Locale Commerciale finita locazione, al 5' sessennio , ha diritto ad avviamento commerciale.

[Betty Boop]

Buongiorno, e grazie a tutti coloro che mi daranno aiuto con le loro risposte Possiedo un locale classe C/1, ereditato ,e da molti anni di proprieta' della mia famiglia, adibito da sempre a Parrucchiere per signora , e' stato sub affittato con cessione d'azienda ( contro la mia volonta') sempre ad un parrucchiere, e nessun problema fino ad oggi, con i pagamenti per fortuna.
Il contratto reca sempre il nome di mia nonna(locatrice) e del vecchio inquilino. Nel 2026 scadra' l'ennesimo sessennio , non voglio mandare via l'inquilino , ma solo rifare un contratto nuovo a mio nome e magari ,con un minimo ritocco . di pochi euro. .. Domanda come comportarmi con la finita locazione..? devo inviare comunque 12 mesi prima la disdetta..? mi spiego meglio ,per evitare, di incappare in problemi con l'indennita' di 18 mesi avviamento commerciale che dovrei fare o scrivere. .ed a chi soprattutto al sub locatore o all'inquilino attuale..? Grazie spero di essere stata chiara.

 

[uva]

e' stato sub affittato con cessione d'azienda ( contro la mia volonta')

Nelle locazioni commerciali il subaffitto è regolato dall'art. 36 l. 392/1978:

(Sublocazione e cessione del contratto di locazione)

Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di
locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme
ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante
lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo'
opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione.

Quindi il conduttore ha agito correttamente.

Il contratto reca sempre il nome di mia nonna(locatrice)

Siccome hai scritto che si tratta di un'eredità della tua famiglia, suppongo che tua nonna sia deceduta.
Per cui occorre comunicare all'Agenzia delle Entrate il subentro ex lege:

Schede - Adempimenti successivi alla registrazione dei contratti di locazione dei beni immobili - Cessione - Agenzia delle Entrate

Cessione

www.agenziaentrate.gov.it

 

[Nemesis]

Il contratto reca sempre il nome di mia nonna(locatrice)

Alla sua morte gli eredi sono subentrati a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali della defunta.
E il subentro doveva essere comunicato all'Agenzia delle Entrate.

devo inviare comunque 12 mesi prima la disdetta..?

Se invii disdetta, sarà dovuta l'indenntità di avviamento.

 

[Betty Boop]

Certo , e' stato fatto tutto dal notaio..il cambio di nome etc etc , so anche il conduttore poteva sub.locare , purtroppo anche senza il mio consenso... per la disdetta di finita locazione come dovrei comportarmi..? o semplicemente per rifare un contratto a mio nome come dovrei comportarmi..? grazie a tutti

 

[uva]

per evitare, di incappare in problemi con l'indennita' di 18 mesi avviamento commerciale

Puoi soltanto trovare un accordo per risolvere consensualmente il contratto in essere e stipularne uno nuovo con canone maggiore.

Penso che tu ti debba rivolgere al conduttore.
Perché il contratto di locazione non è stato ceduto unitamente all'azienda, ma si tratta di subaffitto.

 

[mapeit]

Guarda che se stipuli un contratto nuovo, anche per cambiare semplicemente l'intestazione del locatore, il periodo contrattuale riparte da zero; per cui dopo i primi sei anni potrai negare il rinnovo solo se sussistono le condizioni previste dall’articolo 29 della legge 392/78. Se invece tieni il contratto come è, ogni sei anni puoi negare il rinnovo per qualsiasi motivo. Per l'aumento, invece, puoi comunque applicare la rivalutazione ISTAT del canone se sei subentrato al vecchio contratto.

 

[Betty Boop]

Gentile Mapeit. per favore cosa intendi che con il contratto attuale posso negare il rinnovo per qualsiasi motivo.?

 

[Nemesis]

puoi comunque applicare la rivalutazione ISTAT del canone

Se ciò è previsto nel contratto.

con il contratto attuale posso negare il rinnovo per qualsiasi motivo.?

Dopo la prima scadenza contrattuale, puoi esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione a ogni successiva scadenza, senza che vi sia uno dei motivi di cui all'articolo 29 della legge n. 392/1978.
Sarà sempre dovuta l'indennità per la perdita dell'avviamento.

 

[mapeit]

Gentile Mapeit. per favore cosa intendi che con il contratto attuale posso negare il rinnovo per qualsiasi motivo.?

Come dice @Nemesis nel post sopra, non occorre che ricorra uno dei motivi di cui all'art. 29, quindi puoi disdire il contratto, con preavviso di 1 anno, senza specificarne il motivo. Se invece fai decorrere un nuovo contratto, dovrai attendere 12 anni per poter far ciò,

 

[uva]

Siccome @Betty Boop aveva scritto

non voglio mandare via l'inquilino , ma solo rifare un contratto nuovo a mio nome e magari ,con un minimo ritocco

ritengo che il suo problema principale sia l'indennità per la perdita di avviamento.
L'unico modo per non doverla riconoscere al conduttore è accordarsi con lui per risolvere consensualmente il contratto attuale. Poi stipularne uno nuovo ad un canone (maggiore) stabilito tra le parti.