Locazione un po'anomala

[albertobianchi]

Ciao a tutti.Forse ho già messo questo post ma essendo sopraggiunte modifiche sono a chiedere un Vostro parere.Un mio cliente ha affittato un immobile.2 conduttori.Hanno in arretrato poca morosità.i conduttori non vivono in questo appartamento.praticamente nell'appartamento vi è altra famiglia(veramente gente ottima)che paga al conduttore.cosa veramente anomala.Ora come potrebbe il proprietario uscire da questa situazione?
Ci si trova che chi occupa appartamento vorrebbe anche restare regolarizzato nell'immobile e si sa che pagherebbe.Ora i conduttori hanno intimato a chi sta nell'appartamento di andare via.Situazione a dir poco paradossale e ridicola.Soluzione che mi viene in mente forse sarebbe disdetta da parte del locatore.Grazie.
Se avete ideee sono ben accette...uva saprà sicuramente consigliare al meglio.
Grazie ancora a tutti!!!!

 

[uva]

i conduttori non vivono in questo appartamento.praticamente nell'appartamento vi è altra famiglia che paga al conduttore

Quindi l'appartamento è stato sublocato alla famiglia che effettivamente vi abita.
Questo è regolare solo se il contratto stipulato tra il tuo cliente e i suoi due conduttori non lo vieta.
Se invece sono vietati subaffitto e comodato (e si riesce a dimostrare che non si tratta di ospitalità ma di sublocazione) i due conduttori sono perseguibili per inadempienza.

Ora i conduttori hanno intimato a chi sta nell'appartamento di andare via.

Se i componenti di quella famiglia abitano nell'appartamento come "ospiti" che pagano in nero senza un regolare contratto di subaffitto, si può tentare di mandarli via. Ma è probabile si oppongano e rimangano lì.

disdetta da parte del locatore.

La disdetta del locatore è regolata dalla legge.
Non hai detto di che tipo di contratto stiamo parlando (libero 4 + 4 o concordato 3 + 2) e la data di stipula.

Prima di agire, il locatore legga il contratto che aveva stipulato con i due conduttori.
Se quel contratto vieta subaffitto e comodato, può imporre ai conduttori di far sloggiare la famiglia. Però se si tratta di una falsa ospitalità, sarà difficile dimostrare i pagamenti in nero e opporsi a quella situazione, perché non è possibile vietare le ospitalità anche di lunga durata.

Hanno in arretrato poca morosità

Il locatore prenda in considerazione la procedura di sfratto per morosità dei due conduttori. Quando lo sfratto sarà convalidato dal giudice ed eseguito dall'ufficiale giudiziario, se ne dovranno andare tutti.

 

[albertobianchi]

Il contratto vieta la sublocazione.Si tratta di un contratto classico 4 +4
.Stipulato inizi anno 2022.Il problema è che con chi abita la casa si riesce a parlare tranquillamente e arrivare a un dunque.Con i conduttori non si riesce a conprendere cosa vogliono fare.Ideale sarebbe tenere gli attuali occupanti in regola....ma come poter fare con i conduttori che non sono collaborativi???

 

[mapeit]

Risolvere il contratto per inadempienza dei conduttori (il subaffitto vietato), tramite un legale, mi sembra l'unica strada. Lunga e tortuosa, nonché costosa, ma attuabile.

 

[albertobianchi]

Come la vedi disdetta da parte del locatore per aver necessità dell'immobile per uso personale?

 

[mapeit]

Come la vedi disdetta da parte del locatore per aver necessità dell'immobile per uso personale?

Si potrà fare solo nel 2026, alla prima scadenza (ovvero dopo i primi 4 anni), inviando la comunicazione almeno sei mesi prima. Ma se poi non lo utilizza a scopo personale rischia grosso.

 

[albertobianchi]

Forse soluzione più veloce è sfratto per morosità....come la vedi?
Il fatto paradossale è che chi abita l'immobile sono brave persone e pagano a questi inquilini...sicuramente questi con tutti i problemi se ne andranno

 

[mapeit]

Forse soluzione più veloce è sfratto per morosità....come la vedi?
Il fatto paradossale è che chi abita l'immobile sono brave persone e pagano a questi inquilini...sicuramente questi con tutti i problemi se ne andranno

Si, come ha detto @uva lo sfratto per morosità è fattibile, però se gli inquilini pagano all'ultimo minuto davanti al giudice .... restano lì.

 

[uva]

4 +4
.Stipulato inizi anno 2022.

Alla fine del primo quadriennio (fine 2025 se il contratto è stato stipulato all'inizio del 2022) il locatore potrà inviare disdetta ai due conduttori solo se esisterà una motivazione tra quelle elencate nell'art. 3, c. 1 l. 431/1998.

chi abita l'immobile pagano a questi inquilini

In che modo il tuo cliente ne è a conoscenza?
Esiste un accordo scritto relativo a questo presunto subaffitto?
Se non esiste, come è molto probabile, è possibile dimostrare che gli occupanti pagano in nero i due conduttori?

Lo chiedo perché il suggerimento di @mapeit

Risolvere il contratto per inadempienza dei conduttori (il subaffitto vietato)

è attuabile solo se il tuo cliente dimostra davanti al giudice che si tratta di subaffitto.
Questo è quasi sempre impossibile quando i presunti "subconduttori" pagano in nero i loro presunti "sublocatori".
La famiglia che occupa l'appartamento può sostenere di essere ospite e, come già detto, le ospitalità anche di lunga durata non si possono vietare.

 

[uva]

Con i conduttori non si riesce a conprendere cosa vogliono fare

Nel primo post hai scritto che

conduttori hanno intimato a chi sta nell'appartamento di andare via

Probabilmente vogliono far sloggiare gli occupanti e tornare nell'appartamento.
Questo non glielo si può impedire.

Se i due conduttori sanano la

poca morosità

e continuano a pagare regolarmente, non si può mandarli via.