Luce privata in atrio condominiale

[condobip]

So perfettamente che non esistono multe e/o sanzioni per chi non nomina l'amministratore, il fatto rimane che il condominio esiste quando ci sono più proprietari e purtroppo per loro la Legge va comunque rispettata, sia quella civile, che penale (se succede qualche cosa), sia fiscale sia quella amministrativa, tanto è vero che se ne è occupata La Suprema Corte di Cassazione, praticamente dicendo che anche senza nominare l'amministratore i condomini non rimangono senza, un responsabile lo troveranno sempre, ecco la Sentenza;

Alla nomina dell'Amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui,*salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza*può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. (Cass. civile, sez. II, 10-04-1996, n. 3296)

praticamente il condomino che gestisce il fondo cassa per le spese correnti (bollette, acqua energia elettrica, combustibile riscaldamento per le parti comuni ecc ecc e ci mette il suo CF e nominativo (perchè questo è necessario per un contratto di fornitura, come si vede non serve neppure il CF Condominiale), praticamente questa persona senza esserne a conoscenza e senza essere stato nominato per la Corte di Cassazione è l'amministratore dello stabile.

 

[condobip]

Desidero aggiungere ancora una cosa;
Io non voglio obbligare nessuno a nominare l'amministratore, il mio era un consiglio spassionato, perchè potrebbe succedere che pur non sapendo il condominio potrebbe essere sommerso da qualche problema insormontabile per i condomini se sono inesperti e nella peggiore delle ipotesi anche con strascichi penali, per cui il mio suggerimento è quello di nominare un amministratore, magari uno dei condomini che sia capace di farlo
Spero di essermi spiegato :daccordo:

 

[Antonio Azzaretto]

Non capisco perchè c' è bisogno di mettere il cappello legale a tutto.

Per capire, è necessario soprattutto analizzare la realtà dei fatti.

A che serve l' amministratore?

Ti sei mai posto questa domanda con disinteresse e seriamente?

A che serve questa persona che arriva ogni anno in assemblea e ti chiede di essere nominato per procurarti "tutto" ciò che ti serve?

Ti sei mai chiesto se ti conviene "davvero" delegare "tutto" senza controllo?

Sia l' amministrazione, sia la gestione tecnica, sia il controllo interno, sia la scelta dei "tuoi" fornitori, sia la scelta del "tuo" fiscalista per gli obblighi tributari del "tuo" condomìnio, sia la scelta del "tuo" avvocato per le questioni legali, sia la gestione di ogni tipo di lamentela o "bisogno" che possa diventare "necessario"?

Non credi che sia un pochettino "eccessivo" dare una delega in bianco di questo tipo al primo "soggetto" che si proponga come "amministratore"?

Non credi che ci sia bisogno di "capire meglio" cosa c' è dentro questa scatola chiamata "amministratore" che può essere piccola come un angolo di una cucina, o grande come uno studio di tre piani con decine di dipendenti?

Se ti serve la frutta, il pane, la carne e i quaderni, tu, vai dal fruttivendolo, dal panettiere, dal macellaio e dal cartolaio.

Oppure vai al centro commerciale dove sai di poter trovare tutto e fare "buoni affari", perchè alla fine puoi controllare il totale che paghi sullo scontrino fiscale e, quindi, sai se spendi troppo, o spendi bene.

L' amministratore, invece, non ti "vende" nulla direttamente, ma sta in mezzo con la sua scrivania tra te (e i tuoi soci condòmini), e i fornitori e i tecnici che ti servono.

Tu non sei "libero" di trattare direttamente con i tuoi fornitori e i tuoi professionisti: Per tutto sei obbligato a scontrarti con l' amministratore che "pensa per te"!

Perchè?

A che serve l' amministratore?

Proviamo a farci delle domande:


L' amministratore serve a fare i conti per il condomìnio?

No!

Per fare i conti del condomìnio ti serve un ragioniere.

E' meglio che questa persona sia preparata, e faccia solo questo lavoro.

E' meglio che questa persona la scelga il condomìnio: Altrimenti la sceglierà l' amministratore, e farà gli interessi dell' amministratore.


L' amministratore serve a controllare i servizi svolti per il condomìnio?

No!

Per controllare i servizi svolti per l' ente condomìnio hai bisogno di una persona, o di diverse persone preparate per questo lavoro.

E' meglio che il controllo venga svolto da personale indipendente rispetto all' amministratore, oppure interessato alla buona gestione (Il Consiglio di Condomìnio o il Portiere).


L' amministratore serve a "condurre" le assemblee?

No!

Per condurre le assemblee è necessario nominare un presidente che sappia il fatto suo e un segretario.

La "formalità" delle riunioni è importante, perchè il rispetto delle regole è garanzia di trasparenza.

E' opportuno che i condòmini, o perlomeno alcuni condòmini rappresentativi, imparino le buone regole da seguire per il corretto svolgimento delle assemblee, e, se necessario, le insegnino all' Amministratore che partecipa alla riunione in caso egli "se ne dimentichi".


L' amministratore serve a "condurre" le gare di appalto?

No!

Per condurre le gare di appalto è necessario nominare una persona che le organizzi e che segua le "regole" necessarie per scegliere le aziende in modo trasparente e vantaggioso per la Comunità Residenziale.

Questa persona può anche essere l' amministratore: Comunque è il rispetto delle "regole" della gara il requisito essenziale per scegliere una buona azienda.

Il professionista che organizza la gara di appalto può essere benissimo un "tecnico" appositamente nominato per questo servizio.


L' amministratore serve a scegliere i fornitori migliori per il condòminio?

No!

I fornitori migliori per il condomìnio si scelgono con procedure trasparenti.

E' molto importante stabilire dei "metodi di ricerca" e dei "metodi di controllo" efficaci efficienti e neutrali.

E' meglio che l' amministratore non si occupi di scegliere i fornitori per conto dei condòmini, ma che applichi delle buone procedure INSIEME ai condòmini al fine di scegliere i migliori fornitori.

Se nel condominio abitano dei condòmini preparati dal punto di vista tecnico, è ancora meglio che si occupino loro di applicare delle buone procedure insieme al resto dei condòmini per scegliere i migliori fornitori.


L' amministratore serve a predisporre le dichiarazioni fiscali per conto dell' Ente Condomìnio?

No!

Per predisporre le dichiarazioni fiscali del condomìnio serve un fiscalista.

Vi consiglio di cercare un fiscalista di vostra fiducia che segua il condomìnio, e, magari, che vi faccia un prezzo di favore per seguire anche le "vostre" dichiarazioni fiscali (ossia i modelli 730).


Ma allora: A che serve l' amministratore?

L' amministratore serve, poichè è il legale rappresentante dell' Ente Condomìnio.

Le funzioni che compètono all' amministratore sono le seguenti:

Link: Funzioni del legale rappresentante-amministratore

Inoltre, l' amministratore:

• Deve avere la competenza di controllare la correttezza formale dei documenti intestati all' Ente Condomìnio alla data della sua nomina.
  
  Deve avere una capacità di relazione sufficiente per essere un punto di riferimento autorevole per i condòmini.
  
  Deve applicare procedure trasparenti, neutrali e condivise con i Condòmini per arrivare a soluzioni e scelte vantaggiose ed economicamente convenienti per la Comunità Residenziale.

 

[Antonio Azzaretto]

E' ricercando l' impossibile che l' uomo ha sempre realizzato il possibile.
Coloro che si sono saggiamente limitati a ciò che appariva loro come possibile non sono mai avanzati di un solo passo. (Michail Bakunin)


Non voglio cambiare le regole del gioco, io voglio cambiare il gioco! (Andrè Breton)

 

[condobip]

Non capisco perchè c' è bisogno di mettere il cappello legale a tutto.

Per capire, è necessario soprattutto analizzare la realtà dei fatti.

A che serve l' amministratore?

Ti sei mai posto questa domanda con disinteresse e seriamente?

Si.
Ed è inutile inserire filmati non inerenti con il condominio che non mi degno neppure di vedere, sono circa 20 anni che mi interesso di condominio, possiedo una buona bibblioteca al riguardo, quindi tutto quanto scrivi lo conosco a memoria.

 

[Antonio Azzaretto]

In un condominio una donna ebbe la sorpresa di trovare sulla soglia di casa un amministratore condominiale piuttosto ben vestito che le chiese qualcosa da mangiare.

"Mi dispiace", ella rispose, "al momento non ho in casa niente".

"Non si preoccupi", replicò lo sconosciuto amabilmente. "Ho nella bisaccia un sasso per minestra; se mi darete il permesso di metterlo in una pentola di acqua bollente, preparerò la zuppa più deliziosa del mondo. Mi occorre una pentola molto grande, per favore".

La donna era incuriosita. Mise la pentola sul fuoco e andò a confidare il segreto del sasso per minestra a una vicina di casa.

Quando l' acqua cominciò a bollire, c' erano tutti i condomini, accorsi a vedere lo straniero e il suo sasso.

Egli depose il sasso nell' acqua, poi ne assaggiò un cucchiaino ed esclamò con aria beata: "Ah, che delizia! Mancano solo delle patate".

"Io ho delle patate in cucina", esclamò una consigliera di condominio.

Pochi minuti dopo era di ritorno con una grande quantità di patate tagliate a fette, che furono gettate nel pentolone.

Allora lo straniero assaggiò di nuovo il brodo.

"Eccellente", gridò. Poi però aggiunse con aria malinconica: "Se solo avessimo un po' di carne, diventerebbe uno squisito stufato".

Un' altra consigliera di condominio corse a casa per andare a prendere della carne, che l' uomo accettò con garbo e gettò nella pentola.

Al nuovo assaggio, egli alzò gli occhi al cielo e disse: "Ah, manca solo un po' di verdura e poi sarebbe perfetto, veramente perfetto!"

Una delle vicine corse a casa e tornò con un cesto pieno di carote e cipolle.

Dopo avere messo anche queste nella zuppa, lo straniero assaggiò di nuovo il miscuglio e dichiarò in tono imperioso: "Sale e salsa". "Eccoli", disse la padrona di casa. Poi un altro ordine: "Scodelle per tutti".

I condomini corsero a casa a prendere le scodelle. Qualcuno portò anche pane e frutta.

Poi si sedettero tutti a tavola, mentre lo straniero distribuiva grosse porzioni della sua incredibile zuppa. Tutti provavano una strana felicità, ridevano, chiacchieravano e gustavano il loro primo vero pasto in comune.

In mezzo all' allegria generale, l' amministratore di condominio scivolò fuori silenziosamente, lasciando il sasso miracoloso affinchè i residenti potessero usarlo tutte le volte che volevano per preparare la minestra più buona del mondo.

 

[condobip]

Se vogliamo raccontare delle storielle ne ho anche io una;

Un uomo vuole cambiare il suo cervello.
Va in una clinica per trapianti di cervello e gli fanno vedere il catalogo:
- cervello di Matematico 1.000 € al chilo,
- cervello di Biologo 1.500 € al chilo,
- cervello di Medico 2.000 € al chilo.

Poi vede:
- cervello di Amministratore Condominiale 50.000 € al chilo.
Stupito, chiede alla segretaria:
- "Signorina, perché il cervello di Amministratore Condominiale costa così tanto?"
- "Ma lei lo sa quanti ne dobbiamo ammazzare per metterne insieme almeno un chilo?"

 

[Antonio Azzaretto]

Spesso, guardando i Condòmini che si presentano in assemblea, mi torna in mente la storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio:

"Gennaro", dice "Svegliati!"
Gennaro risponde: "Non voglio alzarmi papà".
Il padre urla: "Alzati, devi andare a scuola".
Gennaro dice: "Non voglio andare a scuola".
"E perchè no?" Chiede il padre.
"Ci sono tre ragioni", risponde Gennaro:
"Prima di tutto è una noia; secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola".
E il padre dice:
"Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola:
Primo perchè è tuo dovere; secondo, perchè hai quarantacinque anni, e terzo, perchè sei il preside".



Svegliatevi, svegliatevi, siete adulti. Siete troppo grandi per dormire.

Svegliatevi!

Se non vi prendete "voi" le vostre responsabilità, qualcuno le prenderà al posto vostro e si prenderà cura dei "suoi" interessi.

......."L' amministratore ci pensa!", ecco quì la chiave di accesso alla gestione "malandrina" della casa!

"A cosa pensa?"....mi chiedo....."Smetta di pensare! Parliamone insieme, e, insieme, decidiamo quali servizi vogliamo e come vogliamo ottenerli!".

....Perchè tutto non si può avere! E' opportuno chiarire questo concetto per evitare di andare in cerca di amministratori "salvatori della patria".

E' necessario riuscire a "vedere" oltre la figura che chiamiamo amministratore di condominio!

Per riuscire a "vedere" la realtà, è sufficiente guardare "oltre" il signore che arriva ogni anno per chiedere di essere "riconfermato" con il vostro voto in assemblea.

Se andate a visitare gli studi che si occupano di gestione immobiliare, vedrete professionisti e fornitori di ogni ramo: Tecnico, amministrativo, fiscale, assicurativo.....che forniscono "servizi" per conto dello studio amministrativo.....cioè LUI ordina i servizi, e VOI....pagate!

.....Una vera pacchia, ma non per voi!!!

Voi, senza saperlo, "pagate" fornitori che non avete scelto, che lavorano come "partners" dell' amministratore.

Più esattamente si può scrivere che l' amministratore assume il ruolo di "procacciatore di affari" per i "suoi" fornitori!

.....scusate se sono ripetitivo: Gli "affari" i fornitori li fanno con gli amministratori! Non li fanno con "voi", anche se, in pratica, siete "voi" i "clienti" a tutti gli effetti, visto che "pagate" tutti i servizi tramite le rate condominiali.

Chi è tutta questa gente che lavora per voi?

Che ne sapete se i "vostri" fornitori lavorano bene o lavorano male?

Perchè ci deve essere questa enorme confusione di responsabilità e di compiti, che "obbliga" chi vi rappresenta (il vostro amministratore) a organizzare una rete di rapporti commerciali che lo supporti nel suo lavoro?

La risposta è semplice: Perchè voi non ci avete pensato! Non avete trovato professionisti e tecnici di vostra fiducia! Non vi siete preoccupati di "dirigere" l' amministratore, e lo avete lasciato "libero" di gestire i vostri interessi.

Viva la libertà!

.....ma vi chiedo umilmente:

"Cosa farà una libera volpe, chiusa in un libero pollaio, in mezzo a tante libere galline?"

Mi sta tornando in mente la scena dei condòmini che si recano in assemblea, spesso senza avere la minima consapevolezza dei problemi in discussione.

Ma voglio dirvi che non è colpa vostra......Se le cose nel vostro condominio vanno male non è colpa vostra, ma di un sistema di regole sbagliato!

Non ci credete?

Va bene! Facciamo un piccolo test:

Voglio diventare l' amministratore di casa tua!

.....dunque,

I soldi che mi servono me li dai in anticipo a rate.

Se non me li dai, ti obbligo a pagare minacciandoti con lettere raccomandate, e poi promuovo anche azioni legali nei tuoi confronti.

Se devi fare la spesa mi telefoni e mi dici cosa ti serve....e poi non ti preoccupare: Ci penso io ad andare al supermercato e dal panettiere e ti porto la spesa.

Se devi dipingere le pareti o aggiustare i mobili, mi telefoni...e non ti preoccupare: Ci penso io a trovare i fornitori giusti per te, te li mando a casa e pensano a tutto loro.

....e così via per ogni tipo di servizio.........la carta igienica? Ci penso io! La tintoria? Sono quì per questo....etc...etc....

Alla fine dell' anno, ma anche dopo, a volte anche mesi dopo, ti mando a casa il rendiconto di tutto quello che ho speso......ma senza regole:

I conti li faccio come mi pare!

Se ho speso di più di quanto mi hai già anticipato, i soldi che non mi hai pagato in anticipo me li dai a conguaglio: Anche se i fornitori che hanno lavorato per te li ho scelti io; i lavori da fare li ho decisi io; il controllo del lavoro svolto l' ho eseguito io; le regole per stabilire la qualità dei lavori svolti le ho decise io.

Se invece ho speso di meno (Ipotesi improbabile, ma, comunque, possibile), i soldi avanzati NON te li restituisco: Li conservo a credito, e li "storno" dai soldi che mi darai "in anticipo" il prossimo anno.

L' unico "diritto" che ti resta è quello di "approvare" o di "non approvare" il rendiconto che ti faccio, e di "accordarmi" la fiducia per l' anno successivo.

Tu lo faresti un contratto così? .....beh, neanche io!

1/2
2/2

 

[condobip]

Scusa Antonio, ma a me pare che si stia andando un po troppo fuori tema, per cui io termino quì, non mi va assolutamente di scrivere battute più o meno strane e divertenti sul condominio (ne conosco a bizzeffe) ma non è questo il Topic indicato

scusami ancora condobip

 

[Antonio Azzaretto]

Ok... finiamo!

Nozione di AziendaCondominio:

Il condominio è un insieme di mezzi e di procedure organizzate per dare valore ai beni comuni dei proprietari.