Ma le agenzie immobiliari come fanno a calcolare il valore delle case?

[marco 71]

Io ho contattato diverse agenzie immobiliari per la valutazione della casa per un eventuale vendita e non ho capito bene come loro fanno la valutazione.
Il nostro immobile è un tre locali con box cantina e terrazzo+ sottoscala in un contesto semi indipendente e condiviso con altre due famiglie situate in un' altro stabile sempre all'interno del cortile a disposizione di tutti i condomini.
Le agenzie hanno fatto varie valutazioni sia in base ai locali,chi in base ai metri commerciali e altre che purtroppo non ricordo.
Ora io volevo capire come funziona quanto si puo richiedere al mq per questo appartamento di circa 90 mq e la differenza tra i mq calpestabili e quelli commerciali.
Preciso che ci sono stati lavori di ristrutturazione per il terrazzo,il box sottostante al terrazzo e il terrazzino d'ingresso all'appartamento.
Attendo una vostra delucidazione.
Grazie

 

[Laguni]

opero da quasi 30 anni nel campo immobiliare.
Ti posso dire che le valutazioni per mettere in vendita un immobile io le eseguo secondo esperienza. La mia esperienza poi viene supportata
dalla conoscenza della mia zona di lavoro e dalla domanda di quel tipo di immobile. Ovviamente più l'immobile è appetibile sul mercato,
più si accorciano i tempi della vendita (che oggi si aggira normalmente attorno ai 5/6 mesi). Seguono le valutazioni tecniche: la sua vetustà, se è più o meno abitabile, il tipo di riscaldamento, visiono serramenti, rivestimenti ecc., verifico, se la conosco bene, l' ubicazione dell'immobile (esempio: quartieri popolari, signorili, residenziali ecc., ecc.) e le distanze da eventuali mezzi di trasporto (treni, bus od altro) ed infine.......
ma non troppo..................paragono i costi al mq. del nuovo con quello dell'immobile da vendere così da far meglio comprendere al mio
cliente i pregi ed i difetti della sua casa. Ed ecco fatto : in un batter di ciglia la valutazione!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

A proposito QUESTA è LA VALUTAZIONE DI PREZZO DI MERCATO!!!!!!!!! Poi si può valutare l'immobile anche con altri canoni .

Spero di esserti stata un poco di aiuto.

 

[User_3122]

quoto Lagumi.....
non esiste un metodo matematico da poter applicare senza la approfondita valutazione di tutti i parametri che ti ha elencato.

 

[Paolo Mazzi]

Le valutazioni delle agenzie immobiliari sono effettuate tenendo conto di parametri che non sempre corrispondono all'estimo. Una BUONA agenzia immobiliare tiene presente alcuni parametri che spesso non sono di facile comprensione al venditore: i mq non sono sempre vincolanti. a volte 80 mq.sono più fruibili di 90. Le esposizioni sono un paramentro importante, il piano, la tipologia di fabbricato, la zona, il tipo di residenti, la vicinanza di negozi e di mezzi pubblici....
La differenza fra mq. calpestabili e commerciali:
Nella misura commerciale vanno aggiunti ai calpestabili la misura dei muri interni, quella dei muri esternio e metà di quelli di confine con altri appartamenti; vanno aggiunti i mq. di balconi al 50 % di terrazze al 30%, di soffitte al 30% e di cantine al 30%; I box vengono di solito conteggiati a corpo, ma se vogliamo valutarli commercialmente consideriamo un 50%.
distinti saluti
paolo mazzi

 

[Carlo Garbuio]

Non è un problema solo delle agenzie immobiliari ma di tutti i professionisti del mercato immobiliare.
Differenze considerevoli le puoi trovare fra valutazioni eseguita da geom, ing, arch ... il fenomeno è molto diffuso, purtroppo, ed è uno dei motivi per cui il mercato italiano non è considerato trasparente.
Esistono però gli IVS, standard di valutazione internazionale, che sono l'unica metodologia estimativa condivisa a livello internazionale. La loro applicazione consente di elaborare Rapporti di Valutazione immobiliare scientifici, chiari, ripercorribili ... e richiede professionalità e conoscenza del mercato.
La storia, soprattutto recente, ha dimostrato come l'applicazione delle tradizionali metodologie valutative non sia riuscita a garantire quanto richiesto dal mercato: trasparenza e oggettività

Nel caso da te proposto ti posso rispondere dicendo che molte agenzie sopravvalutano l'immobile per acquisire il cliente, e non lo trovo corretto. Non trovo altrettanto corrette le sopravvalutazioni effettuate da tutti gli altri professionisti...

 

[christianpietra]

Concordo in pieno con Carlo Garbuio, mi è anche capitato di parlare con proprietari che han dato in permuta l'appartamento ai costruttori ad un prezzo davvero più alto (es.:200.000€ contro i 180.000 della ns valutazione)...e più di una volta....incredibile!!! E poi tanti professionisti come ingegneri, architetti, geometri... che danno valutazioni esagerate. Vorrei ricordare a tutti che la maggiorparte di noi agenzie cerchiamo di far comprendere ai proprietari il prezzo reale di mercato del loro immobile, in modo da poterlo vendere nel minor tempo possibile. Che cosa abbiamo da guadagnarci a stimarlo molto di più??100-200€ di provvigioni...ma và là...e io per 200€ di provvigioni quanto dovrei lavorare per vendere quell'immobile?Se va bene...un anno di più...allora io vi chiedo....Ci conviene???

 

[maidealista]

Ti allego il link di un quesito in cui la problematica è stata ampiamente affrontata :
http://www.propit.it/f68/differenze...le-geometra-agenti-immobiliari-1389/#post5480
:daccordo:

 

[domenico10]

gli agenti immobiliari hanno come lavoro quello di intermediazione tra venditore e acquirente. non hanno alcuna competenza in merito alle stime immobiliari, ne la legge gli e lo chiede, visto che per svolgere questo mestiere, la normativa non chiede particolari professioni e titoli. lo puo fare chiunque frequenti uno dei tanti corsi, paghi l'iscrizione a camera di commercio e associazioni di categoria e basta.
le stime, sopratutto quando vi sono contenziosi o previsti tali, sono operazioni delicate e complesse, a cui molte volte i cosidetti prezzi di mercato, che per definizioni, altro non sono che quei valori, che si formano piu per ragioni contingenti, e non rispecchiano quasi mai il valore reale di un immobile. ed è per questa ragione ad esempio, che la stessa agenzia del territorio, non si decide a passare dalla cosidetta rendita catastale ai cosidetti prezzi di mercato. troppo volatili sono gli stessi, troppe variabili concorrono alla formazione di questi prezzi. inoltre forse, ed è un bene questo, forse si stanno rendendo conto che sostituire le rendite con questi famigerati prezzi di mercato, darebbe inizio ad un contenzioso gigantesco tra i proprietari e la stessa agenzia, che sarebbe sommersa da ricorsi e peggio dal rifiuto generalizzato di questo parametro, senza considerare che la tassazione, pur con tutti i ragguagli possibili, sarebbe insostenibile. in quanto in italia, purtroppo, si continuano a tassare gli immobili ed altri cespiti, non in base alla reale redditivita ma alla presunzione di redditivita. il che per me è un crimine, un furto, uno scippo dal quale, stante l'attuale caos politico-sindacale esistente, è difficilissiomo venirne fuori, in quanto il partito della spesa (rapina) pubblica mi sembra piu numeroso del partito di che lavora.

 

[Carlo Garbuio]

gli agenti immobiliari hanno come lavoro quello di intermediazione tra venditore e acquirente. non hanno alcuna competenza in merito alle stime immobiliari,

non è vero, io sono agente immobiliare, valutatore immobiliare certificato UNI 11558 livello avanzato e, a livello nazionale, non sono molti i valutatori certificati UNI

le stime, sopratutto quando vi sono contenziosi o previsti tali,

assito clienti anche nei contenziosi tributari, e sto portando a casa risultati

sono operazioni delicate e complesse, a cui molte volte i cosidetti prezzi di mercato, che per definizioni, altro non sono che quei valori, che si formano piu per ragioni contingenti, e non rispecchiano quasi mai il valore reale di un immobile. ed è per questa ragione ad esempio, che la stessa agenzia del territorio, non si decide a passare dalla cosidetta rendita catastale ai cosidetti prezzi di mercato. troppo volatili sono gli stessi, troppe variabili concorrono alla formazione di questi prezzi. inoltre forse, ed è un bene questo, forse si stanno rendendo conto che sostituire le rendite con questi famigerati prezzi di mercato, darebbe inizio ad un contenzioso gigantesco tra i proprietari e la stessa agenzia, che sarebbe sommersa da ricorsi e peggio dal rifiuto generalizzato di questo parametro, senza considerare che la tassazione, pur con tutti i ragguagli possibili, sarebbe insostenibile. in quanto in italia, purtroppo, si continuano a tassare gli immobili ed altri cespiti, non in base alla reale redditivita ma alla presunzione di redditivita. il che per me è un crimine, un furto, uno scippo dal quale, stante l'attuale caos politico-sindacale esistente, è difficilissiomo venirne fuori, in quanto il partito della spesa (rapina) pubblica mi sembra piu numeroso del partito di che lavora.

generico fuori tema ... capita

 

[domenico10]

la stima di immobile, oggi è intrinsecamente legata alla sua libera commerciabilità e legalità. il che presume la conoscenza non solo delle metodologia di stima, l'applicazione del dpr 138/98 ecc, ma, ed è il requisito piu importante, la verifica di conformita dell'immobile alla legislazione edilizio-urbanistica-catastale-impiantistica e ambientale. non serve a nulla stimare con tutte le uni di cui sei fornito, se hai poca dimestichezza e responsabilità obbligatorie, con le norme tecnico giuridiche che accompagnano gli immobli dalla nascita alla vendita. poi per esempio, non ho mai saputo di ctu nominati da tribunali per valutazioni immobiliari in contenzioso, che esercitavano il mestiere di agenti immobiliari, se mi vuol fare qualche esempio le sarei grato.