Locazione breve "non turistica".

[Ducale]

Buongiorno.
Avrei la possibilità di affittare, per un periodo di 28 giorni, un mio appartamento ad una persona "italiana", residente in altra città lontana, che deve assistere, in tale periodo, un parente ricoverato in luogo di cura.
In base alle recenti modifiche normative civilistiche, fiscali e di pubblica sicurezza, quali sono gli adempimenti necessari?
Preciso, che l'affittuario è venuto a conoscenza della mia disponibilità con il "passa parola", non si tratta di persona che viene in vacanza nella mia città, anzi, e non viene praticata nessuna pubblicità su piattaforma on line. La locazione viene praticata in maniera, del tutto occasioonale, tra due locazioni a canone libero 4+4 (una appena terminata e una che inizierà tra qualche mese.

In pratica volevo chiedere:

1) dovrò fare un contratto scritto? (indicherei eventualmente in una clausola del contratto che l'esigenza dell'inquilino è per motivi sanitari)
2) è necessaria eventualmente la sua registrazione (il periodo è inferiore a 30 giorni)?
3) è necessario comunicare al Comune, tramite Suap, l'inizio di una "locazione di appartamenti ammobiliati"? E' previsto sul sito del Comune tale comunicazione, ma prosegue in quel caso: .... "per uso turistico" e il mio non lo è.
4) ho l'obbligo di denunciare la presenza dell'affittuario alla Questura? (tramite "alloggiati web" o "Cessione di fabbicato")
5) E' necessario pagare la tassa di soggiorno?
Quello dui cui sono certo è che l'anno prossimo dovrò dichiarare l'importo percepito come reddito fondiario, eventualmente in "cedolare secca", se scelta come opzione.
Grazie.

 

[mapeit]

Per quel che ne so io sulle locazioni brevi:
1) No, è facoltativo
2) No
3) Devi vedere con il Comune
4) Si, alcune Questure hanno anche una modalità online per la denuncia
5) Dipende da Comune a Comune
Certamente è reddito fondiario, a regime normale o in cedolare secca.

 

[Ducale]

Ho chiesto in Comune e mi hanno detto che chi da in locazione a turisti case e appartamenti per vacanze, in numero non superiore a 3, nel corso di una o più stagioni turistiche, con contratti aventi validità non superiore a 6 mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa, devono darne comunicazione al Comune, nel cui territorio sono ubicate le case o gli appartamenti.

Il funzionario ha tenuto a precisare che gli affitti della durata inferiore a 30 giorni sono considerati comunque alla stregua di una attività ricettiva extralberghiera, a prescindere dall'uso turistico o altro.

Sentito anche la Questura, pare che anche loro sono dello stesso orientamento in quanto mi hanno riferito che non tengono in considerazione una mia richiesta di credenziali alloggiati web per una locazione della durata inferiore a 30 giorni se non allegando alla richiesta la comunicazione al Suap del Comune prevista appunto per le locazioni turistiche.

C'è qualcosa che non mi torna.

Secondo me, le locazioni turistiche e le “locazioni brevi” (anche in ragione della durata, che frequentemente è inferiore a 30 giorni), sono due nozioni che non coincidono. Le locazioni brevi, infatti, sono contratti definiti all’art. 4 del DL 24.4.2017 n. 50 ai soli fini dell’applicazione di uno specifico regime fiscale. In particolare, ai fini
dell’art. 4 del DL 50/2017, sono locazioni brevi “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.....”.

Invece le locazioni Turistiche sono disciplinate da Regolamenti Regionali che dettano tutta una serie di adempimenti comunicativi.

Per quanto riguarda gli adempimenti di pubblica sicurezza, anche per le locazioni della durata inferiore a 30 giorni bisogna comunicare i dati alla Questura.

Infatti l'art. Art 19-bis. del Decreto Sicurezza dice che l’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.

Non mi pare che questa norma parli di affitti turistici.

Quindi, chiedo se potrei insistere facendo comunque richiesta alla Questura delle credenziali alloggiati web semplicemente dichiarando che, occasionalmente affitto il mio appartamento a persone che ne hanno bisogno per motivi non turistici, omettendo la comunicazione che pretendono.

Grazie

 

[Ducale]

Forse ho trovato la soluzione. Ho scoperto che dal 2017 si possono stipulare contratti transitori anche per durate inferiori a 30 giorni, purché vi siano specifiche e determinate motivazioni, tipo motivi di lavoro, di studio e simili.
In base all'art. 2 comma 1 del D.M. 16/1/2017, infatti, i contratti di locazione di natura transitoria […] hanno durata non superiore a 18 mesi».
È stato eliminatol precedente (e attualmente in vigore, nei comuni in cui non è stato approvato un nuovo accordo ai sensi del nuovo D.M.) il limite minimo di 1 mese (da 1 a 18 mesi).
Avendo durata non superiore a 30 giorni, anche il nuovo transitorio «breve» non andrà registrato (ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all’art. 4 D.L. 50/2017).
La durata non superiore a 30giorni comporta anche una maggiore libertà rispetto ad alcune regole previste per i transitori «lunghi». Premesso quanto sopra, è obbligatorio per questo tipo di locazione (non turistica, ovvero nel mio caso) comunicare i dati del locatario in Questura, prevista dal Decreto Sicurezza per gli affitti sotto i 30 giorni? Io non ho capito se il Decreto Sicurezza abbia inteso come casistica solo le locazioni di appartamenti utilizzati a fini ricettivi, oppure tutti i tipi di locazione e quindi anche quelli di cui al D.M. citato.
.Grazie

 

[uva]

Sì, puoi stipulare un contratto di locazione transitorio della durata di 28 giorni, redatto in conformità al modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) citando in esso il motivo dell'esigenza transitoria del conduttore che deve essere opportunamente documentata.
In genere gli Accordi Territoriali elencano i motivi ammessi per giustificare la transitorietà, che comunque devono essere collegati ad un evento certo a data prefissata e documentato.

Qui trovi il modello ministeriale:
caricaPdf (gazzettaufficiale.it)

 

[Ducale]

Si, grazie mille per l'informazione. Mi rimane il dubbio se comunicare o meno i dati del locatario alla Questura. Grazie

 

[uva]

se comunicare o meno i dati del locatario alla Questura.

Sì, perché l'obbligo viene meno solo in quanto "assorbito" dalla registrazione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate.
Se è un contratto non registrato (in quanto di durata inferiore a 30 giorni) bisogna comunicare la cessione fabbricato all'Autorità di P.S.
Cessione di fabbricato | Polizia di Stato

 

[Ducale]

Sì, perché l'obbligo viene meno solo in quanto "assorbito" dalla registrazione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate.
Se è un contratto non registrato (in quanto di durata inferiore a 30 giorni) bisogna comunicare la cessione fabbricato all'Autorità di P.S.
Cessione di fabbricato | Polizia di Stato

In questo altro link, ad esempio, presi a caso, relativo alla Questura di Ragua, che sempre in Italia è, dice diversamente. Sotto i 30 giorni non è obbligatoria. Chi ha ragione?

 

[Ducale]

Cessione di fabbricato Art. 12 del D.L. 21.3.1978. n. 59 convertito in legge 18.5.1978 n. 191 - Questura di Ragusa | Polizia di Stato

Comunicazioni e richieste Cessione di fabbricato Art. 12 del D.L. 21.3.1978. n. 59 convertito in legge 18.5.1978 n. 191 Chiunque cede (a) la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un

questure.poliziadistato.it

 

[Nemesis]

Sotto i 30 giorni non è obbligatoria

Quella comunicazione è (sarebbe) dovuta da chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso.
Ma se la locazione è di durata superione a 30 giorni nell'anno (e la durata dev'essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell'anno con il medesimo locatario), il contratto dev'essere registrato. E la registrazione assorbe l'obbligo di quella comunicazione.