Locali immobiliari e durata contratto

[basty]

Credo di conoscere la risposta ma vorrei una verifica.
È vero che in caso di locazione di immobile ammobiliato, non si è vincolati al classico contratto 4+4, e si possono stipulare contratti transitori validi senza specifica necessità delle parti?

 

[Clematide]

Un appartamento fornito di arredi può essere concesso in locazione con qualsiasi tipo di contratto ad uso abitativo a canone libero e a canone concordato.

L’affitto di un appartamento già ammobiliato è ricorrente soprattutto nel caso di locazioni turistiche e transitorie, in particolar modo quelle di breve durata (sotto i 30 giorni) e nelle locazioni parziali (ad es. locazioni di camere a studenti universitari): è un mezzo per affittare più facilmente una casa che altrimenti avrebbe scarso mercato.

Un immobile, dotato di arredi necessari alla vita quotidiana, locato, interamente o parzialmente, ad uso transitorio (art.5, co.1 della legge 431/1998) non è soggetto ad una regolamentazione particolare, se non un inventario degli arredi richiesto nella parte iniziale del contratto-tipo (allegato B al dm 16.01.2017): l’inquilino, previa autorizzazione del locatore, può addirittura sostituire i mobili del locatore con i suoi.

Il fatto che l’alloggio sia arredato non trasforma la locazione transitoria in locazione libera (lo stesso discorso vale per gli altri tipi di contratto del secondo canale).

L’esigenza transitoria dichiarata dal locatore o dal conduttore dovrà essere enunciata all’art.2 del contratto-tipo e dovrà essere allegata al contratto documentazione che la confermi: ciò sempre che il contratto abbia una durata superiore a 30 giorni (solo per le locazioni transitorie di durata inferiore a 30 giorni, avente ad oggetto immobili arredati o meno, l’art.2 non si applica).

 

[basty]

Il fatto che l’alloggio sia arredato non trasforma la locazione transitoria in locazione libera (lo stesso discorso vale per gli altri tipi di contratto del secondo canale).

Grazie: è quanto conoscevo.
Arredato o no, un contratto transitorio soggiace sempre alle condizioni stabilite dall' (art.5, co.1 della legge 431/1998), e dovrà essere enunciata la esigenza transitoria ex art.2 del contratto-tipo e dovrà essere allegata al contratto documentazione che la confermi.

Cosa mi fa incavolare è invece l'atteggiamento di chi dovrebbe conoscere e far rispettare le regole (l'agente immobiliare) .

Che si facciano anche contratti borderline, non mi sorprende: ma non si può dire si possono fare.

(Non si sta nemmeno parlando di contratti a scopo turistico)

 

[Heifetz]

Cosa mi fa incavolare è invece l'atteggiamento di chi dovrebbe conoscere e far rispettare le regole (l'agente immobiliare) .

Che si facciano anche contratti borderline, non mi sorprende: ma non si può dire si possono fare.

In pochissimi, perlomeno riguardo ad alcune mie esperienze personali (in particolare a Milano), rispettano l'esigenza di "transitorietà".
Il più delle volte mancano alla base gli elementi necessari per ritenere la locazione di tipo transitorio, mentre altre volte c'è del vero e proprio disinteresse e/o furbizia ingannevole.

Tralaltro, a seguito di una sentenza da parte del giudice, il contratto transitorio con falsa indicazione dell'uso, si tramuterebbe in un 4+4 ordinario, direi non proprio la stessa cosa.

(Non si sta nemmeno parlando di contratti a scopo turistico)

No, infatti.

 

[Clematide]

Ciò che trasforma una locazione transitoria, in un Comune con più di 10.000 abitanti in cui sia stato siglato un accordo in base al dm 16.01.2017, in una locazione libera è la durata, non l’arredo, come ritiene l’agente immobiliare.

L’alloggio ammobiliato, tutt’al più, potrà essere maggiorato fino ad un massimo del 20% dei valori della subfasce (ad es. Bologna = fino ad un massimo del 13% o 15%, qualora l’arredo sia stato acquistato due anni prima della locazione e documentato con fatture).

Il canone di una locazione transitoria è concordato nei Comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti, mentre è libero per locazioni di durata fino a 30 giorni, a condizione che l’accordo territoriale, in ossequio al secondo comma dell’art.2 del citato dm, preveda transitori brevi: in alcuni Comuni con più di 10.000 abitanti gli accordi locali, basati sul dm del 2017, prevedono solo transitori lunghi, dai 31 giorni ai 18 mesi, a canone concordato.

In Comuni diversi, ossia in quei Comuni che hanno meno di 10.000 abitanti, invece non vi sono limiti da rispettare quanto alla misura del canone sia nei transitori brevi che in quelli lunghi, sebbene in alcune convenzioni di piccoli Comuni si legge che solo i transitori brevi sono a canone libero: le organizzazioni sindacali non possono stravolgere le regole fissate dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti adottato di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze al secondo comma dell’art.2.

In caso di inadempimento di modalità di stipula (ad es. un transitorio lungo a canone libero, in luogo di un canone concordato, in un Comune con più di 10.000 abitanti), il transitorio (che va bollinato dai sindacati) si trasforma d’ufficio in un quadriennale rinnovabile (cfr. sesto comma dell’art.2).

 

[basty]

In caso di inadempimento di modalità di stipula (ad es. un transitorio lungo a canone libero, in luogo di un canone concordato,

Sollevi un ulteriore punto di discussione.
Il comune oggetto della mia prima domanda, superiore. 10000 abitanti non ha mai provveduto a stipulare un accordo territoriale. A domanda presso SUNIA o UPPI o Comune di quali parametri adottare, non mi hanno saputo rispondere.

Detto questo, al di là del canone, resta che un contratto transitorio richiede una esigenza nota scritta e documentata. E non la faciloneria suggerita da certi agenti.

 

[uva]

un contratto transitorio richiede una esigenza nota scritta e documentata.

L'art. 2, c. 5 del D.M. 16/01/2017 dispone che
...nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di
fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente documentabili,
gli accordi definiscono le modalita' bilaterali di supporto ai
contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprieta'
e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento.

Significa che in quel caso l'Accordo Territoriale può agevolare i contraenti stabilendo l'obbligo della doppia asseverazione: da parte di un Sindacato proprietari e di uno degli inquilini (entrambi firmatari dell'Accordo in questione).
Se entrambi i Sindacati ritengono valida la motivazione dell'esigenza transitoria malgrado sia difficile spiegarla con precisione e documentarla, asseverano il contratto rendendolo inattaccabile.

faciloneria suggerita da certi agenti

Se l'agente immobiliare è "introdotto" in ambito sindacale (i maligni parlano di bustarelle...) ottiene l'asseverazione.

 

[Heifetz]

Se l'agente immobiliare è "introdotto" in ambito sindacale (i maligni parlano di bustarelle...) ottiene l'asseverazione.

Io credo che il più delle volte ci sia il totale disinteresse da parte di tutte le parti, conduttori e locatori compresi; con la documentazione al limite dell'accettabilità, dichiarazioni ingannevoli, elusioni, controlli non adeguatamente effettuati, ecc.

Praticamente delle simulazioni vere e proprie.

 

[basty]

Significa che in quel caso l'Accordo Territoriale può agevolare i contraenti

Figurati che non esiste nemmeno l'accordo territoriale. No, per come mi aveva risposto confermo che è solo "ignoranza": non è la prima volta che a fronte di mie perplessità circa qualche candidato, mi propone: "magari facciamo un contratto di un anno così vediamo .....".
Questo atteggiamento spregiudicato mi irrita.
Prova a pensare quando hanno a che fare con sprovveduti totali.....

Visto che siamo in vena di “consulenze” ,ho un’altra domanda di tipo normativo: vediamo cosa ne pensate (@uva, @Clematide , @Heifetz .

Contratto tipo foresteria. Imposto da ufficio legale della banca. Non richiama alcuna legge, nonostante ciò prevede una durata 4+4.
Quesito: il deposito cauzionario deve essere fruttifero di interessi come da L 392, o essendo non soggetto alla legislazione corrente sulle locazioni può essere stabilito come deposito infruttifero? Io propendo nel pensare che la risposta dipende da come si sveglia un eventuale giudice. Voi che ne pensate?

 

[Clematide]

Sollevi un ulteriore punto di discussione.
Il comune oggetto della mia prima domanda, superiore. 10000 abitanti non ha mai provveduto a stipulare un accordo territoriale. A domanda presso SUNIA o UPPI o Comune di quali parametri adottare, non mi hanno saputo rispondere.

Detto questo, al di là del canone, resta che un contratto transitorio richiede una esigenza nota scritta e documentata. E non la faciloneria suggerita da certi agenti.

Per i contratti transitori di durata non superiore a 30 giorni, che di fatto rientrano tra i contratti c.d. “brevi, di cui all’art.4 del decreto legge 24 aprile 2017, il quarto comma dell’art.2 del dm 16.01.2017 esclude la necessità della produzione della documentazione dell’esigenza transitoria da allegare al contratto.

Nel testo dell’art.2 (Esigenza del locatore/conduttore) del contratto-tipo, in cui va indicata l’esigenza che giustifica la transitorietà con due opzioni (lettera A = l’esigenza corrisponde ad una delle fattispecie individuate dall’accordo; lettera B = l’esigenza non corrisponde ad una delle fattispecie individuate dall’accordo), si legge che tale articolo (ma non è il solo) non si applica ai contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni (cfr. allegato B al dm citato).

Sono solo le locazioni transitorie di durata superiore a 30 giorni che richiedono la necessità della produzione della documentazione che comprovi l’esigenza di transitorietà: quelle brevi non richiedono né documentazione né asseverazione sindacale.

In mancanza di un accordo territoriale di riferimento né sulla base del dm 16 gennaio 2017 né sulla base del dm 5 marzo 1999 né sulla base del dm 30 dicembre 2002 (in caso contrario, si profilerebbero altri scenari), come sempre, si assume l’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale, anche situato in un'altra Provincia o Regione: è lo stesso art.2, co.2 del dm 16.01.2017 a indicare la rotta a chi l’ha persa (vedi SUNIA e UPPI): “In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all’art.4, comma 3 della legge 9 dicembre 1998, n.431”.