Locazione uso diverso abitazione: il conduttore ha sempre diritto alla prelazione in caso di vendita

[StLegaleDeValeriRoma]

Qualora nel contratto di locazione ad uso commerciale non sia indicata dalle parti alcuna pattuizione in merito al diritto di prelazione del conduttore se il proprietario vuole vendere l'immobile a terzi, nel corso della locazione, deve comunque comunicare al conduttore il corrispettivo, le condizioni di vendita e l'invito ad esercitare la prelazione nei termini di legge ?

Ebbene la risposta è positiva ma deve sussistere una condizione di fatto decisiva.
Il giudice di legittimità, tra le altre decisioni, a riguardo ha precisato, Corte di Cassazione sentenza n. 6818 del 18 maggio 2001 che "in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione,i diritti di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 392/78, per i limiti imposti dall'art. 35 della stessa legge, richiamati dall'art. 41, spettano soltanto se l'attività svolta nell'immobile implica il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori."

Quindi anche se nel contratto di locazione, per dimenticanza o volutamente, le parti non hanno espressamente regolato il diritto di prelazione, il conduttore ne ha diritto a norma dell'art. 38 della legge 392/78 se l'attività che ha svolto nell'immobile comporta contatti diretti con il pubblico.

Avv. Luigi De Valeri

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Una precisazione doverosa per i lettori del forum per non ingenerare confusione.
Il titolo della discussione termina con il punto interrogativo quindi è "Il conduttore ha sempre diritto alla prelazione in caso di vendita dell'immobile ?"
Infatti come indicato nelle locazioni commerciali è necessaria la condizione del contatto diretto con il pubblico perchè la legge riconosca il diritto di prelazione a favore del conduttore, in difetto nessuna comunicazione il proprietario che vuole vendere l'immobile sarà tenuto ad inviare al conduttore che quindi non avrà neppure diritto al riscatto ex art. 39 della legge 392/78.

Attenzione alla procedura e ai contenuti della comunicazione al conduttore che va effettuata ex art. 38 mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario, atto opportunamente congegnato quanto ai contenuti per evitare possibili contestazioni da parte di costui eventualmente interessato all'acquisto.
Luigi De Valeri

 

[Bonats]

Quindi Avvocatissimo,

ti chiedo se puoi rispondere in merito a questa fattispecie..

Locale ad uso diverso, accatastato come A/10, locato a studio di architettura od ingegneria...

Come valutare il contatto con la clientela? è un esercizio pubblico come ben si sa ma come si valuta la clientela in questo caso? C'è il contatto diretto? Io ritengo di si...