Locazione commerciale

[JERRY48]

"L'inadempimento contrattuale dello spazio commerciale, come può essere tutelato in caso di fallimento?" domanda di mauri75.
Con l'istituzione della fideiussione. Il locatore, infatti, si è garantito per quanto riguarda la locazione dello spazio commerciale, per cui il fideiussore concorre nel fallimento per soddisfare, appagare il debito verso il locatore il quale, a mio parere, rientra nei creditori privilegiati.
La mia interpretazione è questa.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

per apporto conoscitivo:
Regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
Disciplina del fallimento, del concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa.
TITOLO I - DISPOSIZIONI GENERALI
Articolo 1
Imprese soggette al fallimento e al concordato preventivo
Testo in vigore dal 16 luglio 2006, con effetto dal
Sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori che esercitano una attivita' commerciale, esclusi gli enti pubblici.

Non sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori di cui al primo comma, i quali dimostrino il possesso congiunto dei seguenti requisiti:
a) aver avuto, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito della istanza di fallimento o dall'inizio dell' attivita' se di durata inferiore, un attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad euro trecentomila;
b) aver realizzato, in qualunque modo risulti, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell'istanza di fallimento o dall'inizio dell'attivita' se di durata inferiore, ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad euro duecentomila;
c) avere un ammontare di debiti anche non scaduti non superiore ad euro cinquecentomila.
I limiti di cui alle lettere a), b) e c) del secondo comma possono essere aggiornati ogni tre anni con decreto del Ministro della giustizia, sulla base della media delle variazioni degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati intervenute nel periodo di riferimento.

 

[key]

Una domanda:
la fideiussione bancaria a prima richiesta è un contratto autonomo di garanzia.
Da più parti mi senti dire che le banche non concedono fideiussioni.....anzi è una lagnanza continua....
Ma la fideiussione,la può acquistare chiunque,basta vincolare una somma in ad es.BTP Itala,Polizze Obbligazionarie a Premio unico.
Intestate alla persona fisica che fa da garante per il contratto di locazione,beh non certo alla società che stipula il contratto di locazione.Con beneficiario il locatore.

Non va dimenticato che alla dichiarazione di fallimento NON si perviene quando l'ammontare dei debiti scaduti,accertati in sede di istruttoria prefallimentare sia inferiore ad Euro 30000.

A mio parere,un affitto di un locale commerciale importante,non può prescindere dal contestuale rilascio di idonea fideiussione bancaria a prima richiesta.

Il capitale sociale,anche se consistente non è facilmente aggredibile in caso di morosità.

Comunque se nel locale il conduttore ha fatto forti investimenti,non è che gli piaccia molto lo sfratto per morosità e la cristallizazione dell'inadempimento(art.1453 c.c.)
Posto che il foro competente sia in un Tribunale che impiega al massimo 60 giorni per emettere una sentenza di convalida di sfratto.
Se impiega 2 anni......beh la fideiussione bancaria dovrà essere di 24 mesi.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La fideiussione puo' essere rilasciata da chiunque anche da parte di un parente benestante, da un amico solvibile etc, meglio se "a prima richiesta"
L' 1936, Codice civile, «è fideiussore colui che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui».
Pertanto il fideiussore può garantire il l locatore per il pagamento dei canoni, degli oneri accessori, di eventuali danni ai locali e financo del danno conseguente alla ritardata restituzione dei locali. Per la Giurisprudenza " nell'ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi della indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, dovuta ex articolo 1591, Codice civile, in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali" (Tribunale di Roma, 30 ottobre 1995)
Meglio inserire anche la copertura della tutela legale del locatore e il rimborso delle spese legali sostenute per la liberazione dei locali che non avviene a breve . È pertanto opportuno che la fideiussione abbia la durata (nella locazione commerciale ) di almeno 6 anni, con obbligo di rinnovo della stessa — garantito da una clausola risolutiva espressa (articolo 1456, Codice civile) - nell'ipotesi in cui l'inquilino non provveda al rinnovo della stessa.

 

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Si perfetto.
E'la c.d. Fideiussione in proprio.
Il garante/i comunque debbono allegare alla scrittura privata qualcosa di tangibile:
-busta paga
-visura ipocatastale
-unico degli ultimi 3 anni
E segue che per escutere una take fideiussione si procede con il decreto ingiuntivo.....insomma ci vogliono piu'dei 60 giorni di media che servono per escutere una fideiussione bancaria..,
La scritturina privata si fa in cinque minuti.
Ma l escussione e'una rogna...
Meglio la solita fideiussione bancaria,con primario istituto di credito,facilmente escutibile ed a mio avviso facilmente acquistabile dal garante vincolando una data somma per almeno 6 anni e sei mesi.

Poi alla scadenza del seennio si propone al conduttore di rinnovare la fideiussione,con restituzione della esistente,oppure si escute la garanzia in essere...

 

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Provate se Vi piace questo tipo di contratto

 

[Ennio Alessandro Rossi]

K-Contratto locazione commerciale :
annotazione e consigli
: giudizio sufficiente;
note: sbilanciato formalmente dalla parte del locatore;
non c'è polizza fidejussoria per mancato pagamento canoni e/o spese condominali;
la polizze per sinistri và prodotta prima di firmare; meglio indicare un luogo alternativo (casa comunale ) ove fare notifiche in caso di scomparsa o irreperibilità del conduttore .

 

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Mille grazie Mr.Rossi
La fideiussione e'volutamente esclusa dal contratto che si va a registrare all 'Agenzia delle Entrate in quanto il contratto prestampato dalle banche include:canoni,oneri accessori,danni.
Purtroppo il giudice quando vede in un contratto la fideiussione ,non concede la convalida di sfratto se la fideiussione non e'stata totalmente escussa.
Ovviamente il conduttore non versa il deposito cauzionale di tre mensilità in presenza di fideiussione bancaria che copre anche i danni.
Quindi ci ritroveremo con la fideiussione totalmente escussa per morosità,e nessun Euro a garanzia dei danni subiti dal locale.
Ho optato per una fideiussione bancaria a prima richiesta,scissa dal contratto di locazione.Intesa come contratto autonomo di garanzia,quindi scrittura privata autonoma dal contratto.
Sta poi al conduttore in sede di sfratto per morosità,farla valere in sede giudiziale.
In ogni caso prima di intraprendere lo sfratto la garanzia viene escussa.
Quindi perché includerla nel contratto di locazione registrato,creando confusione al giudice e allungando i tempi per la sentenza di convalida sfratto?
Certsmente:la polizza sinistri deve essere consegnata contestualmente al contratto.
Come minimo.
Si ho includo nel contratto la clausola della Segreteria comunale come luogo di notifica in caso di assenza o irreperibilità conduttore.
Ed anche la PEC,obbligatoria per tutte le Società,anche individuali.
Grazie nuovamente per le osservazioni

 

[Ennio Alessandro Rossi]

In altro post consigliavo la fidejussione fosse valida per 6 anni. Se Tizio non inizia a pagare al 3 anno inizio lo sfratto io locatore ho tutto il tempo per recuperare il tutto .
E' chiaro che se la F. è annuale con rinnovo automatico a carico del conduttore , se questo non adempie, non potendo obbligarlo con la tortura , la garanzia si riduce a poca cosa

 

[key]

Ma tutti i prestampati bancari che ho finora visto riportano per i contratti commerciali sempre 6 anni.
In prossimità della scadenza,si chiede al conduttore di rinnovare la fideiussione per altri 6 anni....e cosi via.
Se se ne infischia si escute la fideiussione nei termini.
Se la fideiussione e'assicurativa deve essere a premio unico e per 6 anni(io non le ho mai viste)
Se e'fideiussione in proprio e'per tutta la durata del contratto e fino alla materiale riconsegna del locale(ma e'cosa rara trovare garanti solvibili,che gli vada di far da garantì,meglio sempre vincolare un tot in BTP Italia o analoga polizza obbligazionaria,e fare la fideiussione bancaria a prima richiesta)