Locazione : sostituzione di contratto libero

[LucaLucaLuca]

Salve a tutti avrei bisogno di una delucidazione.
Ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo (4 anni + 4) a canone libero lo scorso anno con un privato ad un canone mensile molto basso di Euro 150 al mese. Il canone basso era stato concordato con il conduttore (nonchè conoscente) poichè l'immobile in cui è situato l'appartamento avrebbe subito opere di ristrutturazione e quindi per un primo periodo vi sarebbero stati disagi vari (rumore, operai, ecc.). Gli accordi con il conduttore erano che nel momento che i disagi fossero terminati avremmo sostituito il contratto in essere con un nuovo contratto con un canone di locazione adeguato (n.b. nel contratto in essere non vi era menzione nè della motivazione dell'importo basso del canone, nè dell'accordo per la sua sostituzione a fine disagi). Ora i lavori sono terminati ed in accordo con il conduttore dobbiamo terminare il contratto in essere e stipularne uno nuovo con canone di locazione di euro 1000 al mese. Al momento entrambi siamo d'accordo su tutto. La mia domanda è questa: quale è la procedura corretta (es. raccomandate, disdette, ecc.) per eseguire il tutto nel modo più corretto possibile? In particolare mi preoccupavo riguardo al fatto che in futuro (es. tra un anno o due) il conduttore, se eventualmente per qualsiasi motivo si dovessero deteriorare i nostri rapporti, non possa impugnare qualcosa allo scopo di autoridursi il canone o riportarlo all'importo del vecchio contratto.
Grazie

 

[maidealista]

quale è la procedura corretta per eseguire il tutto nel modo più corretto possibile?

Dopo aver firmato il nuovo contratto, con le nuove condizioni, pagamento dell’imposta di registro per una disdetta anticipata del contratto, pari a 67 euro, effettuato tramite F23, utilizzando il codice tributo 113T.
Se hai optato per la cedolare secca nessun versamento, solo la presentazione del mod. 69.
Quindi registrazione del nuovo contratto. :daccordo:

 

[mapeit]

C'è una cosa da aggiungere.
Mi auguro che nello stabilire il canone così basso di 150 euro mese vi siate attenuti alla "regola del 10%", ovvero alla regola che fa sì che, qualora un canone annuale di locazione dichiarato sia inferiore al 10% del reddito catastale dell'immobile, possa scattare automaticamente un accertamento da parte dell'Ufficio del Registro.
Esempio:
Rendita catastale rivalutata 600 Euro, applicazione del coefficiente 120 = 72.000 euro.
Il canone annuo non può essere inferiore al 10% di 72.000 euro, ovvero a 720 euro.
Per dettagli puoi vedere qui:
http://www.propit.it/f76/importo-minimo-canone-d-affitto-8147/


Il conduttore tra due o tre anni, avendo firmato lui stesso un nuovo contratto, non potrà certo "rivangare" quello vecchio e cessato.