Buonasera a tutti,
sono comproprietario assieme a mio fratello di un appartamento in un condominio di costruzione fine anni 30 e vorremmo affittarlo. Abbiamo ricevuto un offerta per utilizzare l'appartamento come B&B senza P. IVA. Appurato che non è comunque possibile usufruire del regime di cedolare secca, vorrei sapere che tipo di contratto fare ( promiscuo 4+4?? , esiste eventualmente un fac simile??) e, visto che il regolamento di condominio non menziona l'uso del B&B, sapere se ho bisogno dell'approvazione degli altri condomini e se si in quale misura o percentuale.
Grazie per i consigli che vorrete darmi
Il binario lo sceglie chi viaggia: libero o concordato. Col primo binario tu e tuo fratello regolerete come meglio credete i vostri rapporti, tranne la durata (minimo 4 anni), col secondo baratterete una durata più corta con alcune agevolazioni fiscali (senza asseverazione da parte di una associazione: l’accordo di Cagliari si basa ancora sul vecchio DM del 2002), ma il canone è calmierato e, salvo patto espresso, è fatto divieto di sublocazione parziale o totale (art.7
(Uso) del contratto-tipo allegato A dell’accordo).
Locatori PF: libero o concordato cedolarizzato (21 o 10 per cento) o regime IRPEF secondo il proprio scaglione di reddito.
Conduttore PF che subloca (per prima cosa verifica o fai verificare al SUAP del tuo Comune se il gestore di un B & B in Sardegna possa essere anche un sublocatore) sia direttamente che per tramite di un intermediario tangibile od online: in Sardegna (art.16, LR 16/2017) è previsto solo B & B in forma non imprenditoriale con residenza del gestore: perciò, reddito personale tassato secondo il proprio scaglione di reddito.
Un B & B è una struttura ricettiva extralberghiera: il gestore non farà mai sottoscrivere un contratto di locazione/sublocazione turistica al suo ospite, l’ospite paga una tariffa, non un canone di locazione, perciò il gestore di un B & B non può assoggettare il reddito a cedolare secca che si applica solo a locazioni brevi e lunghe e sublocazioni brevi: i B & B, le CAV, gli affittacamere non sono affitti o locazioni.
Anche se il regolamento contrattuale non contempla i B & B (attività profondamente diverse da locande o pensioni, in genere richiamate se il regolamnto è datato: le regole condominiali non sono suscettibili di applicazione né estensive né analogiche), il continuo viavai di persone può creare pregiudizio agli altri condomini (sicurezza, tranquillità, rumori ecc., concetti in genere menzionati nei regolamenti), ma questo pregiudizio deve essere concretamente provato davanti ad un giudice.
