Locazione commerciale con risoluzione tacita alla scadenza - indennità di avviamento

[uva]

Se scrivo sul contratto che io locatore non lo prorogherò al compimento del 12-esimo anno, a casa mia ciò equivale ad aver anticipatamente comunicato al conduttore/aspirante conduttore la disdetta.

Sì, capisco ciò che intendi.

Però non direi che quella clausola è assimilabile ad una disdetta (molto) anticipata da parte del locatore.
Mi pare piuttosto un contratto di natura transitoria, che prevede fin dall'inizio una scadenza e non è prorogabile.
Avevo letto che esiste la possibilità di stipulare contratti commerciali transitori, ma non ho mai approfondito l'argomento.
(Fine della divagazione).

 

[SANDRO FORMICOLA]

Ho consultato alcuni legali. Sono concordi nella sostanza con la tesi di Basty, ovvero la legge obbliga al primo rinnovo, e non al secondo. Il proprietario mi ha inviato proposta di rinnovo che sarò libero o meno di accettarla. Qualora non si trovasse un accordo per il rinnovo, lascerei l'immobile con diritto all'indennità di avviamento. La risoluzione tacita è stata imposta all'epoca dal proprietario che contava probabilmente sull'altra clausola contrattuale inerente alla rinuncia all'indennità di avviamento (dichiarata poi nulla dai successivi orientamenti giurisprudenziali).

 

[uva]

Ho consultato alcuni legali.

I legali hanno esaminato attentamente l'accordo riduzione canone temporanea che avevi sottoscritto col locatore?

Se su quell'accordo è stabilito che la riduzione è temporanea, ossia dalla data x alla data y, ciò significa che dal giorno y+1 il conduttore deve pagare il canone originario (quello pattuito nel contratto di locazione).

Quindi l'affermazione che ora il locatore ti propone un rinnovo con un "gravoso aumento" come hai scritto nel post n. #3, secondo me è sbagliata.
Il canone non viene "aumentato": viene ricondotto a quello originario perché le riduzioni concesse dal locatore erano appunto temporanee.

Tu ne eri consapevole quando hai firmato gli accordi di riduzione. Se ora ritieni che ritornare al canone originario è troppo oneroso, spetta a te presentare disdetta e non hai diritto all'indennità di avviamento.

Questa è la mia opinione, in base a ciò che ho capito leggendo i tuoi post. Mi interessa quella degli esperti del Forum, e anche dei tuoi legali se vorrai dirci come si svolge la vicenda!

 

[SANDRO FORMICOLA]

I legali hanno esaminato attentamente l'accordo riduzione canone temporanea che avevi sottoscritto col locatore?

Se su quell'accordo è stabilito che la riduzione è temporanea, ossia dalla data x alla data y, ciò significa che dal giorno y+1 il conduttore deve pagare il canone originario (quello pattuito nel contratto di locazione).

Quindi l'affermazione che ora il locatore ti propone un rinnovo con un "gravoso aumento" come hai scritto nel post n. #3, secondo me è sbagliata.
Il canone non viene "aumentato": viene ricondotto a quello originario perché le riduzioni concesse dal locatore erano appunto temporanee.

Tu ne eri consapevole quando hai firmato gli accordi di riduzione. Se ora ritieni che ritornare al canone originario è troppo oneroso, spetta a te presentare disdetta e non hai diritto all'indennità di avviamento.

Questa è la mia opinione, in base a ciò che ho capito leggendo i tuoi post. Mi interessa quella degli esperti del Forum, e anche dei tuoi legali se vorrai dirci come si svolge la vicenda!

La riduzione del canone è un fatto superato in quanto terminerà alla scadenza naturale del contratto, che non prevede il tacito rinnovo bensì la tacita risoluzione, ipotesi che non sarebbe conflittuale con l'art. 28 che riguarda il rinnovo dei primi 6 anni (è quanto mi ha riferito più di un legale). Avevo posto probabilmente male la questione. Il rinnovo avverrà trovando un punto di incontro che potrà non essere affatto condizionato dal canone originario (come se fosse un contratto ex novo). Ti terrò cmq al corrente degli sviluppi.

 

[uva]

non prevede il tacito rinnovo bensì la tacita risoluzione

E' utile sapere che più di un avvocato ti ha confermato la validità della clausola di tacita risoluzione alla scadenza del 12esimo anno.
Io credevo che fosse nulla, come aveva scritto @Nemesis nel post n. #2.

Penso che i legali abbiano anche chiarito la natura della proposta che hai ricevuto dal locatore.

Se è una proposta di rinnovo del contratto in essere, può avere senso il pagamento dell'indennità di avviamento nel caso il conduttore non l'accetti e lasci il locale.

Se invece il locatore propone un nuovo contratto senza alcun riferimento a quello attuale che si intende risolto tacitamente alla fine del 12esimo anno, allora mi pare una situazione diversa.
Che forse non prevede il riconoscimento dell'indennità di avviamento in caso di rifiuto del conduttore.

E' un caso interessante, grazie se ci aggiornerai sullo svolgersi della vicenda!