Locazione abitativa - diritto di prelazione del conduttore

[Marco66]

Buongiorno,
ho questo problema: ho concesso in locazione con contratto 4+4 un appartamento dal 15/11/2006. La prima scadenza è il 14/11/2010 e intendo inviare disdetta perchè ho necessità di vendere l'immobile e non ho altri immobili di proprietà (art.3 lettera g legge 431/98). nel contratto di locazione non è indicata espressamente la facoltà per il conduttore di esercitare il diritto di prelazione.
Domanda: devo per legge effettuare la comunicazione art.38 legge 392/78 al conduttore oppure no?
le sentenze che ho trovato in giro parlano di locazione non abitativa. Per quella abitativa prevale la legge 392/78 che esclude il diritto di prelazione o la legge 431/98 che invece sembra introdurlo e riconoscerlo?

Grazie infinite.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

A mio parere:
Il proprietario-locatore ha la facolta' di negare il rinnovo alla prima scadenza (quindi dopo i primi quattro anni oppure dopo i primi tre, a seconda del tipo di contratto), stante l'obbligo di preavviso di sei mesi SE il locatore intenda vendere a terzi l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo (oltre, eventualmente, alla propria abitazione); IN QUESTO CASO al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare ex art.38/39 legge 392/78).
Il locatore deve esporre chiaramente uno dei suddetti motivi di disdetta nella comunicazione inviata all'affittuario, e deve adibire l'immobile agli usi per i quali ha esercitato la facolta' di disdetta entro dodici mesi da quanto ne ha riacquistato la disponibilita'. In caso contrario l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni previste nel contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento del danno.

Procedere con notifica mezzo ufficiale giudiziario contenente i seguenti elementi
Dichiarazione della volontà di vendere l’immobile ;Indicazione del corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro;Indicazione delle altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa (eventuale presenza di servitù attive e passive, tempi di consegna dell’immobile, esistenza di ipoteche, ecc.);Invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione

A questo punto il conduttore, anch’egli a mezzo Ufficiale Giudiziario entro 60 giorni, deve comunicare al locatore se intende esercitare o meno il diritto di prelazione. Se lo esercita e’ preferito ad ogni altro possibile acquirente. Se non lo esercita il locatore e’ libero di vendere a chi vuole (ma al prezzo e alle condizioni in precedenza dichiarate al conduttore).
Cosa succede se il locatore non notifica correttamente l’invito ad esercitare laprelazione (ad esempio non utilizza l’Ufficiale Giudiziario) o vende ad un prezzo inferiore a quello indicato nella prelazione? Ebbene, il conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente, travolgendo la validità dell’atto di vendita!

 

[Marco66]

Ringrazio molto per la risposta, se posso approfittare vorrei chiedere ulteriori precisazioni:
- la comunicazione al conduttore, per consentire l'esercizio del diritto di prelazione, dev'essere fatta esclusivamente mediante ufficiale giudiziario o può essere fatta anche con raccomandata R/R?
- tale comunicazione può essere fatta in momento diverso dalla disdetta art.3 lettera g legge 431/98 oppure deve essere contestuale?
- se tale comunicazione può essere non contestuale alla disdetta ioriterrei possibile effettuarla al momento della ricezione di una concreta proposta di acquisto da un eventuale acquirente per evitare che il corrispettivo indicato nella comunicazione al conduttore sia diverso da quello della proposta di acquisto.

Grazie ancora per la disponibilità

Marco

 

[Ennio Alessandro Rossi]

la comunicazione al conduttore, per consentire l'esercizio del diritto di prelazione, dev'essere fatta esclusivamente mediante ufficiale giudiziario o può essere fatta anche con raccomandata R/R?
ESCLUSIVAMENTE MEDIANTE NOTIFICA TRAMITE UFFICIALE GIUDIZIARIO

- tale comunicazione può essere fatta in momento diverso dalla disdetta art.3 lettera g legge 431/98 oppure deve essere contestuale?
NO DEVE ESSERE FATTA IN MANIERA CONTESTUALE : "devi rilasciare l'immobile perchè lo voglio vendere alle condizioni sopradettagliate"

- se tale comunicazione può essere non contestuale alla disdetta riterrei possibile effettuarla al momento della ricezione di una concreta proposta di acquisto da un eventuale acquirente per evitare che il corrispettivo indicato nella comunicazione al conduttore sia diverso da quello della proposta di acquisto
E' CHIARO IL SUO INTENDIMENTO MA TROVATO L'ACQUIRENTE DOVRA' "arrangiarsi" CON UN PO' DI "mestiere" per far coincidere i valori della proposta fatta al'inquilino a quelli dell'atto notarile.

 

[Marco66]

Grazie mille per le risposte dettagliate
un cordiale saluto