cosa si intende per gravi motivi?
La giurisprudenza da tempo afferma che i gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978 cd. dell'equo canone, consente indipendentemente dalle previsioni contrattuali il recesso del conduttore dal contratto di locazione, sono costituiti da fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendono oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione, ponendo l'accento sulla involontarietà della situazione che dovrebbe giustificare il recesso da parte dell'inquilino. Quindi, dei due tipi di situazioni nelle quali l’inquilino possa trovarsi e cioè crisi aziendale o particolare sviluppo e che sia pure per motivi opposti rendono inidoneo l'immobile locato, le difficoltà dell'impresa possono essere attribuite al comportamento dell'imprenditore, certamente meno di quanto non sia lo sviluppo che rappresenta invece la meta alla quale ogni iniziativa imprenditoriale è diretta. Quindi, fatta eccezione per i casi di fattori sviluppo assolutamente imprevedibili come può verificarsi quando un mercato si apra improvvisamente o si verifichi qualche opportunità del tutto imprevista ed eccezionale, di regola il buon andamento degli affari rappresenta il frutto della ordinaria attività dell'imprenditore, in modo che questi avrebbe dovuto dimensionare lo spazio da prendere in locazione anche in relazione allo sviluppo futuro, e se del caso pattuire il recesso incondizionato che gli avrebbe consentito in qualunque momento, con il solo preavviso di sei mesi, di sciogliere il vincolo contrattuale. Diversamente il recesso non dovrebbe essere ammesso, e quindi la pretesa per del conduttore di sciogliersi dal contratto, realizza un vero e proprio inadempimento, con tutte le conseguenze del caso, compreso l'obbligo di pagamento del canone fino almeno fino a quando il proprietario non avrà trovato un altro inidoneo inquilino.
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Casistica giurisprudenziale in tema di recesso del conduttore per gravi motivi ex
art. 27 l. 392/78
Costituisce valido motivo ai fini del recesso ex art.27 l. 392/78:
1) Cass. Civ. 6089/2006 in Arch. Loc e Cond. 1/2007 pag. 87 massima
Possono costituire gravi motivi anche motivi di ordine economico (sopravvenuti, imprevedibili e
non imputabili al conduttore) tali da giustificare una riorganizzazione/ridimensionamento della
struttura del conduttore.
2) Cass. Civ. 6090/2006 in Arch. Loc e Cond. 1/2007 pag. 47 testo integrale
La gravosità della prosecuzione della locazione va valutata in relazione alla situazione economica
complessiva del conduttore ed all’eventuale necessità di quest’ultimo di modificare la propria
struttura aziendale. Detta situazione può configurare “grave motivo” ai sensi dell’art. 27 anche se il
canone di per sé considerato incida in maniera minima sul passivo del conduttore.
Ecc. ecc. ecc.
http://www.carcereri.com/files/pub/...so del conduttore per gravi motivi ex art.pdf
