Locazione appartamento pignorato

[paolo0611]

Salve,
sto valutando l'acquisto di un appartamento con asta giudiziaria.
L'appartamento è occupato con contratto di affitto 4+4 registrato probabilmente giorni prima dell'esecuzione immobiliare (non ho le date certe) e con un canone di affitto ridicolo, nettamente inferiore al 50% dei prezzi di mercato.

vorrei sapere:

con il decreto di trasferimento viene automaticamente trasferito anche il contratto di locazione?
è possibile invalidare il contratto in quanto inferiore di più di 1/3 ai prezzi di mercato?
è possibile disdire il contratto al termine del 4° anno nel caso io voglia rivendere l'appartamento e non disponga di altre abitazioni oltre alla abitazione primaria?
è possibile disdire il contratto al termine del 4° anno nel caso io voglia utilizzare l'appartamento per un parente di 2° grado?

Al di là di quanto è legalmente possibile, quali sono i rischi concreti di trovarmi in una causa legale in cui per anni non riesco a prendere possesso dell'immobile?
Quali possono essere, in linea di massima, i costi di un legale per seguire il caso?

grazie

 

[arianna26]

a me sembra un'operazione un pò rischiosa.

 

[avvalaia]

Il decreto di acquisto è anche titolo per sfrattare il conduttore dell'immobile. I tempi variano a seconda dei tempi del tribunale del luogo dove si trova l'immobile. Generalmente sono più celeri in quanto si risparmiano i tempi per l'ottenimento del titolo esecutivo (che tu avresti con il decreto).

 

[tovrm]

Salve,
sto valutando l'acquisto di un appartamento con asta giudiziaria.
L'appartamento è occupato con contratto di affitto 4+4 registrato probabilmente giorni prima dell'esecuzione immobiliare (non ho le date certe) e con un canone di affitto ridicolo, nettamente inferiore al 50% dei prezzi di mercato.

vorrei sapere:

con il decreto di trasferimento viene automaticamente trasferito anche il contratto di locazione?
è possibile invalidare il contratto in quanto inferiore di più di 1/3 ai prezzi di mercato?
è possibile disdire il contratto al termine del 4° anno nel caso io voglia rivendere l'appartamento e non disponga di altre abitazioni oltre alla abitazione primaria?
è possibile disdire il contratto al termine del 4° anno nel caso io voglia utilizzare l'appartamento per un parente di 2° grado?

Al di là di quanto è legalmente possibile, quali sono i rischi concreti di trovarmi in una causa legale in cui per anni non riesco a prendere possesso dell'immobile?
Quali possono essere, in linea di massima, i costi di un legale per seguire il caso?

grazie

Quasi certamente l'esecutato aveva registrato un contratto con canone ridotto, salvo poi percepire un affitto più alto di quello dichiarato. Ora questo può essere un problema per chi acquista.

Devi decidere a cosa ti serve l'appartamento: ci vuoi andare a vivere? Lo acquisti per motivi speculativi? Se l'acquisto risponde alla prima esigenza, magari puoi attendere un po', ma se il prezzo è allettante il gioco può valere la candela. Nel secondo caso, devi confrontare la compatibilità dell'attesa con le tue esigenze di messa a reddito dell'investimento.

Detto questo, rispondo ai quesiti:
1) non c'è nessuna norma che invalida il contratto per bassi canoni applicati. Al più c'è il rischio di un accertamento fiscale, ma non sei tu ad aver stipulato il contratto, quindi starei tranquillo;
2) sì, ed il locatore, in tale caso, ha diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile (art. 3 L. 431/98);
3) sì (art. 3 L. 431/98).

Dato il basso canone registrato, l'inquilino certo non se ne andrà facilmente e quasi certamente sarà necessario far intervenire un legale. I costi, sinceramente, non li conosco, ma nulla vieta di sentire alcuni avvocati e richiedere dei preventivi.

Il decreto di acquisto è anche titolo per sfrattare il conduttore dell'immobile. I tempi variano a seconda dei tempi del tribunale del luogo dove si trova l'immobile. Generalmente sono più celeri in quanto si risparmiano i tempi per l'ottenimento del titolo esecutivo (che tu avresti con il decreto).

Assolutamente infondato. Se il contratto ha data precedente l'esecuzione, questo si mantiene valido anche nei confronti del nuovo acquirente, nel rispetto della normativa vigente.

 

[paolo0611]

per tovrm

cito quanto trovato su internet nel sito del Dott. di Meo, sulla casistica dei contratti locazione in caso di pignoramento e successiva terminazione:

Locazioni a norma, anteriori al pignoramento, ma con un canone inferiore di oltre 1/3 al canone regolare o a precedenti locazioni
Non hanno validità. Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione.

Infondato?

 

[paolo0611]

Errata corrige, la citazione non è da Di Meo, bensì dal sito associazionecuratori.it.

Maggiori dettagli invece dal sito notariato.it che spiega accuratamente il concatto di "canone vile":
11. La redditività dell'immobile pignorato. Inopponibilità della locazione "a canone vile".
Cosa fa il cattivo pagatore per rendere poco interessante e poco appetibile il suo immobile ?
Ne svilisce il valore di mercato concludendo una locazione, meglio se per una lunga durata, per un
canone decisamente inferiore a quello di mercato.
Il sintomo di fraudolenza dell'operazione è qui tanto evidente, che l'art. 687 cpv. c.p.c. 1865
prevedeva che "la locazione non è mantenuta se sia stata fatta in frode. La frode si presume se il
fitto sia inferiore di un terzo a quello risultante da perizia o da locazioni precedenti".
L'art. 2923 co. 3 c.c. riformula la norma del 1865 dichiarando ipso jure inopponibile
all'acquirente la locazione a canone obiettivamente "inferiore di un terzo al giusto prezzo o a
quello risultante da precedenti locazioni" e, abbandonando ogni riferimento alla presunzione di
frode, tronca ogni questione sull'ammissibilità della prova contraria (assenza di frode) (93), né esige
che la locazione sia stata posta in essere proprio dal debitore pignorato (94), anziché da un suo
dante causa o dall'usufruttuario deceduto (cfr. art. 999 c.c.), né infine che il contratto sia stato
stipulato in periodo "sospetto", ossia in prossimità del pignoramento.

 

[tovrm]

Errata corrige, la citazione non è da Di Meo, bensì dal sito associazionecuratori.it.

Maggiori dettagli invece dal sito notariato.it che spiega accuratamente il concatto di "canone vile":
11. La redditività dell'immobile pignorato. Inopponibilità della locazione "a canone vile".
Cosa fa il cattivo pagatore per rendere poco interessante e poco appetibile il suo immobile ?
Ne svilisce il valore di mercato concludendo una locazione, meglio se per una lunga durata, per un
canone decisamente inferiore a quello di mercato.
Il sintomo di fraudolenza dell'operazione è qui tanto evidente, che l'art. 687 cpv. c.p.c. 1865
prevedeva che "la locazione non è mantenuta se sia stata fatta in frode. La frode si presume se il
fitto sia inferiore di un terzo a quello risultante da perizia o da locazioni precedenti".
L'art. 2923 co. 3 c.c. riformula la norma del 1865 dichiarando ipso jure inopponibile
all'acquirente la locazione a canone obiettivamente "inferiore di un terzo al giusto prezzo o a
quello risultante da precedenti locazioni" e, abbandonando ogni riferimento alla presunzione di
frode, tronca ogni questione sull'ammissibilità della prova contraria (assenza di frode) (93), né esige
che la locazione sia stata posta in essere proprio dal debitore pignorato (94), anziché da un suo
dante causa o dall'usufruttuario deceduto (cfr. art. 999 c.c.), né infine che il contratto sia stato
stipulato in periodo "sospetto", ossia in prossimità del pignoramento.

Prendo atto di quanto sopra e ti ringrazio per avermi messo al corrente di un aspetto che non conoscevo.

Aggiungo. Leggendo il documento del notariato si rileva quanto segue:«l'interpretazione che riserva al solo aggiudicatario (seguendo il tenore letterale della norma) l'eccezione di inopponibilità della locazione ex art. 2923 co. 3, se basta ad eliminare il pregiudizio giuridico arrecato da quella frode, non elide però, se non in minima parte, il pregiudizio "di fatto" arrecato dalla relativa incertezza – nel momento in cui la vendita si compie – intorno all'esiguità del canone e all'effettiva possibilità di liberare il bene dal gravoso peso della locazione a canone lieve: incertezza già di per sé idonea ad allontanare il pubblico degli interessati e a spingere al ribasso la dinamica dei prezzi.»

Inoltre, qual è il «giusto prezzo» rispetto al quale poter affermare che il canone applicato è inferiore di oltre 1/3? Lo stesso notariato, sul punto, ammette che non c'è univocità di interpretazione e che il giudice ha ampia discrezionalità circa il criterio da adottare (libero mercato o canone concordato). Ed anche il criterio delle precedenti locazioni risulta decisamente aleatorio.

Insomma, la questione è tutta da definire di volta in volta.

 

[paolo0611]

Sicuramente la questione è da definire. Sono convinto che non sarà difficile dimostrare che un affitto di 200 euro sia fuori mercato (attualmente tra tutte le offerte che ho trovato nello stesso comune nessuna è inferiore a 400 euro).
A parer mio per quell'immobile un giusto valore per la locazione sarebbe di 600 euro. 1/3 inferiore vorrebbe dire 400 euro. Qui siamo al 50%.

 

[tovrm]

Allora, se sei convinto di avere ragione, una scelta l'hai già fatta. Quindi, un grosso in bocca al lupo e tienici aggiornati! :daccordo:

 

[gcaval]

Lo stesso notariato, sul punto, ammette che non c'è univocità di interpretazione e che il giudice ha ampia discrezionalità circa il criterio da adottare (libero mercato o canone concordato)

Fai bene i tuoi calcoli, perché c'è un giudice che deve stabilire chi ha ragione, non avviene tutto per default. E questo è un bel problema, perché potresti anche aver ragione, ma quali saranno i tempi? In più non hai uno sfratto esecutivo, come nel caso del proprietario di immobile pignorato.