Locazione commerciale e revisione canone

[Mikaakim]

Tempo fa mi ero imbattuto in un articolo che sosteneva che una clausola nel contratto di locazione ad uso commerciale che prevedesse il periodico aggiornamento dei prezzi (oltre alla clausola che recepisce le variazioni ISTAT) doveva considerarsi legittima, a differenza che nella locazione ad uso abitativo.

Qualcuno potrebbe gentilmente fornirmi riferimenti in materia?

Grazie

 

[maidealista]

L. 392/78 :
Art.32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale.

Per le locazioni abitative l' adeguamento può essere del 100 % della variazione del costo della vita registrata dall' Istat. :daccordo:

 

[Mariangela Morelli]

Se nel contratto ad uso commerciale è previsto un aumento di canone scalare ed ADEGUATAMENTE GIUSTIFICATO (AD ESEMPIO UN CANONE INFERIORE PER I PRIMI TEMPI PER ANDARE INCONTRO ALL'AVVIAMENTO DI UN NUOVO NEGOZIO) ciò è perfettamente legittimo PURCHE' sia espressamente previsto nel contratto:
Ad esempio per i primi due anni l'affitto di un negozio è di 500 euro mensili e poi dal 3^ anno passa a 600.

 

[Adriano Giacomelli]

Non sono un legale, ma l'esperienza mi insegna che una ipotesi di canone commerciale a scaglioni, possa essere facilmente impugnabile, il che non vuol dire che sarà sicuramente impugnato. Ha ragione Mariangela, che si possono fare delle forme di applicazione scalare, ma attenzione, per mia modesta esperienza direi:
A) Solo per motivazioni molto concrete, bene "causa l'avviamento iniziale", in considerazioni a "lavori edili che hanno disturbato il passaggio di accesso al negozio", "lavori sul selciato cittadino che hanno deviato il flusso pedonale":
B) Se si intraprende tale strada si deve congeniare un contratto fatto come l'esempio che segue: Canone mensile di € 2.000,00 ovvero annuale di €*24.000,00 con scadenza ecc..... Per il primo anno si riconoscerà uno sconto causa........ di €*500,00 mensili ovvero per un canone annuo di €*18.000,00 sino al..., per il secondo anno uno sconto di €*300,00 mensile ovvero per un canone di €*20.400,00 sino al....
Attenzione che alcuni Uffici del Registro, non accettano la tassa sul canone effettivamente corrisposto, ma quello di riferimento non scontato. Capisco che è follia, ma nonostante il Sole 24 ORE mi abbia dato ragione l'Uff. di registro di Udine non accetta.

 

[Marco Costa]

Anche quelli in Piemonte per il calcolo della tassa di registro 1% considerano il canone annuale a regime e non quelli scontati
Saluti Marco

 

[Mikaakim]

Grazie a chi ha voluto intervenire.
Se invece volessi vendere l'immobile in corso di locazione, tale vendita potrebbe essere causa legittima di recesso del locatore?

 

[maidealista]

Assolutamente no, il contratto proseguirebbe normalmente.
Attenzione al diritto di prelazione del conduttore.
Legge 392/78 :
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

:daccordo:

 

[Mikaakim]

Grazie Marco

forse il mio errore deriva dal fatto che per le locazioni ad uso abitativo la vendita è in qualche modo causa legitima di recesso?

 

[maidealista]

Anche nelle locazioni abitative la vendita non determina risoluzione anticipata del contratto.
Sempre dalla L. 392/78 :
Art.7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione). È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

:daccordo:

 

[Mikaakim]

Ma rimane pur sempre la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza ex art. 3 comma 1 lett. g), giusto?
In questo caso non mi è chiara l'intenzione e il risvolto pratico della condizione cui è sottoposta tale facoltà: "...e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo...". Come dovrebbe leggersi questa norma?