Locazione commerciale (scaldabagno)

[Enrico2011]

Buonasera Forum e grazie sin da ora a chiunque risponderà.
Il locatario di un immobile commerciale lamenta la scarsa portata di acqua calda che esce dal miscelatore del bagno servito da scaldabagno (non c'è caldaia), cosa che non succede per l'acqua fredda che ha normale portata (aprendo al massimo il miscelatore, lato acqua fredda tutto ok, lato acqua calda esce, sia al minimo che al massimo, un filo di acqua calda). Il miscelatore è posizionato perpendicolarmente sotto lo scaldabagno.
Anche un altro miscelatore nel vano accanto presenta lo stesso problema: un filo di acqua calda in uscita con miscelatore aperto sia al min. che al max..
Potrebbe essere la presenza di calcare nello scaldabagno/serpentina? Ed in tal caso, l'intervento rientrerebbe nella manutenzione ordinaria a carico del locatario, come per la manutenzione ordinaria di una caldaia e/o condizionatore, oppure rientra nella manutenzione straordinaria di competenza del locatore?
Grazie.
Un saluto,
Enrico

 

[AnArchi]

Salve, sarebbe opportuno far eseguire un'accurata pulizia accurata dei filtri rubinetti (miscelatori) e della caldaia; sicuramente piena di incrostazione di calcare dovuta ad acqua molto dura.
Rientra nelle more della conduzione e pertanto della normale manutenzione ordinaria per il corretto funzionamento; non è manutenzione straordinaria.

 

[Enrico2011]

Grazie per il pronto riscontro, gentilissimo!
Buona serata e, con l'occasione, Auguri di Buone Feste!
E.

 

[vittorievic]

Potrebbe essere la presenza di calcare nello scaldabagno/serpentina?

secondo me ci sono i cristalli di CaCo3 che otturano il tubo da dove l'acqua calda esce dallo scaldabagno.
Scrivo da Roma, ho uno scaldabagno elettrico ed ogni 4 / 5 anni pulisco dal calcare il serbatoio, ricavo circa 3,0 kg di incrostazioni, dopo il lavaggio interno ed inverso nel tubo di uscita, sostituisco serpentina e termostato, 100 € e lo scaldabagno funziona egregiamente per altri 4 anni.
Se l'inquilino è dentro da più di due anni l'intervento se lo paga lui; se è dentro da 6 mesi mi sembra ovvio che lo debba pagare tu. quanti anni ha lo scaldabagno? quando è stata fatta l'ultima manutenzione?

 

[Gianco]

La prima verifica che devi fare è di controllare che i flessibili in entrata ed in uscita siano sgombri da incrostazioni. A quel punto potrai verificare se l'acqua in entrata arriva con la dovuta pressione. Dopo di che controlla la regolarità della valvola di ritegno, in entrata dello scaldabagno. Poi stacca il flessibile in uscita e verifica se il transito dell'acqua è regolare con la dovuta pressione. A questo punto se tutto è regolare il tappo è nel tratto di condotta a valle.

 

[vittorievic]

La prima verifica che devi fare è di controllare che i flessibili in entrata ed in uscita siano sgombri da incrostazioni.

ma se l'acqua fredda esce regolarmente con pressione proporzionale alla apertura del rubinetto il problema, secondo me è sul circuito dell'acqua calda. Poi se il problema della portata dell'acqua calda si manifesta su due rubinetti differenti, come ha scritto @Enrico2011 bisogna andare a vedere l'uscita dell'acqua calda dallo scaldabagno. Come si vede dall'immagine che ho postato l'uscita inizia dalla parte sommitale del tubo interno. Questo è il posto dove si formano i primi cristalli di calcare. Quando si ottura questo tubo bisogna cambiare lo scaldabagno: non c'é più nessuno che lo svuota, anche perché costerebbe quanto uno scaldabagno nuovo (smontaggio, portare in officina, scovolare o sostituire il tubo, riportare dal cliente, rimontaggio e ovviamente sostituire resistenza e termostato). "Quando giravano meno soldi e le cose erano fatte per durare, questi lavori si facevano." parole del mio idraulico che ha 80 anni.

 

[1giggi1]

Enrico, se il locale sta a Roma il problema è il calcare.

Se lo scaldabagno ha anni, la sua non manutenzione lo ha portato alla situazione che deve essere sostituito.

Poi a chi stanno i costi dipende dal tempo che il conduttore lo usa.

 

[Maivertu]

Buonasera Forum e grazie sin da ora a chiunque risponderà.
Il locatario di un immobile commerciale lamenta la scarsa portata di acqua calda che esce dal miscelatore del bagno servito da scaldabagno (non c'è caldaia), cosa che non succede per l'acqua fredda che ha normale portata (aprendo al massimo il miscelatore, lato acqua fredda tutto ok, lato acqua calda esce, sia al minimo che al massimo, un filo di acqua calda). Il miscelatore è posizionato perpendicolarmente sotto lo scaldabagno.
Anche un altro miscelatore nel vano accanto presenta lo stesso problema: un filo di acqua calda in uscita con miscelatore aperto sia al min. che al max..
Potrebbe essere la presenza di calcare nello scaldabagno/serpentina? Ed in tal caso, l'intervento rientrerebbe nella manutenzione ordinaria a carico del locatario, come per la manutenzione ordinaria di una caldaia e/o condizionatore, oppure rientra nella manutenzione straordinaria di competenza del locatore?
Grazie.
Un saluto,
Enrico

Lo scaldabagno pieno di calcare si sostituisce con uno nuovo, non si può pulire. Spesa a carico del proprietario ovviamente.

 

[Nemesis]

Lo scaldabagno pieno di calcare si sostituisce con uno nuovo, non si può pulire.

Sicuro?

 

[Gianco]

ma se l'acqua fredda esce regolarmente con pressione proporzionale alla apertura del rubinetto il problema, secondo me è sul circuito dell'acqua calda. Poi se il problema della portata dell'acqua calda si manifesta su due rubinetti differenti, come ha scritto @Enrico2011 bisogna andare a vedere l'uscita dell'acqua calda dallo scaldabagno. Come si vede dall'immagine che ho postato l'uscita inizia dalla parte sommitale del tubo interno. Questo è il posto dove si formano i primi cristalli di calcare. Quando si ottura questo tubo bisogna cambiare lo scaldabagno: non c'é più nessuno che lo svuota, anche perché costerebbe quanto uno scaldabagno nuovo (smontaggio, portare in officina, scovolare o sostituire il tubo, riportare dal cliente, rimontaggio e ovviamente sostituire resistenza e termostato). "Quando giravano meno soldi e le cose erano fatte per durare, questi lavori si facevano." parole del mio idraulico che ha 80 anni.

All'ingresso dello scaldabagno viene montata la valvola di ritegno per evitare che l'acqua fuoriesca e che dovrebbe essere la prima a dover essere verificata. Oltre la valvola è possibile verifica il condotto di immissione utilizzando un pezzo di tondino di ferro, adeguatamente lungo per poterlo utilizzare anche in quello di emissione. Evidentemente se entrambi i fori sono adeguatamente puliti lo scaldabagno non presenta difetti. Ovviamente il problema si riverserà sulla rete idrica che giunge allo scaldabagno e conseguentemente a quella in uscita. L'intervento mi sembra abbastanza facile da eseguire per uno dotato di manualità ed attrezzi adeguati. Lo scaldabagno si dovrebbe cambiare solo quando si lacera il rivestimento ceramico interno, permettendo la corrosione del serbatoio.