Locazione transitoria e canoni previsti dai patti territoriali

[angelobuono]

Salve a tutti,
sono un proprietario di un appartamento affittato con un contratto di tipo transitorio per un anno in un comune di area metropolitana. Questo contratto, secondo le norme, deve rispettare gli accordi territoriali. Premesso che:

• ho studiato a fondo la documentazione dei patti territoriali con le relative fasce di appartenenza dell'appartamento, con relative eccezioni, aumenti per ristrutturazione, zone di particolare pregio ecc. ;
• sono andato ad un associazione degli inquilini:

non sono riuscito alla fine a calcolare il prezzo di locazione dell'immobile. Fra l'altro i prezzi di mercato, da sondaggi presso studenti e lavoratori e guardando in internet sono tutti superiori a quelli previsti dagli accordi territoriali. Alla fine ho affittato anche io, con contratto, a un prezzo probabilmente superiore, ma non di molto a quello previsto degli accordi territoriali.
Domande:
Se ho ben capito i conduttori entro un termine di 6 mesi dalla scadenza potrebbero richiedere la restituzione di quanto pagato in più rispetto a quanto previsto dai patti territoriali con una causa legale;
oppure ci sono altre sanzioni?
Dal punto di vista fiscale ho optato per la cedolare secca. Devo registrare il contratto per via telematica in Siria. Nella compilazione non ho particolari difficoltà, se non un dubbio: mi pare ovvio che non vado a barrare la casella del canone concordato, perchè altrimente beneficerei dell'aliquota agevolata al 19% che non mi spetta. Qui però vado in contraddizione perchè i contratti di tipo transitorio dovrebbero essere a canone concordato. Cosa può accadere? Dal punto di vista fiscale io dichiaro quanto effettivamente incasso e quindi pago le tasse relative. Posso incorrere in sanzioni?
Un ultima domanda: ma come fanno tutti quelli che chiedono canoni esorbitanti rispetto a quanto previsto dagli accordi territoriali? Possibile che siano tutti non registrati?

Avete qualche suggerimento da darmi?

Grazie per le risposte

 

[tovrm]

L'aliquota agevolata per la cedolare secca adesso è al 15% e non più al 19%.
Com'è possibile che non riesci a calcolare il valore del canone? In che comune sei? In genere sono previste una fascia minima ed una massima e delle rettifiche di punteggio in base alle caratteristiche dell'immobile e della zona di appartenenza. Fatti i calcoli, devi rivalutare il canone in misura del 75% della variazione Istat per ogni anno intero trascorso dal momento della stipula dei patti territoriali.
A questo punto il canone è bell'e definito. Quello che potrai applicare deve essere compreso tra il valore che avrai individuato e quello minimo previsto dagli accordi, per non incorrere in sanzioni.
Fatti di nuovo tutti i calcoli e vedi ora se quello che hai applicato rientra tra i valori che avrai individuato. Se sei fuori, devi adeguare il canone. Come hai detto tu stesso, i contratti transitori sono soggetti al canone definito dai patti territoriali.
E aderisci tranquillamente al regime di cedolare secca indicando la corretta tipologia di contratto.
Ti suggerisco di preparare una tabella esplicativa di come hai determinato il canone, e di farne firmare una copia ai tuoi affittuari, proprio per evitare future contestazioni. Questo foglio diventa un allegato del contratto.