Locazione di usufrutto: urgenti delucidazioni

[raffaeler]

Buonasera, nel 2010 mio nonno fece un atto di compravendita di un terreno con sopra un immobile abusivo, ma denunciato con condono e registrato in catasto (condono negato), con scrittura privata registrandolo all'agenzia delle entrate in cui dichiarava di vendere a me (senza indicare il prezzo di acquisto) e di riservare l'usufrutto per lui e per sua moglie (non è mia nonna).
Nel 2013 mio nonno muore, non facciamo successione in quanto c'era già l'atto di compravendita, (preciso che mio nonno aveva 2 figli di cui una era mia madre, scomparsa molti anni or sono e mia zia, viva e vegeta) e ad oggi la situazione è la seguente:
La moglie di mio nonno mi ha chiesto 100.000 euro per cedermi l'usufrutto (ha 75 anni), ma io chiaramente non li ho quindi ha deciso di affittare l'abitazione dato che lei si trasferisce fuori Roma, ci sono diversi lavori da fare per affittarla (distacco del contatore acqua e luce, ristrutturazione dell'immobile).

Le domande che ho sono le seguenti:

1- Che cosa comporta affittare un immobile abusivo?

2- I lavori devo pagarli a metà o deve pagarli lei?

3- Il canone va diviso equamente visto che alla morte di mio nonno il suo usufrutto si è ricongiunto alla mia nuda proprietà oppure rimane solo a lei?

3- Se volessi vendere il terreno e l'immobile e lei fosse d'accordo ad andarsene dietro corrispettivo, che tipo di documentazione dovrei fornire all'eventuale acquirente, dato che mi hanno detto che il contratto di compravendita se non è fatto da un notaio è praticamente nullo?
Grazie.

 

[Dimaraz]

1)Che il conduttore "ignaro del vizio" della cosa locata potrebbe chiedere la "nullità" del contratto.
2)Non ci metterei la mano sul fuoco...ma se i lavori necessitano solo per la messa in locazione a carico del locatore/usufruttuario
3)"praticamente nullo" è un modo ambiguo per non definire una cosa e mi risulta sia una inesattezza.

 

[raffaeler]

Il notaio dice che dato che la compravendita è stata fatta con scrittura privata, è stata registrata all'agenzia delle entrate ma NON trascritta, è nulla. Quindi, secondo lui, bisogna annullare la vecchia scrittura privata con una nuova e fare la successione di 1/3 ciascuno.. Però l'immobile è abusivo, la richiesta di condono è stata rifiutata, quindi non può andare in successione.. Cosa posso fare?

 

[Dimaraz]

Mi sa che il Notaio ha detto che che gli otrnava comodo...ma sottopongo la questione ad Ollj... più ferrato in materia.

 

[Ollj]

.... mi hanno detto che il contratto di compravendita se non è fatto da un notaio è praticamente nullo?....

Il notaio dice che dato che la compravendita è stata fatta con scrittura privata, è stata registrata all'agenzia delle entrate ma NON trascritta, è nulla

Ma per carità....
Il contratto è nullo solo se sono presenti gravi abusi che determinano le conseguenze di legge; ma non è nullo causa natura del titolo (scrittura privata anzichè atto pubblico); il Notaio non può averle detto tal "panzana", forse lei ha equivocato e/o forse il suo notaio è stato troppo sbrigativo nella spiegazione non avendo voglia di darle ulteriori dettagli 8o interesse a farlo....)

Ecco cosa prevede la legge (ed in notaio ben lo sa):
Art.1350 Cc "Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili"
Quindi tramite una semplicissima scrittura privata (carta del lattaio senza marca da bollo) Tizio venede a Caio il podere San Firmino e dal momento della sottoscrizione Caio è il nuovo proprietario. Ergo compravendita valida anche senza il notaio: Tizio non potrà mai recarsi da un giudice e pretendere la restituzione del bene dicendo "io sono il legittimo proprietario" Caio possiede senza titolo alcuno

Il fatto (ciò deve evidenziare il suo notaio) non è se la scrittura privata sia valida o meno (affermarlo sarebbe contrario alla legge) quanto al trasferimento di proprietà, bensì cosa si debba ulteriormente svolgere ai fini della "certezza del diritto" (=Caio possa starsene tranquillo a fronte di una possibile truffa....)
La legge, infatti, stabilisce che ai fini dell'opponibilità ai terzi di un diritto, a volte ed in casi particolari, sia necessaria la "trascrizione": art.2643 Cc:
"Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili"
Così, se Caio non farà trascrivere la compravendita fatta con scrittura privata, Tizio (pur non essendone più il proprietario) potrà vendere il bene a Sempronio e questi sarà tutelato, ove avesse trascritto, verso Caio acquirente prima di lui.
Purtroppo (ed in ciò il vulnus del nostro sistema), pur prevedendo la scrittura privata quale atto valido per il trasferimento della proprietà immobiliare, non si consente la trascrizione di una semplice scrittura privata, causa mancanza di autentica delle firme apposte sulla medesima. Se ci si reca in Conservatoria con la scrittura privata, pur titolo valido, non lo trascriveranno mai. Infatti la legge prevede che:
Art.2657 Cc: "La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Come rimediare, quindi? Andare da un notaio e fare l'autentica delle firme su scrittura privata (non per lei dato che il nonno è morto), oppure finalmente cambiare la legge e consentire all'ufficiale dell'anagrafe di autenticare le firme (come già avviene per un autoveicolo e, post riforma, con gli immobili commerciali di valore inferiore ai 100.000,00 Euro)
Quindi se uno volesse potrebbe:
- compravendita con scrittura privata
- autentica della stessa presso notaio
- trascrizione della scrittura privata autenticata alla Conservatoria

Quindi riassumendo: chi afferma che una compravendita tramite scrittura privata è nulla, perchè necessario un atto pubblico dice il falso (o meglio dice il contrario di quanto disposto dalla legge).

 

[raffaeler]

Grazie della sua risposta, ma riassumendo, dato che ormai non ho modo di trascrivere la scrittura privata nè tantomeno di autenticarne le firme in quanto mio nonno è deceduto, l'unica cosa da fare sarebbe una successione? O una nuova scrittura privata in cui si annulli la precedente e solo successivamente fare la successione?
Il fine ultimo è vendere l'immobile oppure locarlo, quindi ad oggi non avrei titolo per farlo e per far stare "tranquillo" un eventuale acquirente. È questa la soluzione? Legalmente la vecchia scrittura ha validità ma in realtà per utilizzarla come atto di provenienza ci possiamo solo tappezzare il garage?

 

[Ollj]

Perchè mai tutto ciò?
Lei è legittimo proprietario e può vendere il suo immobile.
Importante che lo faccia in modo che chi da lei acquista possa anche trascrivere.
La sua scrittura privata, a meno che non vi siano ragioni diversi dalla natura del titolo, è valida ed ha pienamente trasferito il bene; ci sarebbe problema solo se suo nonno, furbescamente, avesse venduto anche ad altri il medesimo bene prima della morte, ma di ciò vi sarebbe traccia quantomeno nella Conservatoria.
Suo nonno è morto, nessuno potrà costituire altro titolo in difetto di Lei; come legittimo proprietario faccia valere i suoi diritti.

Legalmente la vecchia scrittura ha validità ma in realtà per utilizzarla come atto di provenienza ci possiamo solo tappezzare il garage?

Certo che no! Scelga un bravo notaio e ne verrà fuori agilmente; il suo acquirente sarà tutelato dalla trascrizione della coompravendita, per atto pubblico, che lei ben può svolgere

 

[Ollj]

l'unica cosa da fare sarebbe una successione?

Lei non può fare la successione di ciò che è già suo.

Però l'immobile è abusivo, la richiesta di condono è stata rifiutata, quindi non può andare in successione..

L'unico vero problema non è la scrittura privata, ma l'abuso....se non sanabile!
Mal che vada rimarrà proprietario del terreno!
In comune han rifiutato il condono definitivamente o serve qualche integrazione? Cosa le hanno detto circa il destino dell'immobile abusivo? E' questo che deve subito chiare.

 

[Luigi Criscuolo]

di solito se l'abuso non è sanabile va rimosso completamente o va ricondotto nelle forme e dimensioni che possa essere sanato.

 

[adimecasa]

Se il comune non è ancora intervenuto con una ordinanza di demolizione, forse si potrebbe rivedere con una onerosa sanatoria, la fame dei comuni è assillante.