese, dell'art. 1125 c.c., per il quale si ripartiscono a metà fra i due condomini le spese della soletta, restando a carico del proprietario sottostante la riparazione del sottobalcone (idealmente corrispondente al soffitto interno dell'edificio).
La tesi prospettata ha suscitato, invero, in alcuni autori alcune perplessità.
Questi autori osservano infatti che sarebbe ingiusto che il condomino del piano più basso (sprovvisto di balcone) debba partecipare alla spesa per la riparazione del sottobalcone del condomino soprastante (che oltre a non dargli alcuna utilità gli toglie aria e luce!).

 

[mofr5107]

Ringrazio per le risposte ricevute.
Comunque credo che trattandosi di un balcone aggettante e non avendo elementi condominiali di estetica e decoro l'art. 1125 del codice civile parla chiaro e dice che spetta al proprietario dell' appartamento che ha in esclusiva l'uso del balcone l'intera manutenzione, come indicato dall'amministratore del condominio.
Che ne dite?
Saluti.
Franco

 

[Ennio Alessandro Rossi]

In sintesi a mio parere da quanto ho compreso leggendo qua e là, bisogna distinguere tra due tipi di balconi

1. balcone aggettante ossia sporgente (quello che oltrepassa la linea della facciata) le cui spese sono tutte del proprietario esclusivo

2.balcone incassati ossia rientranti rispetto al profilo del condominio per i quali si applica l'art. 1125

 

[mofr5107]

Rientro nel primo caso.
Il balcone è tutto sporgente accessibile da una porta finestra in linea con la facciata del palazzo e recintato da una ringhiera in ferro.

 

[bartolo1956]

e quindi, in conclusione, sarà possibile conoscere il vostro parere definitivo in ordine al riparto della spesa di tinteggiatura e ripristino eventuale dell'intonaco del sottobalcone ?
Grazie
Pippo

 

[adimecasa]

Risposta x Ennio Alessandro Rossi l'art. 1125 si applica su tutto quello che la proprietà divide come solai sia aggettanti che ha castello pertanto la divisione fa fatta per il pavimento dai proprietari soprastanti e per il sotto balconi dai proprietari sottostanti, di qualsiasi opere da farsi ai balconi. ciao adimecasa

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Risposta per adime casa: Non sono d'acccordo e visto che non sono stato evidentemente esauriente ripropongo NTEGRALMENTE un' altra sentenza

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile
Sentenza 17 luglio 2007, n. 15913-Integrale--
- Condominio negli edifici - Facciata - Balconi - Balconi aggettanti - Art. 1125 c.c. - Applicabilità - Esclusione - Fondamento
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO -LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE -
SEZIONE SECONDA CIVILE -Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: -Dott. ELEFANTE Antonino - Presidente -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere -Dott. TROMBETTA Francesca - rel. Consigliere -Dott. MALPICA Emilio - Consigliere -ha pronunciato la seguente:

SENTENZA -
sul ricorso proposto da:
AN. FL., elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA STAZIONE SAN PIETRO 45, presso lo studio dell'avvocato PACETTI MASSIMO, che lo difende, giusta delega in atti; - ricorrente -
contro
BA. BI., elettivamente domiciliato in ROMA VIA CAMPO MARZIO 69, presso lo studio dell'avvocato CONTI DANTE, che lo difende unitamente all'avvocato GIOVANNI ZUCCONI, giusta delega in atti; - controricorrente -
avverso la sentenza n. 39/02 NOVI LIGURE, depositata il 28/05/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/06 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;
udito l'Avvocato PACETTI Massimo, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito l'Avvocato CONTI Giovanni, con delega depositata in udienza dell'Avvocato ZUCCONI Giovanni, difensore, del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 7.8.2000 An.Fl., autorizzata a stare in giudizio personalmente, convenne davanti al G.d.P. di Novi Ligure Ba.Di. perche' fosse condannato a rimuovere le tende da sole da lui indebitamente agganciate alla parte inferiore della soletta del balcone pertinenziale all'appartamento sovrastante di proprieta' dell'attrice; ed in caso di inerzia del convenuto perche' fosse autorizzata l'attrice alla rimozione ed al ripristino ponendo le relative spese, liquidate in via equitativa in lire 1.000.000, a carico del convenuto.
Questi, costituitosi, contestava la domanda sostenendo di essere comproprietario ex articolo 1125 c.c., con l'attrice, della soletta del balcone sovrastante e di aver quindi esercitato un suo diritto. Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda.
Espletata l'istruzione con escussione dell'amministratore del condominio, il G.d.P. con sentenza N 40 del 6.3.2001 accoglieva la domanda attrice e condannava il Ba. alla rimozione a proprie spese delle tende illegittimamente collocate.
Su impugnazione del Ba., il Tribunale di Alessandria in costituzione monocratica in riforma della sentenza impugnata, respingeva la domanda dell'An..
Afferma il Tribunale, per quanto ancora interessa, che, in applicazione dell'articolo 1125 c.c. avendo la soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, la stessa struttura e funzione del solaio, del quale costituisce un prolungamento, della soletta in questione sono comproprietari e compossessori i proprietari dei due appartamenti, del piano inferiore e di quello superiore, esercitandosi il compossesso del primo con la fruizione della copertura ed il compossesso del secondo con il calpestio; con la conseguenza che per il proprietario dell'appartamento sottostante al balcone, e' del tutto legittimo, trattandosi di uso di bene comune, entro i limiti di cui all'articolo 1102 c.c., ancorare le tende da sole nella parte sottostante della soletta del balcone sovrastante.

Avverso tale sentenza, ricorre in Cassazione l' An.. Resiste, con controricorso il Ba..

MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce la ricorrente a motivo di impugnazione: - la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1125 c.c. e dell'articolo 1102 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3: - per avere il Tribunale, applicando analogicamente l'articolo 1125 c.c. ERRONEAMENTE riconosciuto il regime di comunione anche ai balconi "aggettanti" che, a differenza delle terrazze a livello, in quanto escono dal corpo dell'edificio e non fungono da copertura del medesimo, costituiscono un mero elemento accidentale dell'appartamento al quale appartengono e sono di proprieta' esclusiva del titolare dell'appartamento al quale appartengono; per cui non rientrando fra le cose comuni, nessun diritto ha il proprietario dell'appartamento sottostante di agganciare le tende da sole sulla soletta del balcone sovrastante.

Il ricorso e' fondato e merita accoglimento.

Precisato preliminarmente che con il motivo di impugnazione non viene dedotto un vizio di motivazione, come vorrebbe sostenere la difesa del Ba.; ma l'erronea applicazione alla fattispecie, in via analogica dell'articolo 1125 c.c.; ritiene il collegio, in conformita' con la giurisprudenza di questa corte, ormai costante sul punto (v. tra le ultime sentt. 14576/04) che l'articolo 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, ne' di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio), NON possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Ne consegue che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore, NON puo' agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.

Pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, al Tribunale di Alessandria che vorra' applicare il principio di diritto sopra enunciato.

P.Q.M.

La corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per spese, al Tribunale di Alessandria.

Aggiunto dopo 5 minuti :

e quindi, in conclusione, sarà possibile conoscere il vostro parere definitivo in ordine al riparto della spesa di tinteggiatura e ripristino eventuale dell'intonaco del sottobalcone ?Grazie
Pippo

questo è un forum di discussione: se Lei è insoddisfatto ed irritato ci sono gli avvocati che costano 200 euro ora

 

[adimecasa]

Risposta x Ennio Alessandro Rossi: Condivido la sentenza di aggancio per applicazioni di sostegno tende, ma insisto sulla tinteggiatura e decorazione la validità dell'art. 1125 c.c. ci sono sentenze a iosa basta cercarlo, ciao adimecasa