Locazione terminata ma prossima vendita agli stessi inquilini

[uva]

accettare un canone come indennità di occupazione non implica consenso al rinnovo contrattuale,

Dipende per quanto tempo il locatore l'accetta.

Innanzitutto il bonifico dell'ex conduttore ("ex" perché il contratto è risolto alla scadenza naturale) al locatore deve avere la causale "indennità di occupazione" e non canone.
Se poi trascorrono molti mesi, l'ex conduttore continua ad occupare l'immobile e il locatore non si attiva per lo sgombero; allora può configurarsi un tacito rinnovo del contratto precedentemente disdettato.

 

[uva]

ha lasciato passare la scadenza biennale 3+2+2 senza disdettare.

Quindi il contratto è stato rinnovato tacitamente per 2 anni.

non abbia neanche rinnovato la registrazione per il terzo +2,

Essendo un contratto in cedolare secca, la mancata comunicazione della proroga all'Agenzia delle Entrate non è più sanzionata. E' importante che il proprietario abbia continuato a dichiarare il reddito da locazione e a pagare la relativa imposta.

 

[uva]

esiste la volontà di entrambe le parti a stipulare una compravendita in tempi brevi

Però dal primo post si evince che vi sono difficoltà oggettive:
- l'immobile deve essere regolarizzato;
- il potenziale acquirente deve chiedere mutuo e non è noto se si è già informato in banca della possibilità di ottenerlo in base alla sua situazione economica;
- anche se fosse finanziabile, non si può essere certi che la perizia del perito della banca vada a buon fine.

Se ci fossero degli intoppi (speriamo di no!) i tempi potrebbero non essere brevi come locatore e conduttore giustamente auspicano.

 

[Seth]

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registrare la risoluzione anticipata quando loro ti acquisteranno l'immobile, ovvero alla data del rogito.

Se ben capisco, con la cedolare secca non si versa imposta di registro per risoluzione anticipata ma la comunicazione va fatta (con quali conseguenze in caso di omissione?)

Schede - Adempimenti successivi alla registrazione dei contratti di locazione dei beni immobili - Risoluzione - Agenzia delle Entrate

Risoluzione

www.agenziaentrate.gov.it

• Attenzione: L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. L’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca

 

[uva]

E' corretto: se il contratto è in cedolare secca non si versa l'imposta di risoluzione di 67 euro.

Se la risoluzione anticipata non viene comunicata all'Agenzia delle Entrate, per l'Agenzia quel contratto è ancora in essere.
Per cui da un controllo con la dichiarazione dei redditi del proprietario/locatore (che ovviamente non dichiara più quel reddito perché la locazione è terminata) può partire un accertamento.
Che verrebbe contestato dal contribuente dimostrando che la locazione è terminata (ad esempio con il verbale di rilascio o nel caso in questione con l'atto di vendita dell'immobile) e poi annullato.

E' meglio evitare complicazioni e ricordarsi di comunicare sempre all'Agenzia le risoluzioni anticipate.