Ciao a tutti.
A mio parere occorre fare una distinzione tra ipotesi di NULLITA' E ANNULLABILITA'.
Nullità: Quando mancano gli elementi essenziali della delibera o illecita o contraria alla legge o impossibile. Può essere impugnata senza limiti di tempo ed è insanabile da tutti i condomini. Una delibera nulla è come se detta delibera non fosse mai esistita.
Si considerano Nulle le delibere:
- Senza maggioranza;
- Che ledono i diritti di uno o più condomini sulle cose comuni o di proprietà privata;
- Non previste nell'ordine del giorno;
- Oggetto di cose illecite;
- Con vizi della convocazione su data, ora, luogo e firma.
ANNULLABILITA': Quando c'è vizio di forma, può essere richiesta dai diretti interessati, ovvero dai condomini dissenzienti o assenti entro 30 giorni dalla data della delibera per i dissenzienti, mentre per gli assenti i 30 giorni decorrono dalla data di consegna del verbale.
Si considerano Annullabili le delibere:
- Ordine del giorno incompleto;
- Un condomino aveva più deleghe di quanto il regolamento di condominio ne prevedeva per ciascun condomino;
- Senza aver convocato tutti i condomini;
- Quando l'assemblea viene comunicata in un lasso di tempo inferiore ai 5 giorni.
La ripartizione delle spese condominiali
di Luigi Modaffari (02/08/2011)
In tema di ripartizione delle spese condominiali l'art 1123 c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
L'art. 1123 c.c. introduce nella disciplina del condominio il principio generale per cui le spese relative alla manutenzione dello stabile devono essere ripartite in proporzione alla proprietà ed all'uso dei vari servizi. D'altro canto, detta norma è derogabile sia con apposita delibera assembleare assunta all'unanimità sia inserendo nel regolamento condominiale, predisposto in genere dal costruttore, una apposita deroga.
Tale ultima ipotesi, per quanto non sempre equa (difatti sempre più spesso nei regolamento condominiali predisposti dal costruttore è inserita la clausola per cui quest'ultimo è direttamente esonerato al pagamento delle spese condominiali sino a che non venda gli appartamenti residui) è comunque legittima.
Infatti, " Alla stregua della stessa lettera dell'articolo 1123 c.c., la disciplina legale di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile. Deve ritenersi, di conseguenza, legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero deliberata dall'assemblea con approvazione di tutti i condomini" (Cass. civ., Sez. II, 17/01/2003, n.64; Cass. civ. Sez. II, 18/03/2002, n. 3944; Cass. civ. Sez. I, 16/11/1992, n. 12281)
Sul punto infatti è pacifica la Cassazione nell'approvare tale condotta: " L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In tale ultima ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato (Cass. civ., Sez. II, 25/03/2004, n.5975)
"In tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli art. 1123, 1125 c. c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti" (Cass. civ., Sez. II, 06/11/1986, n.6499).
Addirittura, in una specifica pronuncia, la Suprema Corte si è spinta a dire che la convenzione in esame può essere approvata anche non in forma scritta ma basarsi su comportamenti concludenti dei condomini!
Nello specifico, " la disciplina legale in materia di ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni di un edificio e quella, eventualmente, stabilita con deliberazione condominiale adottata all'unanimità, è derogabile, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, cod. civ., in virtù di "diversa convenzione", che non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l'accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese" (Cass. civ., Sez. II, 15/10/2004, n.20318)
Dato atto della liceità dell'inserimento nel regolamento condominiale di una clausola che apporti modifiche circa il principio ex art. 1123 c.c. di ripartizione delle spese condominiali, ora è necessario vedere che possono fare i condomini per reagire a detta iniquità.
I condomini possono solo approvare una delibera condominiale, modificativa della convenzione o della clausola inserita nel regolamento condominiale, che deve essere approvata solo ed esclusivamente all'unanimità.
" In tema di ripartizione delle spese condominiali, le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135, n. 2, c. c., sono circoscritte alla verificazione e all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo indirettamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca; pertanto la delibera condominiale che modifichi i suddetti criteri di spesa (nella specie, spese di manutenzione delle scale) è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità assoluta, deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi entro trenta giorni ex art. 1137, 2° e 3° comma, c. c. (Cass. civ., Sez. II, 21/05/1987, n.4627)
" In tema di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 n. 2 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Pertanto, la deliberazione assembleare, che modifichi detti criteri, è inefficace, nei confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, ai sensi dell'art. 1137 commi 2 e 3 c.c.. (Cass. civ., Sez. II, 15/03/1995, n.3042)
