Locazione capannone D/7 ad uso ufficio

[Giuliana885]

Buongiorno, vorrei prendere in affitto un piccolo capannone accatastato come D/7 per farci un ufficio. Ha due bagni con antibagno e tutti gli impianti sono a norma.
Io lavoro da sola, ma vorrei uno spazio abbastanza grande per poter ricevere i clienti e poter tenere dei corsi ogni tanto.
Il proprietario mi ha detto di non poter effettuare il cambio di destinazione d'uso per vincolo comunale ed è preoccupato di incorrere in qualche sanzione. Io invece ho paura di non poter detrarre l'affitto.
Qualcuno può darmi qualche spiegazione su tutti i problemi possibili?

 

[Gianco]

D/7 è un locale industriale e ci potrebbe stare un ufficio se ci fosse lo spazio da destinare all'attività industriale. Pertanto dovrà essere variato sia urbanisticamente come destinazione ufficio e dichiarato in catasto con categoria A/10.

 

[Giuliana885]

Il proprietario mi ha detto che secondo il Piano Regolatore del comune, in quella zona, non è possibile fare il cambio di destinazione d'uso.
Ho letto che in caso di abitazioni locate come uffici, la cosa importante è che l'inquilino conosca la categoria catastale e in questo modo il contratto d'affitto è valido per entrambe le parti. Questo vale solo per quella situazione particolare o può valere anche qui?

 

[Gianco]

Il contratto di locazione deve riportare la destinazione prevista sia come autorizzazione edilizia che come risulta in catasto. Poi, se l'inquilino la utilizza per altri scopi, sono problemi suoi, se ad un controllo risultasse la diversa destinazione.

 

[moralista]

E poi nascono i problemi, stai sbattendo la testa contro un muro e pretendi che sia una mossa piacevole, sapendo già che il comune non da parere favorevole al cambia di destinazione

 

[basty]

Qualunque attività economica è soggetta a cicli, così come la espansione urbana modifica nel tempo il tessuto urbano.

Trovo decisamente anacronistico che ci siano vincoli di dettaglio alle destinazioni d'uso dei fabbricati.

Esempio: che problema tecnico ci sarebbe ad adibire un alloggio A2 a studio tecnico professionale?
Che differenza sul piano urbanistico sussiste tra una destinazione industriale ed un uso destinato al terziario? Semmai la considererei una riqualificazione

Forse che non esistono aree industriali dismesse dove sono state trasferite facoltà universitarie, incubatori di start-up, e via discorrendo?

 

[Giuliana885]

Io quindi che problemi potrei avere se accettassi ad esempio di scrivere una destinazione d'uso diversa sul contratto ( proprietario saprebbe l'uso reale che ne faccio)? Che controlli potrebbero esserci?

 

[uva]

Che controlli potrebbero esserci?

Trattandosi di un contratto commerciale (non abitativo) l'uso del locale deve essere compatibile con l'attività da te svolta.
Se l'Agenzia delle Entrate verifica che l'attività risultante dal tuo certificato di iscrizione alla Camera di Commercio non ha nulla a che fare con l'uso per il quale hai locato un fabbricato cat D/7 destinato allo svolgimento di un'attività industriale, molto probabilmente non ti permette di detrarre i costi relativi (affitto, utenze, ecc).

Faccio un esempio: un inquilino mi aveva chiesto in locazione un appartamento cat A/2 (abitazione di tipo civile) uso ufficio. Ha verificato col suo commercialista che i costi relativi non sarebbero stati detraibili perché l'unità immobiliare non era cat A/10 (uffici e studi privati). Quindi non ha locato il mio immobile e ha cercato un "vero" ufficio A/10.

 

[Gianco]

Se tu prendi in affitto un D/7 e lo destini ad altro, sono problemi tuoi non del proprietario.

 

[Giuliana885]

Verifico con il mio commercialista per la questione detrazioni allora. Oltre a questo però non avrei altri problemi vero? Sanzioni?