Locale commerciale in comodato

[sasisilu]

Buona sera a tutti.
Ho un locale commerciale a Roma sfitto da un anno e ho preso una decisione: di darlo in comodato d'uso ad un ragazzo che non ha capitale sufficiente per iniziare la sua attività. Il comodato inizierà dalla fine di ottobre sino alla fine di giugno 2016. Se in questo periodo riuscirà ad avviare la sua attività in modo soddisfacente, dal primo luglio 2016 mi corrisponderà l'affitto. In caso contrario mi restituirà le chiavi.
Detto questo, desidererei da voi lumi per cautelarmi da un' eventuale inosservanza dei patti da parte del ragazzo.
Penso necessario:
1) registrare il comodato d'uso con F23
2)che lui si intesti luce e gas
3) fare cessione fabbricato
Nel caso tutto vada a buon fine, per lui e per me, alla scadenza del comodato farò un contratto di 6+6, ma per quanto riguarda la fine dello stesso devo espletare qualche incombenza o scade automaticamente alla data indicata?
Altre precauzioni?
Grazie

 

[Ollj]

1) Fideiussione per danni (magari da un garante terzo)
2) il contratto si rinnoverà automaticamente di 6 anni in 6 anni (salvo sua diversa decisione da comunicare anzitempo per iscritto al conduttore); si consideri anche la potenziale indennità per perdita di avviamento

 

[sasisilu]

Grazie.
Perchè "potenziale"? L'indennità per perdita di avviamento non è sempre da me dovuta in caso decidessi di interrompere il rapporto dopo i 6 o 6+6 anni di locazione?

 

[Ollj]

Non sempre è dovuta. Solo ricorrendo le ipotesi ex art.34 legge equo canone. Ecco perché potenziale.

 

[sasisilu]

ex art.34 legge equo canone.

Ho fatto copia e incolla e ho trovato l'articolo, ma non lo ho compreso......

 

[Nemesis]

3) fare cessione fabbricato

No.
Art. 2, comma 1 del D.L. n. 79/2012:
La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l'obbligo di comunicazione di cui all'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.

ho trovato l'articolo, ma non lo ho compreso

Occorre tenere conto anche di quanto prevede il successivo art. 35 (della legge n. 392/1978):
Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori
nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Inoltre, per la "interruzione del rapporto dopo i 6 anni", occorre tenere conto di quanto previsto dall'art. 28, comma 2 della stessa legge:
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

 

[sasisilu]

grazie.....

 

[key]

Perche'il comodato d'uso gratuito e non un 6piu6 con tot mesi gratuiti per Il buon avvio attivita'?
Quale vantaggio hai con Il comodato d'uso gratuito?
Non sei tenuta allo sfratto?
Mantieni anche Tu Il possesso delle chiavi del locale?
Il rischio e'altissimo di rogne a Mio avviso.
Spiegami qual'e'il vantaggio del comodato d'uso temporaneo per attivita'commerciale.
Grazie

 

[sasisilu]

Ciao Key. Il perché è semplice: non avevo pensato a una tale eventualità !
Se è possibile ben venga! Quindi nel contratto potrei scrivere tipo:" a canone zero sino a giugno 2016. Dal primo luglio 2016 l'affitto sarà di....." e quindi fare direttamente un 6+6?
Se è legale a me va benissimo perché se l'attività va male dopo 8 mesi se ne andrebbe spontaneamente e risparmierei le spese di registro del comodato e poi eventualmente del contratto 6+6.
Non ci sarebbero problemi di registrazione all' Agenzia delle Entrate?

 

[key]

No,Va scritto nel contratto 'per Il buon avvio attivita'.
I contratto a scaletta Si possono fare.
P.es. spesso capita di dare I primi 2-3 mesi gratuiti inizialmente per agevolare l'allestimento locale.
Cio'non toglie cheoggigiorno firmare un 6/6 c'e'da pendarci Su.
Se devi ridchiare cosi tanto fatti fare una fideiussione in proprio da un garante terzo persona fisica con busta paga di almeno 2/3000 Emensili.
Fino a 652 E lo stipendio non e'pignorabile.
La quota eccedente Si.
Oppure affitti Una parte del locale,dimodoche conservi le chiavi parziali d'ingresso.
Sono piccoli accorgimenti.
Se mantieni l'accesso a parte del locale e''teoricamente'piu'facile Una forma di deterrenza psicoligica per farlo sloggiare.