Locazione turistica breve - Airbnb - Servizio "Alloggiati web"

[Pasifae87]

Sono in procinto di affittare un appartamento arredato a Bologna a dei turisti di passaggio utilizzando Airbnb. E' mia intenzione utilizzare questo portale in modo tale da tenere locato il mio appartamento il più possibile e farlo rendere al meglio. Non ho però ancora capito se devo registrarmi sul portale "Alloggiati web" della Questura per comunicare la presenza dei turisti. Per accreditarmi il servizio ni chiede la SCIA! Che cosa devo fare?

 

[Excalibur]

Mi sono incuriosita e ho trovato questo link -mi scuso se già lo conosci -
Come inviare le schedine alloggiati telematicamente
che a quanto pare è una guida non ufficiale al sito della polizia.

 

[Clematide]

Sono in procinto di affittare un appartamento arredato a Bologna a dei turisti di passaggio utilizzando Airbnb. E' mia intenzione utilizzare questo portale in modo tale da tenere locato il mio appartamento il più possibile e farlo rendere al meglio. Non ho però ancora capito se devo registrarmi sul portale "Alloggiati web" della Questura per comunicare la presenza dei turisti. Per accreditarmi il servizio mi chiede la SCIA! Che cosa devo fare?

A Bologna per le forme non imprenditoriali come la tua (Altre tipologie ricettive: Appartamenti ammobiliati per uso turistico) la SCIA corrisponde alla “Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico” che trovi sul sito IPERBOLE del Comune seguendo il percorso: www.comune.bologna.it/impresa / ospitalità / Altre tipologie ricettive / Modulistica ospitalità / Altre tipologie ricettive (non imprenditoriali / Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico.

Tale comunicazione va inviata tramite PEC al SUAP di Bologna, il quale ti fornirà in seguito un numero di protocollo che ti servirà per registrarti sul sito della Questura per segnalare le presenze degli ospiti e sul sito del Comune per versare, unicamente in via telematica, l’imposta di soggiorno. Se utilizzi solo Airbnb e non altre piattaforme digitali, a Bologna è lo stesso portale Airbnb a incassare l’imposta di soggiorno dal guest e a riversarla al Comune: ciò non ti esenta comunque dalla presentazione della dichiarazione trimestrale in cui dovrai solo indicare l’importo a zero all’ufficio che gestisce l’imposta di soggiorno accreditandoti sul portale web del Comune.

Inoltre sei tenuta a comunicare alla Provincia i dati sulla consistenza ricettiva e sul movimento dei clienti a fini statistici (art.13, co.4 della legge regionale Emilia-Romagna n°16 del 28 luglio 2004), come riportato sul sito del Comune.

Le strutture ricettive – di qualunque tipo - devono rispettare la norma regolatrice (art.109 TULPS) comunicando le presenze delle persone alloggiate comunitari o extracomunitarie con il servizio “Alloggiati web” nel caso di locazioni di appartamenti per un periodo non superiore a 30 giorni: per accreditarti al sistema informatico, pertanto, a Bologna dovrai allegare non la SCIA (come richiedono altri Comuni sia per le forme imprenditoriali che per quelle non imprenditoriali), ma la “Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico”.

Per locazioni turistiche di durata superiori a 30 giorni scatta invece l’obbligo di registrazione dei contratti soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso (30 giorni), e, in tal caso, l’obbligo di comunicazione all’autorità di P.S. è assorbito, come sempre, dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, escluse, quindi, le locazioni che, pur nell’obbligo (durata superiore a 30 giorni), non vengono registrate, evento che fa ricadere la fattispecie nell’obbligo di comunicare la cessione all’autorità di P.S., e i contratti stipulati con soggetti extraUE o apolidi per i quali permane sempre l’obbligo di comunicazione a mezzo modello “Comunicazione di ospitalità”.

In senso conforme, si veda la parte finale della circolare esplicativa del Ministero dell’Interno n°4023 del 26 giugno 2015:

“L’interpretazione cennata pare l’unica in armonia con un orientamento che intende comunque assicurare all’Autorità di p.s. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone (per le finalità anzidette), tramite il regime di cui all’art.109 TULPS, quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati” di cui all’art.12 del D.L. n.59/1978, convertito dalla legge n.191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata.

Tale ultima disposizione prevede infatti l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di p.s. nei casi di cessione della proprietà o di concessione in godimento esclusivo di fabbricati o di porzioni di essi indipendentemente dal titolo giuridico dell’uso, purché esso sia esclusivo e protratto per un tempo superiore al mese.

Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è pertanto applicabile, in luogo di quello previsto dall’art.109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assuma carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario, del locatore ecc., e non invece allorché l’alloggio presenti i connotati del soggiorno temporaneo in un esercizio pubblico ricettivo”.

 

[Elisabetta2]

Sono in procinto di affittare un appartamento arredato a Bologna a dei turisti di passaggio utilizzando Airbnb. E' mia intenzione utilizzare questo portale in modo tale da tenere locato il mio appartamento il più possibile e farlo rendere al meglio. Non ho però ancora capito se devo registrarmi sul portale "Alloggiati web" della Questura per comunicare la presenza dei turisti. Per accreditarmi il servizio ni chiede la SCIA! Che cosa devo fare?

se vuoi far rendere al meglio il tuo appartamento, fai da solo

 

[Elisabetta2]

se vuoi far rendere al meglio il tuo appartamento, fai da solo

se preferisci dare la metà a Air B&B, allora accreditati

 

[Pasifae87]

A Bologna per le forme non imprenditoriali come la tua (Altre tipologie ricettive: Appartamenti ammobiliati per uso turistico) la SCIA corrisponde alla “Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico” che trovi sul sito IPERBOLE del Comune seguendo il percorso: www.comune.bologna.it/impresa / ospitalità / Altre tipologie ricettive / Modulistica ospitalità / Altre tipologie ricettive (non imprenditoriali / Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico.

Tale comunicazione va inviata tramite PEC al SUAP di Bologna, il quale ti fornirà in seguito un numero di protocollo che ti servirà per registrarti sul sito della Questura per segnalare le presenze degli ospiti e sul sito del Comune per versare, unicamente in via telematica, l’imposta di soggiorno. Se utilizzi solo Airbnb e non altre piattaforme digitali, a Bologna è lo stesso portale Airbnb a incassare l’imposta di soggiorno dal guest e a riversarla al Comune: ciò non ti esenta comunque dalla presentazione della dichiarazione trimestrale in cui dovrai solo indicare l’importo a zero all’ufficio che gestisce l’imposta di soggiorno accreditandoti sul portale web del Comune.

Inoltre sei tenuta a comunicare alla Provincia i dati sulla consistenza ricettiva e sul movimento dei clienti a fini statistici (art.13, co.4 della legge regionale Emilia-Romagna n°16 del 28 luglio 2004), come riportato sul sito del Comune.

Le strutture ricettive – di qualunque tipo - devono rispettare la norma regolatrice (art.109 TULPS) comunicando le presenze delle persone alloggiate comunitari o extracomunitarie con il servizio “Alloggiati web” nel caso di locazioni di appartamenti per un periodo non superiore a 30 giorni: per accreditarti al sistema informatico, pertanto, a Bologna dovrai allegare non la SCIA (come richiedono altri Comuni sia per le forme imprenditoriali che per quelle non imprenditoriali), ma la “Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico”.

Per locazioni turistiche di durata superiori a 30 giorni scatta invece l’obbligo di registrazione dei contratti soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso (30 giorni), e, in tal caso, l’obbligo di comunicazione all’autorità di P.S. è assorbito, come sempre, dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, escluse, quindi, le locazioni che, pur nell’obbligo (durata superiore a 30 giorni), non vengono registrate, evento che fa ricadere la fattispecie nell’obbligo di comunicare la cessione all’autorità di P.S., e i contratti stipulati con soggetti extraUE o apolidi per i quali permane sempre l’obbligo di comunicazione a mezzo modello “Comunicazione di ospitalità”.

In senso conforme, si veda la parte finale della circolare esplicativa del Ministero dell’Interno n°4023 del 26 giugno 2015:

“L’interpretazione cennata pare l’unica in armonia con un orientamento che intende comunque assicurare all’Autorità di p.s. la notizia sulle variazioni di alloggio delle persone (per le finalità anzidette), tramite il regime di cui all’art.109 TULPS, quanto ai soggiorni brevi, e tramite quello delle “cessioni di fabbricati” di cui all’art.12 del D.L. n.59/1978, convertito dalla legge n.191/1978 e successive modifiche, quanto ai soggiorni di lunga durata.

Tale ultima disposizione prevede infatti l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di p.s. nei casi di cessione della proprietà o di concessione in godimento esclusivo di fabbricati o di porzioni di essi indipendentemente dal titolo giuridico dell’uso, purché esso sia esclusivo e protratto per un tempo superiore al mese.

Il regime previsto per le “cessioni di fabbricati” è pertanto applicabile, in luogo di quello previsto dall’art.109 TULPS, tutte le volte che l’alloggio assuma carattere “abitativo”, in quanto di durata superiore al mese e sulla base di un titolo che conferisca all’utilizzatore le facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario, del locatore ecc., e non invece allorché l’alloggio presenti i connotati del soggiorno temporaneo in un esercizio pubblico ricettivo”.

Grazie infinite per la risposta superesaustiva!!! Sei per caso di Bologna o dintorni?

 

[Clematide]

Grazie infinite per la risposta superesaustiva!!! Sei per caso di Bologna o dintorni?

No, sono di Venezia, ma Bologna la conosco bene perchè ci ho studiato per alcuni anni.

se preferisci dare la metà a Air B&B, allora accreditati

se vuoi far rendere al meglio il tuo appartamento, fai da solo

Le commissioni che Airbnb ricarica sull’host si aggirano di solito intorno al 3%: dipende dalle garanzie selezionate dall’host sui termini di cancellazione (con o senza rimborso).

Utilizzo da alcuni anni questa piattaforma americana e personalmente ritengo che sia uno dei migliori portali per affittare in fretta il proprio immobile senza grosse preoccupazioni (azzeramento rischio morosità, maggiore redditività rispetto ad un affitto “tradizionale” lungo e discreta copertura assicurativa in caso di danni). Per me non è cambiato nulla rispetto al passato: dichiaravo questi redditi fondiari cedolarizzandoli anche prima della manovra correttiva 2017 (c.d. “tassa Airbnb”), semplicemente ora il portale applica una ritenuta d’acconto del 21% a titolo di acconto o di imposta (a seconda del regime fiscale scelto dal locatore).

Bologna è una città d’arte che tra eventi fieristici, mostre e manifestazioni varie ha un buon flusso turistico, quindi, l'OP non dovrebbe avere difficoltà ad intercettare turisti o lavoratori in trasferta, con un discreto tasso di occupazione del suo immobile e un buon riscontro economico, con l’avvertenza, però, che se intende gestire tutto da sola in maniera continuativa, alla lunga può essere molto impegnativo anche su un solo immobile.

Non sto parlando degli adempimenti amministrativi che, come si è visto, non sono pochi (ne approfitto per aggiungere che ai fini statistici è necessario accreditarsi sul portale della Provincia di Bologna comunicando quei movimenti turistici già segnalati su “Alloggiati web”: attenzione che i dati devono combaciare perché Provincia e Questura incrociano i dati), ma dello sforzo (anche fisico, se si occupa personalmente della pulizia dei locali e del cambio della biancheria del guest in uscita) necessario per gestire in proprio una rotazione continua di ospiti (occorre essere presenti all’arrivo e alla partenza che possono slittare, per disguidi o ritardi, anche in orari non previsti). Per questa ragione, se l'OP è una persona che lavora, è consigliabile farsi aiutare.

 

[Pasifae87]

No, sono di Venezia, ma Bologna la conosco bene perchè ci ho studiato per alcuni anni.





Le commissioni che Airbnb ricarica sull’host si aggirano di solito intorno al 3%: dipende dalle garanzie selezionate dall’host sui termini di cancellazione (con o senza rimborso).

Utilizzo da alcuni anni questa piattaforma americana e personalmente ritengo che sia uno dei migliori portali per affittare in fretta il proprio immobile senza grosse preoccupazioni (azzeramento rischio morosità, maggiore redditività rispetto ad un affitto “tradizionale” lungo e discreta copertura assicurativa in caso di danni). Per me non è cambiato nulla rispetto al passato: dichiaravo questi redditi fondiari cedolarizzandoli anche prima della manovra correttiva 2017 (c.d. “tassa Airbnb”), semplicemente ora il portale applica una ritenuta d’acconto del 21% a titolo di acconto o di imposta (a seconda del regime fiscale scelto dal locatore).

Bologna è una città d’arte che tra eventi fieristici, mostre e manifestazioni varie ha un buon flusso turistico, quindi, l'OP non dovrebbe avere difficoltà ad intercettare turisti o lavoratori in trasferta, con un discreto tasso di occupazione del suo immobile e un buon riscontro economico, con l’avvertenza, però, che se intende gestire tutto da sola in maniera continuativa, alla lunga può essere molto impegnativo anche su un solo immobile.

Non sto parlando degli adempimenti amministrativi che, come si è visto, non sono pochi (ne approfitto per aggiungere che ai fini statistici è necessario accreditarsi sul portale della Provincia di Bologna comunicando quei movimenti turistici già segnalati su “Alloggiati web”: attenzione che i dati devono combaciare perché Provincia e Questura incrociano i dati), ma dello sforzo (anche fisico, se si occupa personalmente della pulizia dei locali e del cambio della biancheria del guest in uscita) necessario per gestire in proprio una rotazione continua di ospiti (occorre essere presenti all’arrivo e alla partenza che possono slittare, per disguidi o ritardi, anche in orari non previsti). Per questa ragione, se l'OP è una persona che lavora, è consigliabile farsi aiutare.

Grazie delle dritte, Cle! Ne farò tesoro. Credo di avere già individuato la pèrsona giusta che mi possa aiutare con i turisti. Ho cominciato a darmi da fare. Il Suap mi ha già inviato il numero di protocollo. Più veloci della luce. Oggi m accredito sul sito della Questura. Che Dio mi assista, o chi per lui.

 

[Pasifae87]

Ho ricevuto prenotazioni da parte di turisti stranieri, però quando accenno al fatto che dovranno sottoscrivere un vero e proprio contratto d'affitto anche solo per 3 notti la trattativa si ferma e molti si eclissano, alcuni mi scrivono che non conoscono l'italiano e che sul sito AIRBNB non è scritto che il guest è tenuto a firmare un contratto di locazione.

 

[Clematide]

Ho ricevuto prenotazioni da parte di turisti stranieri, però quando accenno al fatto che dovranno sottoscrivere un vero e proprio contratto d'affitto anche solo per 3 notti la trattativa si ferma e molti si eclissano, alcuni mi scrivono che non conoscono l'italiano e che sul sito AIRBNB non è scritto che il guest è tenuto a firmare un contratto di locazione.

Non lasciarti ingannare, Pasifae. Niente comode scusanti (i turisti non sanno l’italiano), niente tergiversamenti automatici che liberano l’orizzonte quando piovono problemi (forse il contratto non è obbligatorio). Avverto un umore vagamente barcollante, una crepa nella volontà. Non più parole. Azione. Chiama subito il muratore per fare un’iniezione di fiducia e cemento per consolidare la situazione nascosta da un’ingombrante illusione ottica: sono i turisti che devono adeguarsi alle leggi italiane, non il contrario.

I contratti vanno firmati sempre anche per locazioni di brevissima durata. Non è la temporalità del soggiorno a determinare la forma contrattuale. Stesso discorso per il deposito cauzionale: non è la durata del soggiorno a determinarne l’importo, ma l’entità del danno stesso (un oggetto si può rompere anche in caso di soggiorno di una sola notte!).

L’obbligo della forma scritta del contratto, quale primo elemento e fattore dell’esistenza stessa (o di nullità) del contratto, anche al fine di potere provare che stai concludendo una locazione turistica (ancor più se cedolarizzata, e non un’attività ricettiva di tipo imprenditoriale) e in ogni caso le reali conclusioni pattuite (ad es. che non vengono forniti servizi aggiuntivi che potrebbero configurare forme imprenditoriali), a fronte di una dazione di denaro da parte di quello che Airbnb chiama guest, ma che a tutti gli effetti è un vero e proprio inquilino, o se preferisci, conduttore, non la trovi nei TERMINI DI SERVIZIO di Airbnb né tantomeno nel REGOLAMENTO interno di Airbnb, ma nelle leggi nazionali italiane (l’art.1, co.4 della legge 431 del 1998 prevede la forma scritta per la stipula i validi contrati di locazione e l’art.1418 cod. civ. sanziona con la nullità uno dei requisiti di cui all’art.1325 cod. civ. ivi compresa la forma del contratto ove prevista dalla legge a pena di nullità), per cui, come i turisti italiani all’estero devono adeguarsi alle leggi del paese che li ospita, così chi viene in Italia deve adeguarsi alle nostre leggi.

Perciò, prima di imbarcarti in questa impresa, prendi una decisione molto diretta che Airbnb si guarda bene dal suggerire perché porta a delle conseguenze: metti subito le cose in chiaro (i turisti spesso confondono gestori e strutture). Nel tuo annuncio chiarisci subito chi sei perché il turista sappia i tragitti del suo viaggio in Italia, se cerca un approdo da te. Fischia con energia: il turista deve sentirti forte e chiaro.

Sei un albergatore? No. Sei un gestore di una casa per vacanze? Neppure. Chi sei allora tu? Tu sei un privato che dà in locazione un appartamento a Bologna. Adesso traducilo in inglese o nella lingua che preferisci in modo che il tuo turista non pensi di finire in un campeggio o in un Bed & Breakfast, ma sappia che sta prendendo in locazione un’abitazione priva di servizi alla persona (puoi solo fornire biancheria in dotazione all’appartamento) e soggetta in Italia alla stipula di un contratto di locazione scritto in lingua italiana (ma nulla ti vieta di fornire una traduzione anche in altre lingue).

Incombenze diverse hanno i gestori di strutture alberghiere o extralberghiere o le strutture ricettive all’aria aperta: il gestore di una pensione o di un villaggio turistico – che non sono in alcun modo equiparabili alle locazioni o agli affitti - non faranno mai firmare ad turista un contratto di locazione. La locazione turistica, invece, si basa su contratti scritti di locazione: la legge impone come elemento essenziale la firma sul contratto, e, dopo la firma, se la locazione ha una durata superiore a 30 giorni, la registrazione.

E adesso alza la curva dell’umore in modo da disegnare un sorriso.