Locazione transitoria con problemi

[uva]

Le motivazioni, varie, possono riassumersi nella formula "mantenere la disponibilità a breve"

Temo che purtroppo questa motivazione, molto generica, dell'esigenza transitoria da parte del locatore non sia valida.
Per cui il conduttore, che forse ha interpellato un legale in merito, ritiene che il contratto sia automaticamente ricondotto alla tipologia "libero" della durata di 4 anni + 4.

Occorre leggere l'Accordo Territoriale del Comune dove è situato l'immobile, e verificare l'elenco delle motivazioni previste per giustificare l'esigenza transitoria del locatore.
Quelle non previste non sono valide.

Recentemente abbiamo discusso su questo Forum un caso simile al tuo: contratto transitorio di 12 mesi (per esigenze in quel caso del conduttore) le cui motivazioni non sono valide. Per cui è stato ricondotto ad un 4 + 4 e il locatore non può rientrare in possesso del suo immobile alla scadenza inizialmente prevista:
Contratto transitorio di 12 mesi

 

[Elisabetta48]

Le motivazioni, varie, possono riassumersi nella formula "mantenere la disponibilità a breve",

Concordo su quanto dice @uva. Non vorrei che la riconduzione a un 4+4 sia dovuta a carenza di motivazione. Non so se l'appartamento è a Vicenza, nel qual caso le motivazioni adducibili da parte del proprietario sono queste (ma nelle altre città più o meno la storia è la stessa):

"Quando il proprietario ha esigenze di adibire entro 18 mesi l'immobile ad abitazione propria, dei figli, dei genitori, per motivi di: - trasferimento temporaneo della sede di lavoro - matrimonio - matrimonio dei figli - rientro dall’estero - attesa di autorizzazione dal comune per il richiesto cambio di destinazione di dell immobile - attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Genio Civile per ristrutturazione o demolizione dell’immobile o ampliamento con alloggio attiguo - attesa della stipula di un contratto definitivo di vendita con preliminare già stipulato e data della stipula definitiva entro 24 mesi."

Se non hai specificato una delle cose elencate, la vedo grigia... Penso però che tu possa pretendere dall'inquilino qualcosa di più formale dove venga motivato il perchè della sua richiesta così anche tu sai in che direzione muoverti e puoi valutare se glielo puoi contestare

 

[uva]

pretendere dall'inquilino qualcosa di più formale dove venga motivato il perchè della sua richiesta

Effettivamente l'inquilino avrebbe potuto esprimersi con maggior chiarezza, ma non ha un obbligo in tal senso.
Dal primo post si evince che l'inquilino ha inviato il suo SMS il giorno prima di ricevere la raccomandata con la quale il locatore gli comunicava la cessazione del contratto al 30/11/2018.
E' probabile che risponda (o faccia rispondere dal suo avvocato) che quella scadenza non ha alcuna validità.

Se, come è purtroppo probabile, il contratto è ricondotto alla durata di 4 anni + 4, una disdetta da parte del conduttore adesso è prematura. Se intende andare via a novembre 2021 lo dovrà comunicare con un preavviso di 6 mesi.

Sarà comunque un vantaggio se l'inquilino presenterà regolare disdetta e lascerà l'immobile alla fine del primo quadriennio
Se così non fosse, il locatore potrà evitare il rinnovo di ulteriori 4 anni solo per uno dei motivi elencati nell'art. 3, c. 1 della l. 431/1998.

 

[Miguel de Servet]

[1] Temo che purtroppo questa motivazione ["mantenere la disponibilità a breve"], molto generica, dell'esigenza transitoria da parte del locatore non sia valida.

Quelle [motivazioni] non previste [dall'Accordo Territoriale del Comune] non sono valide.

[2] Non vorrei che la riconduzione a un 4+4 sia dovuta a carenza di motivazione. Non so se l'appartamento è a Vicenza, nel qual caso le motivazioni adducibili da parte del proprietario sono queste (...): "Quando il proprietario ha esigenze di adibire entro 18 mesi l'immobile ad abitazione propria, etc. [citazione da Accordo Territoriale per la Locazione. Comune di Vicenza]".

Penso però che tu possa pretendere dall'inquilino qualcosa di più formale dove venga motivato il perchè della sua richiesta così anche tu sai in che direzione muoverti e puoi valutare se glielo puoi contestare.

[3] Dal primo post si evince che l'inquilino ha inviato il suo SMS il giorno prima di ricevere la raccomandata con la quale il locatore gli comunicava la cessazione del contratto al 30/11/2018.
E' probabile che risponda (o faccia rispondere dal suo avvocato) che quella scadenza non ha alcuna validità.

Ringrazio uva e Elisabetta48 per le loro risposte puntuali e chiarificatrici. Di seguito formulo alcuni commenti, citando l'essenziale delle loro risposte, con riferimenti.

[1] La mia "motivazione locatore" ["mantenere la disponibilità a breve"], è effettivamente "molto generica", e non compare né nel contratto sottoscritto, né in alcun allegato allo stesso. Inoltre, se l'elenco dei motivi citati nelll'Accordo Territoriale è da considerarsi (non indicativo, ma) esaustivo, non rientra in alcuno dei motivi elencati.

[2] Vedi sopra. L'appartamento è a Vicenza. Quanto a "carenza di motivazione", ti sarei davvero grato se mi spiegassi come questa "carenza" si concilierebbe con quanto riportato nei tuoi post di martedì 20/11/18 ore 20:59 e 21:17 dove si parla di "obbligo di conferma da parte del locatore [che] sarebbe stato abrogato dal D.M. 16 gennaio 2017". Quindi, in tempo utile prima della stipula del mio contratto.

[3] A integrazione di quanto riportato nel mio primo post posso aggiungere che l'Agente Immobiliare che ha procurato l'inquilino e ha steso e registrato il contratto, mi ha confermato ieri 21/11/18 che, oltre alla mia motivazione (comunque troppo generica, a quanto intendo), sussisteva, alla data della stipula, la motivazione del conduttore, che si trovava sotto sfratto dalla sua abitazione di Vicenza, pur avendo la sua attività fuori Vicenza, e che sceglieva di prendere in locazione il mio appartamento (completamente arredato), in attesa di una soluzione (di affitto o di acquisto) più definitiva.

 

[Elisabetta48]

se mi spiegassi come questa "carenza" si concilierebbe con quanto riportato nei tuoi post

Si concilia in questo modo: subito ho pensato che la richiesta di riportare il contratto a un 4+4 fosse dovuta al tuo ritardo nel mandare la conferma delle tue esigenze di transitorietà, ma mi convinco sempre di più che invece è per la carenza nelle motivazioni. Guarda nel D.M. 16 gennaio 2017 di cui ti avevo girato il link (ma le cose stavano già così anche nella legge più vecchia)

"Art.2
....
6. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla
durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in
caso di inadempimento delle modalita' di stipula del contratto
previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo.

4. I contratti di cui al presente articolo devono contenere una
specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorieta'
del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo
definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata
superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al
contratto.
..."

A mio parere era già il contratto inadempiente alle modalità di stipula visto che non avete motivato le esigenze di transitorietà con voci previste dall'Accordo territoriale e tanto meno le avete documentate. Il comma 6 dice che in questo caso il contratto viene ricondotto a un 4+4

Inutile andare a pensare al discorso della conferma (che invece nel contratto avevate messo ancorchè non più richiesta), quando già è invalido il contratto

 

[uva]

sussisteva, alla data della stipula, la motivazione del conduttore, che si trovava sotto sfratto dalla sua abitazione di Vicenza, pur avendo la sua attività fuori Vicenza, e che sceglieva di prendere in locazione il mio appartamento (completamente arredato), in attesa di una soluzione (di affitto o di acquisto) più definitiva.

Se era così, il motivo dell'esigenza transitoria (questa volta del conduttore) andava scritto nel contratto, e pure documentato.

Ma non sarebbe stato un motivo valido, se non supportato da una documentazione scritta. Tipo un preliminare di acquisto di una casa, o un impegno formale per la stipula di un contratto di locazione.
Documenti da cui si possano evincere date certe, non programmi o aspettative future generiche.

Sono cose che un Agente Immobiliare che si occupa di contratti di locazione deve sapere!

In conclusione: non pensare più all'obbligo di conferma del locatore: nella situazione in cui ti trovi non è rilevante (e pare che quell'obbligo non esista più).
Ora ti trovi con un contratto libero di 4 anni + 4.
Se ti è indispensabile rientrare velocemente in possesso dell'immobile puoi solo negoziare col conduttore un suo rilascio spontaneo, offrendogli un congruo incentivo economico.

 

[Miguel de Servet]

Se ti è indispensabile rientrare velocemente in possesso dell'immobile puoi solo negoziare col conduttore un suo rilascio spontaneo, offrendogli un congruo incentivo economico.

Come ho esplicitamente ammesso nel mio primo post, io "ho commesso un errore di valutazione, considerando [l'esplicitazione delle motivazioni per il Contratto di Locazione di Natura Transitoria, e la verifica della loro inclusione nell'Accordo Territoriale per la Locazione del Comune di Vicenza] una pura formalità, nella presunzione della buona fede del locatore".

Il locatore è lui stesso un agente immobiliare quindi, poiché, come tu scrivi ...

Sono cose che un Agente Immobiliare che si occupa di contratti di locazione deve sapere!

... la mala fede del locatore nel sottoscrivere il contratto è certa e certificata.

Ho preso buona nota del tuo consiglio, e sto verificando a che condizioni sarebbe disposto a rilasciare "spontaneamente" il mio appartamento.

 

[uva]

Il locatore è lui stesso un agente immobiliare

Intendi dire il conduttore (= locatario = inquilino).

Se costui è un agente immobiliare hai ragione a considerarlo in mala fede (a meno che sia proprio ignorante in materia di locazioni).

Mi incuriosisce che questo inquilino/agente immobiliare abbia preso in locazione il tuo immobile perché "si trovava sotto sfratto" a Vicenza. Spero non sia stato sfrattato per morosità, e adesso cerchi il modo di stare lì senza pagare!

 

[Miguel de Servet]

Intendi dire il conduttore (= locatario = inquilino).

Grazie per aver notato e corretto la mia svista. Sì, intendevo dire il conduttore.

Se costui è un agente immobiliare hai ragione a considerarlo in mala fede (a meno che sia proprio ignorante in materia di locazioni).

Nulla è mai certo, ma, vista la chiarezza della data di cessazione indicata, e lo SMS che mi ha recentemente mandato, propendo per la mala fede.

Mi incuriosisce che questo inquilino/agente immobiliare abbia preso in locazione il tuo immobile perché "si trovava sotto sfratto" a Vicenza. Spero non sia stato sfrattato per morosità, e adesso cerchi il modo di stare lì senza pagare!

La tua curiosità mi ha dato l'opportunità di una verifica dettagliata: l'inquilino ha sempre regolarmente e puntualmente pagato il canone. Sono certo che sa che gli conviene, perché il canone, considerando l'appartamento, le finiture, l'arredo e la zona centralissima è relativamente modesto. E la morosità è una delle poche condizioni per le quali l'ingiunzione di sfratto è relativamente certa ed efficace. Certe cose, il mio inquilino/agente immobiliare le ha ben presenti ...

Col senno di poi, avrei dovuto notare che il proprietario dell'appartamento dove abitava aveva dovuto ricorrere allo sfratto (per decorsi termini e/o per motivata necessità di rientro in possesso) per toglierselo di torno. Evidentemente fa parte della categoria degli inquilini che "si affezionano" alla casa

 

[basty]

fa parte della categoria degli inquilini che "si affezionano" alla casa

Questa me la segno ....