Mancato pagamento spese condominiali, istat e canoni di locazione

[chloe]

buongiorno, vi espongo il mio caso e spero possiate darmi delle dritte legali...il mio inquilino ha attuato quanto stabilisce il D.Lgs 23/2011 ovvero ha registrato il contratto di locazione e ora paga un canone pari a 3 volte la rendita catastale, sarà circa un anno che va avanti così, ma il punto è un altro.
Il conduttore durante la vigenza del contratto non registrato si limitava a pagare il canone mensile di locazione e nulla piu, pertanto non ha mai versato l'istat di adeguamento del canone dal 2006 ad oggi e tantomeno ha mai versato un euro a titolo di spese condominiali (mi son sempre sobbarcato io spese proprietà e spese di gestione che sarebbero spettate a lui, mai me le ha rimborsate) nonstante previste in contratto. inoltre prima di registrare il contratto, per circa 2-3 mesi non ha pagato il canone mensile.
Ora va avanti imperterrito da circa un anno a pagare il solo canone di locazione così nuovamente determinato e, nonostante i molteplici solleciti inoltrati anche a mezzo del legale, non intende pagare le spese condominiali dal 2006 ad oggi di sua spettanza mai versate e l'istat maturato, nonchè i canoni di locazione non versati prima della registrazione.
ora mi chiedo, come posso recuperare le somme non versate in vigenza di contratto non registrato????
ora il contratto è registrato da lui e, avendo la registrazione apportato modifiche solo alla durata e all'importo del canone, tutto il resto delle pattuizioni contrattuale rimane invariato, quindi dite che un giudice mi emetterà un decreto ingiuntivo per spese condominiali a me non rimborsate (io all'amministratore le ho versate integralemnte)?!?!?!!?!?
e per quanto riguarda l'istat?? non credo si possa ottenere decreto ingiuntivo sull'istat, come fare? e sui canoni ante registrazione (quindi mensilmente corposi) come fare??
ed inoltre, comunque dalla registraione ad oggi non sta pagando un € di spese condominiali quindi? grazie ma ho bisogno che un esperto mi faccia chiarezza su cosa posso recuperare almeno per questi aspetti se per il canone dobbiamo aspettare la Corte Costituzionale...grazie a tuttI!!!!!!!

 

[Elisabetta48]

Ti dico come la penso io, poi sentiremo gli altri.
Registrare il contratto era oneroso (dico "era" perchè ora con la cedolare secca la registrazione è gratuita), e certo, col contratto registrato, eri tenuto a pagarci su l'IRPEF. Al tempo stesso la registrazione ti avrebbe dato delle garanzie: l'aumento Istat e l'obbligo dell'inquilino di far fede al contratto. O meglio, tra galantuomini, lui il dovere morale di far fede al contratto ce l'aveva comunque, ma la registrazione ti garantiva l'appoggio dello Stato nel far valere i tuoi diritti. Credo che la mancata registrazione ti faccia perdere del tutto il tuo diritto ai soldi non percepiti (canoni, spese...) prima della registrazione, o meglio, il diritto virtuale ti rimane, ma non avrai l'appoggio dello Stato. In un caso mio di sfratto di una persona che da qualche mese non pagava (e io non avevo fatto le registrazione annuale visto come stavano le cose) per prima cosa ho dovuto fare la registrazione annuale (in pieno regime di inadempienza da parte del conduttore, con tanto di sanzioni e interessi) altrimenti il Giudice nemmeno esaminava la pratica, perchè io che chiedevo, dal suo punto di vista, ero in torto.
Penso che tu possa intentare una azione solo per quello che è successo dalla registrazione in poi.
Sentiremo gli altri contributi

 

[jac0]

Registrare il contratto era oneroso (dico "era" perchè ora con la cedolare secca la registrazione è gratuita

Ma mica tutti hanno la convenienza ad aderire alla cedolare secca! Per chi non ha convenienza il contratto resta oneroso.

 

[Elisabetta48]

Ma mica tutti hanno la convenienza ad aderire alla cedolare secca! Per chi non ha convenienza il contratto resta oneroso.

Certo. Diciamo che ora c'è la doppia possibilità. A parte che ho appreso in altra discussione del Forum che a partire dal 1 genn 2013 (quindi nella denuncia dell'anno prossimo) l'IRPEF sarà calcolata non più sull'85% del canone (o meno per contratti concertati) ma sul 95%. A detta di molti converrà che tutti passino alla cedolare. Ancora non ho verificato il riferimento normativo, ma mi fido molto dei forumisti...

 

[mapeit]

Per quanto riguarda il periodo ante-registrazione sarà molto difficile ottenere un decreto ingiuntivo per recuperare canoni non versati e spese. Il fatto della omessa registrazione rende il contratto nullo, in base a quanto stabilito da norme ancora precedenti al Dlgs 23 del 14/3/2011, ovvero la Legge 311/2004.
L’articolo I, comma 346, dispone infatti che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Per quanto riguarda invece il periodo post-registrazione credo che l'inquilino sia obbligato a versare gli oneri accessori in base a quanto previsto dall'art. 9 della Legge 392/78, che obbliga il conduttore al pagamento degli stessi entro 2 mesi dalla richiesta salvo patto contrario definito nel contratto.
Pertanto è proponibile, oltre all'azione di recupero, anche l'azione di sfratto qualora si verifichi quanto previsto dall'Art. 5 della Legge 392/78, ovvero quando il mancato pagamento degli oneri accessori superi l'importo corrispondente a due mensilità del canone (in questo caso due mensilità del canone pari a tre volte il reddito catastale).

 

[Newbie2015]

buongiorno, vi espongo il mio caso e spero possiate darmi delle dritte legali...il mio inquilino ha attuato quanto stabilisce il D.Lgs 23/2011 ovvero ha registrato il contratto di locazione e ora paga un canone pari a 3 volte la rendita catastale, sarà circa un anno che va avanti così, ma il punto è un altro.
Il conduttore durante la vigenza del contratto non registrato si limitava a pagare il canone mensile di locazione e nulla piu, pertanto non ha mai versato l'istat di adeguamento del canone dal 2006 ad oggi e tantomeno ha mai versato un euro a titolo di spese condominiali (mi son sempre sobbarcato io spese proprietà e spese di gestione che sarebbero spettate a lui, mai me le ha rimborsate) nonstante previste in contratto. inoltre prima di registrare il contratto, per circa 2-3 mesi non ha pagato il canone mensile.
Ora va avanti imperterrito da circa un anno a pagare il solo canone di locazione così nuovamente determinato e, nonostante i molteplici solleciti inoltrati anche a mezzo del legale, non intende pagare le spese condominiali dal 2006 ad oggi di sua spettanza mai versate e l'istat maturato, nonchè i canoni di locazione non versati prima della registrazione.
ora mi chiedo, come posso recuperare le somme non versate in vigenza di contratto non registrato????
ora il contratto è registrato da lui e, avendo la registrazione apportato modifiche solo alla durata e all'importo del canone, tutto il resto delle pattuizioni contrattuale rimane invariato, quindi dite che un giudice mi emetterà un decreto ingiuntivo per spese condominiali a me non rimborsate (io all'amministratore le ho versate integralemnte)?!?!?!!?!?
e per quanto riguarda l'istat?? non credo si possa ottenere decreto ingiuntivo sull'istat, come fare? e sui canoni ante registrazione (quindi mensilmente corposi) come fare??
ed inoltre, comunque dalla registraione ad oggi non sta pagando un € di spese condominiali quindi? grazie ma ho bisogno che un esperto mi faccia chiarezza su cosa posso recuperare almeno per questi aspetti se per il canone dobbiamo aspettare la Corte Costituzionale...grazie a tuttI!!!!!!!

Lo so che la discussione è vecchia ma dico io lei non registra il contratto, evade le tasse per anni, ci guadagna solo lei e pretende addirittura l'aumento del canone in base all'Istat e il recupero di soldi che le sarebbero stati dovuti soltanto in caso di registrazione regolare di un contratto di affitto?!

 

[mapeit]

Credo che le questioni siano due e distinte.
Per quanto riguarda gli importi relativi alla variazione ISTAT e i canoni relativi al periodo precedente la registrazione del contratto, in effetti è assurdo pretendere di recuperarli, dopo aver palesemente evaso il fisco ed aver mantenuto in essere un contratto nullo.
Per quanto riguarda le spese condominiali non rimborsate, il discorso è diverso. Il conduttore ha usufruito di servizi condivisi il cui costo è stato regolarmente pagato dal locatore al condominio in qualità di proprietario dell'immobile e quindi ha il sacrosanto dovere di rimborsarlo per la parte di sua spettanza, ovvero per le spese ordinarie. Non so quali siano le spese condominiali, se comprendono anche il riscaldamento centralizzato o meno, ma comunque sono sempre servizi (pulizia scale, illuminazione comune ecc.) di cui ha usufruito l'inquilino e non certo il proprietario.
Anche con il nuovo contratto "punitivo" in vigore - quindi - il locatore può adire le vie legali qualora il conduttore non preveda al rimborso delle spese sostenute per suo conto secondo quanto previsto dalla Legge 392/78.

 

[Nemesis]

Anche con il nuovo contratto "punitivo" in vigore.

Attualmente non esiste la possibilità di un contratto "punitivo".