Locazione, l'opzione del subentro deve essere specificata nel contratto?

[vega186]

Ciao a tutti, ho provato con la funzione "cerca", ma non ho trovato una risposta chiara al mio caso.
Ho un appartamento in affitto e la conduttrice abbandonerà a breve l'immobile senza rispettare i 6 mesi di preavviso da contratto.
Dopo le mie rimostranze, abbiamo pensato di trovare un subentro...e il subentro sarebbe anche stato trovato!
Ho però un dubbio...se nel contratto di locazione, non è specificata l'opzione del subentro, si può ugualmente effettuare?
Oppure dovrei aspettare i 6 mesi dalla ricezione della raccomandata e fare un nuovo contratto alla nuova conduttrice?
Grazie!

 

[Elisabetta2]

Ciao a tutti, ho provato con la funzione "cerca", ma non ho trovato una risposta chiara al mio caso.
Ho un appartamento in affitto e la conduttrice abbandonerà a breve l'immobile senza rispettare i 6 mesi di preavviso da contratto.
Dopo le mie rimostranze, abbiamo pensato di trovare un subentro...e il subentro sarebbe anche stato trovato!
Ho però un dubbio...se nel contratto di locazione, non è specificata l'opzione del subentro, si può ugualmente effettuare?
Oppure dovrei aspettare i 6 mesi dalla ricezione della raccomandata e fare un nuovo contratto alla nuova conduttrice?
Grazie!

Fai un nuovo contratto al nuovo conduttore e risolvi il contratto precedente

 

[uva]

si può ugualmente effettuare?

Sì, il subentro si può fare. Non occorre sia previsto da apposita clausola contrattuale.
Tecnicamente non si tratta di subentro, ma di cessione del contratto. Che deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni col mod. RLI pagando l'imposta di 67 euro. Valuta tu se addebitarla all'inquilina uscente: io gliela addebiterei, dato che non ha rispettato il preavviso.

Schede - Adempimenti successivi alla registrazione dei contratti di locazione dei beni immobili - Cessione - Agenzia delle Entrate

Cessione

www.agenziaentrate.gov.it

 

[uva]

fare un nuovo contratto alla nuova conduttrice?

Non te lo consiglio.

Se tu risolvi (= chiudi) il contratto attuale e ne stipuli uno nuovo con la nuova conduttrice riparti da zero.

Invece con la cessione del contratto (non hai precisato di quale tipologia stiamo parlando e in quale annualità si trovi) esso continua.
Non dovendo ripartire dall'inizio tu come locatore sei facilitato nel caso volessi disdirlo: alla fine del primo periodo contrattuale lo puoi fare solo nei casi previsti dall'art. 3, c. 1 l. 431/1998. Mentre alla fine del secondo periodo puoi inviare disdetta al conduttore senza necessità di alcuna motivazione, sempre osservando il preavviso di almeno 6 mesi.

In caso di cessione il contratto continua con lo stesso canone, salvo l'adeguamento Istat se previsto.
Se vuoi aumentarlo, stipulando un contratto libero 4 + 4, è meglio risolvere il contratto in essere e farne uno nuovo.

 

[vega186]

Non te lo consiglio.

Se tu risolvi (= chiudi) il contratto attuale e ne stipuli uno nuovo con la nuova conduttrice riparti da zero.

Invece con la cessione del contratto (non hai precisato di quale tipologia stiamo parlando e in quale annualità si trovi) esso continua.
Non dovendo ripartire dall'inizio tu come locatore sei facilitato nel caso volessi disdirlo: alla fine del primo periodo contrattuale lo puoi fare solo nei casi previsti dall'art. 3, c. 1 l. 431/1998. Mentre alla fine del secondo periodo puoi inviare disdetta al conduttore senza necessità di alcuna motivazione, sempre osservando il preavviso di almeno 6 mesi.

In caso di cessione il contratto continua con lo stesso canone, salvo l'adeguamento Istat se previsto.
Se vuoi aumentarlo, stipulando un contratto libero 4 + 4, è meglio risolvere il contratto in essere e farne uno nuovo.

Vero, sono stato vago.
Si tratta di un 4+4 in cedolare secca, l’inquilina ha fatto 1 anno e mezzo scarso in casa, va via ai primi di ottobre comunicandomelo un paio di giorni prima di ferragosto.

 

[uva]

in cedolare secca,

In caso di cessione si deve pagare l'imposta di 67 euro, anche se il contratto è in cedolare secca.
Se invece decidi di chiudere il contratto, l'imposta per la risoluzione anticipata non è dovuta perché esso è in cedolare.

Finché permane l'opzione per la cedolare secca non si può applicare nessun aumento del canone, neppure l'aggiornamento Istat.

ha fatto 1 anno e mezzo scarso in casa,

Allora non cambia molto se risolvi quel contratto e ne stipuli un altro 4 + 4. Se trovi un accordo con la nuova inquilina puoi aumentare il canone.

comunicandomelo

Puoi trattenere il deposito cauzionale per rivalerti dei mesi di mancato preavviso, a condizione che in quei mesi la casa rimanga sfitta.
Verifica che quando l'inquilina va via non vi siano danni all'immobile a lei imputabili, e firmate entrambi il verbale di rilascio.

 

[vega186]

Grazie per le risposte, credo che procederò chiudendo il contratto in essere e aprendone un altro.

 

[uva]

Suppongo tu abbia verificato la solvibilità della nuova inquilina.

A volte i conduttori uscenti cercano di aiutare il locatore presentando una persona disposta a subentrare velocemente, assicurando che è affidabile.
Prima di accettare io controllo sempre la documentazione: contratto di lavoro, buste paga, redditi, che abbia pagato i canoni al suo locatore se abita già in affitto (per verificare che non sia uno sfrattato per morosità), eventuale garante se il reddito è insufficiente.

 

[vega186]

Suppongo tu abbia verificato la solvibilità della nuova inquilina.

A volte i conduttori uscenti cercano di aiutare il locatore presentando una persona disposta a subentrare velocemente, assicurando che è affidabile.
Prima di accettare io controllo sempre la documentazione: contratto di lavoro, buste paga, redditi, che abbia pagato i canoni al suo locatore se abita già in affitto (per verificare che non sia uno sfrattato per morosità), eventuale garante se il reddito è insufficiente.

Hai ragione, mi sto informando in tal senso, sono stato troppo precipitoso…è la prima volta che mi capita e non so che pesci prendere 🤪

 

[uva]

sono stato troppo precipitoso

La fretta spesso è cattiva consigliera!
Informati e controlla i redditi e le garanzie che ti può offrire la nuova aspirante conduttrice.

Meglio lasciare l'immobile vuoto per qualche mese piuttosto che riaffittare senza aver fatto le dovute verifiche.

Come detto nel post #6, puoi compensare le mensilità di mancato preavviso durante le quali la casa rimane sfitta trattenendo il deposito cauzionale dell'inquilina uscente.
Lo scrivi nel verbale di rilascio, dopo aver controllato che non vi siano conguagli di spese da regolare né danni all'immobile, e lo firmi insieme a lei
quando va via e ti restituisce le chiavi.