Mancato pagamento affitto negozio e richiesta aggiungere locatore con diversa partita IVA

[uvz]

buonasera a tutti, da nove mesi l' inquilina di un mio negozio non paga l'affitto, ogni tanto mi chiama dicendomi di pazientare perchè sta aspettando un finanziamento che tardano a rilasciarle.
Le ho sempre dato fiducia perchè mi sembra una persona onesta e negli ultimi mesi causa lavori del comune nella sua zona la circolazione è stata drasticamente ridotta.
Le avevo anche promesso una riduzione sull'affitto dal momento che avesse saldato tutti i debiti (x agevolarla non avevo richiesto neppure le tre mensilità di cauzione) ma continua a posticipare il pagamento adducendo problemi con il finanziamento.
Ora mi chiede di poter dividere l'affitto con una sua amica ( il loro consulente ha detto che possono sussistere 2 partite IVA nello stesso locale).
Cosa mi consigliate di fare?

 

[basty]

Intanto ti ricordo che locatore sei tu. Ti chiedono di aggiungere un conduttore (=inquilino).
Che attività eserciterebbero nel negozio?

 

[uva]

Cosa mi consigliate di fare?

Mi sembra una situazione molto critica:
- L'inquilina non paga l'affitto da 9 mesi;
- Non ha versato il deposito cauzionale, quindi non puoi rivalerti per eventuali danni arrecati all'immobile a lei imputabili e/o per sanare almeno in parte la morosità;
- Non ha ancora ottenuto il finanziamento, probabilmente perché non fornisce garanzie sufficienti. Se e quando le verrà concesso, avrà un ulteriore debito a cui far fronte.

Io piuttosto che aggiungere un secondo locatore (non è chiaro se questa amica ti possa fornire delle garanzie di solvibilità) preferirei liberare il locale. Incentivando l'inquilina a rilasciarlo, magari concedendole una rimessione parziale del debito, oppure con uno sfratto per morosità.

Considera che tu devi pagare le imposte sui canoni di locazione anche se non li hai incassati.
Se il contratto prevede la clausola di risoluzione espressa, sarebbe opportuno avvalersene (dopo aver inviato la diffida ad adempiere) per risolvere il contratto in attesa di liberare i locali.

 

[uvz]

buonasera, l'inquilina dovrebbe ricevere a fine mese il finanziamento con cui a suo dire coprirebbe tutti i 9 mesi mancanti. Oggi mi ha fatto il bonifico x questo mese e mi ha rinnovato la richiesta di poter fare un contratto a suo nome con un subaffitto parziale x la sua amica.Bisogna rifare un nuovo contratto?
Entrambe lavorerebbero nello stesso locale con 2 partite IVA dividendo l'importo dell'affitto a metà(si sono informate in comune e non ci sono problemi)
Secondo voi che rischi corro? Se la mia inquilina decidesse di interrompere l'attività la situazione come verrebbe ad essere? L'inquilina del subaffitto potrebbe continuare ma chi paga l'intero affitto?

 

[basty]

Intanto non accetterei il

il bonifico x questo mese

Io pretenderei di scalare sempre a partire dai vecchi debiti.

Per il resto io tergiverserei fino a fine mese: prima salda e poi valuti. Se risultano parole al vento.... lascio a te le conclusioni.

Se poi proprio decidi per accettare, io rifarei due contratti collegati per ciascuna inquilina: se una disdice viene risolto anche l'altro contratto. Come formularlo per bene forse richiede un legale.

 

[uvz]

buonasera, ho ancora bisogno di voi.
Il mio commercialista sostiene che se voglio concedere alla mia inquilina(negozio) di poter subaffittare parte del locale devo chiudere il contratto precedente dato che contiene la clausola di divieto di subaffitto e rifare un nuovo contratto e in seguito la conduttrice potrà fare il subaffitto parziale.
Il commercialista dell'inquilina sostiene invece che nonostante ci sia la clausola di divieto di subaffitto se io sottoscrivo un documento in cui concedo il subaffitto parziale la mia inquilina ottenuti i permessi dal comune può procedere senza bisogno di fare un nuovo contratto.
Quale è l'interpretazione corretta? L'agenzia delle entrate può accettare una modifica del contratto?
Se possibile integrare il contratto con il mio consenso al subaffitto parziale quali clausole devo inserire per tutelarmi nel caso la conduttrice decida di non continuare e invece la conduttrice in subaffitto vuol rimanere pagando solo la sua quota?
Ancora grazie a chi saprà darmi informazioni

 

[basty]

La Agenzia delle Entrate accetta modifiche ai contratti. Alle altre domande non mi azzardo a rispondere: il rischio che paventi mi pare serio.

 

[uvz]

riprendo il discorso aggiornando la situazione:
in settembre dell'anno scorso l'inquilina (contratto commerciale) ha ottenuto il finanziamento dalla banca e mi ha pagato tutti gli arretrati.
Ha pagato fino a novembre poi ha cominciato a chiedermi di aspettare perchè aveva il finanziamento da rimborsare e gli affari del negozio non andavano affatto bene.
All'inizio di luglio mi ha mandato disdetta del locale, tre mesi di preavviso anzichè sei perchè sostiene che ciò è previsto nei casi di difficoltà finanziarie.
Sono andata ieri a parlarle per sapere quando mi avrebbe saldato i dieci mesi mancanti ma mi ha risposto che il suo commercialista e il suo avvocato sono in ferie e quando rientrano i primi di settembre le diranno come e quando rimborsare tutti i creditori.
Mi ha risposto che non ha un soldo e che dovrò avere pazienza.Secondo me sta tentando di protrarre ancora la cosa ma una volta chiusa l'attività come potrò far valere il mio credito? Mi ha detto che non fa fallimento ma terrà aperta la partita IVA x alcuni mesi x poter fare qualche lavoretto.
cosa mi consigliate di fare? Devo rispondere x iscritto alla sua raccomandata? O rivolgermi ad un legale?

 

[basty]

In situazione simile, non mi porrei problemi sul preavviso corto. Diversa la questione degli arretrati. Sicuramente prima se ne va, prima sciogli il contratto e non paghi ulteriori imposte su redditi non percepiti.
Quanto al recupero le opzioni sono tre: decreto pignoramento, transazione con lunga dilazione, rinuncia al credito. Solo tu hai elementi di valutazione