Marco Costa
Membro dello Staff
Salve, maidealista
riporto di seguito quanto reperito in internet a conferma di quanto precedentemente scritto e da me attuato richiedendo fidejussioni pari a 6mesi .... rimango cmq aperto a confronti e pareri discordanti
"....... A proposito del deposito cauzionale che tradizionalmente l’inquilino costituisce a favore del locatore a garanzia del pagamento dei canoni e delle altre obbligazioni che derivano dal contratto (prima fra tutte, quella di destinare l’immobile all’uso pattuito e di non danneggiarlo oltre i normali effetti dell’uso contrattuale), si deve tenere presente che la legge sull’equo canone (n.392/1978) la aveva limitato ad un importo pari a tre mensilità di canone, e questo allo scopo di evitare che attraverso questo istituto si ponessero a carico del conduttore corrispettivi ulteriori rispetto al canone.
Tuttavia l’art. 11 della legge n.392/1978 non è stato abrogato dalla nuova legge n.431/1998 ed è quindi sempre da considerarsi in vigore, anche se i decreti ministeriali emanati per disciplinare i contratti agevolati di cui all’art.2 comma 3 (ed in ultimo anche il decreto ministeriale del 30 dicembre 2002) niente dicono al riguardo, ed il tipo di contratto agevolato approvato dall’ultimo decreto ministeriale (ed anche quello approvato dal decreto precedente) lascia alle parti la libertà di quantificazione del deposito cauzionale.
Bisogna tuttavia considerare che seppure l’art.11 non è stato abrogato dalla nuova legge, questa ha abrogato l’art.79 della legge n.392/1978 sul quale si fondava la inderogabilità della legge dell’equo canone.
Quindi la conseguenza è che l’art.11 ha effetto se le parti non hanno regolato espressamente la misura del deposito cauzionale nel contratto di locazione, ma può essere derogato dall’accordo dei contraenti, consentendo così il superamento del limite delle tre mensilità.
Peraltro il nuovo contratto-tipo agevolato (ed a maggior ragione quello libero) prevede anche la possibilità di ricorrere ad altre forme di garanzia (fideiussioni bancarie, assicurative o garanzie rilasciate da soggetti diversi dal conduttore) per le quali certamente non vale il limite delle tre mensilità e, se non si tratta di deposito di denaro presso il locatore, nemmeno vale la regola del pagamento degli interessi annuali in favore del conduttore.
Considerazioni a proposito della durata effettiva degli sfratti per morosità (10-12mesi) sono sacrosante, ma siccome tali procedure rappresentano pur sempre una eccezione rispetto all’ordinario svolgimento dei rapporti contrattuali, appare utile raccomandare ai locatori ed ai conduttori che nel pattuire questa forma di garanzia, si attengano a ragionevolezza e moderazione, perché nella maggior parte dei casi, imporre oneri particolarmente gravosi serve solo a fare partire un rapporto di locazione con il piede sbagliato."
Io aggiungo che cmq un locatore che ha le potenzialita' di fornire una fidejussione bancaria pari a 6mesi molto, molto difficilmente sara' moroso e sicuramente con smettera' di pagare gli ultimi canoni di locazione con l'intenzione di coprirli con il deposito cauzionale in mano al proprietario (grazie al deterrente generato dalle comunicazioni negative bancarie a cui andrebbe incontro se il proprietario escutesse le fidejussione)
Saluti da Marco ..... il cocciuto .....
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riporto di seguito quanto reperito in internet a conferma di quanto precedentemente scritto e da me attuato richiedendo fidejussioni pari a 6mesi .... rimango cmq aperto a confronti e pareri discordanti
"....... A proposito del deposito cauzionale che tradizionalmente l’inquilino costituisce a favore del locatore a garanzia del pagamento dei canoni e delle altre obbligazioni che derivano dal contratto (prima fra tutte, quella di destinare l’immobile all’uso pattuito e di non danneggiarlo oltre i normali effetti dell’uso contrattuale), si deve tenere presente che la legge sull’equo canone (n.392/1978) la aveva limitato ad un importo pari a tre mensilità di canone, e questo allo scopo di evitare che attraverso questo istituto si ponessero a carico del conduttore corrispettivi ulteriori rispetto al canone.
Tuttavia l’art. 11 della legge n.392/1978 non è stato abrogato dalla nuova legge n.431/1998 ed è quindi sempre da considerarsi in vigore, anche se i decreti ministeriali emanati per disciplinare i contratti agevolati di cui all’art.2 comma 3 (ed in ultimo anche il decreto ministeriale del 30 dicembre 2002) niente dicono al riguardo, ed il tipo di contratto agevolato approvato dall’ultimo decreto ministeriale (ed anche quello approvato dal decreto precedente) lascia alle parti la libertà di quantificazione del deposito cauzionale.
Bisogna tuttavia considerare che seppure l’art.11 non è stato abrogato dalla nuova legge, questa ha abrogato l’art.79 della legge n.392/1978 sul quale si fondava la inderogabilità della legge dell’equo canone.
Quindi la conseguenza è che l’art.11 ha effetto se le parti non hanno regolato espressamente la misura del deposito cauzionale nel contratto di locazione, ma può essere derogato dall’accordo dei contraenti, consentendo così il superamento del limite delle tre mensilità.
Peraltro il nuovo contratto-tipo agevolato (ed a maggior ragione quello libero) prevede anche la possibilità di ricorrere ad altre forme di garanzia (fideiussioni bancarie, assicurative o garanzie rilasciate da soggetti diversi dal conduttore) per le quali certamente non vale il limite delle tre mensilità e, se non si tratta di deposito di denaro presso il locatore, nemmeno vale la regola del pagamento degli interessi annuali in favore del conduttore.
Considerazioni a proposito della durata effettiva degli sfratti per morosità (10-12mesi) sono sacrosante, ma siccome tali procedure rappresentano pur sempre una eccezione rispetto all’ordinario svolgimento dei rapporti contrattuali, appare utile raccomandare ai locatori ed ai conduttori che nel pattuire questa forma di garanzia, si attengano a ragionevolezza e moderazione, perché nella maggior parte dei casi, imporre oneri particolarmente gravosi serve solo a fare partire un rapporto di locazione con il piede sbagliato."
Io aggiungo che cmq un locatore che ha le potenzialita' di fornire una fidejussione bancaria pari a 6mesi molto, molto difficilmente sara' moroso e sicuramente con smettera' di pagare gli ultimi canoni di locazione con l'intenzione di coprirli con il deposito cauzionale in mano al proprietario (grazie al deterrente generato dalle comunicazioni negative bancarie a cui andrebbe incontro se il proprietario escutesse le fidejussione)
Saluti da Marco ..... il cocciuto .....
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