Licenza finita locazione con 2 diverse disdette

[giallomagic]

Ciao,
mi hanno intimato licenza per finita locazione(sfratto per necessità) allo scadere del primo triennio di un 3+2
L'udienza è stata rinviata a data successiva alla scadenza contrattuale.
Il contratto si rinnoverebbe il 5 gennaio l'udienza è a fine mese.
Inoltre il locatore a distanza di un anno mi ha inviato due diverse disdette.
Nella prima diceva solo di non voler proseguire nella locazione.
Nella seconda faceva appello alla legge sulle locazioni indicando il comma relativo e asserendo di necessitare dell'immobile per adibirlo a sua propria abitazione.
(Posto che non sia una sua reale necessità, vuole solo liberarsi di una locazione per cui percepisce un terzo del canone per delle sue furbate andate a male.....), le due domande sono.
A) la domanda è procedibile dato che nel momento in cui ci sarà udienza il contratto di fatto si sarà già rinnovato per il biennio successivo?
B) Quale delle due disdette fa fede? Perchè la seconda mi pare solo un modo per "aggiustare" la prima che non specificava alcuna causa per impedire la rinnovazione del contratto.

 

[mapeit]

La prima disdetta che ti ha inviato è nulla, la seconda è valida purché sia stata inviata nei termini di legge e purché egli adibisca realmente l'immobile a sua abitazione.
Non entro nel merito di quanto affermi riguardo alla falsità dei motivi della disdetta, ma dico solo che la "domanda è procedibile" poiché ovviamente, nonostante la disdetta ti sia pervenuta nei termini di legge, tu l'hai evidentemente ignorata e non hai liberato l'abitazione nei termini che ti erano stati richiesti. Per questo il proprietario ha dovuto rivolgersi al giudice per rientrare in possesso del suo immobile (con il concorso dell'avvocato e anticipando non poche spese). Sarà pertanto il giudice che deciderà in merito. Se considererà la disdetta valida, dichiarerà il contratto risolto e ti intimerà lo sfratto. In caso contrario dichiarerà che il contratto prosegue.
Detto ciò, mi sembra che se il proprietario percepisce un terzo del canone che sarebbe equo per l'immobile, non abbia compiuto delle "furbate" quanto piuttosto delle ingenuità, delle quali - naturalmente - tu hai approfittato.

 

[Dalam]

Concordo con mapeit, ma non sull'ultima frase. Giallomagic parla di " un terzo del canone ". Non credo in riferimento ad un canone equo ma immagino in rapporto al canone precedentemente pagato prima di una contestazione del contratto da parte sua ed andata a buon fine. Di proprietari che vorrebbero fare o che fanno " furbate locative " ne vedo a volte con il mio lavoro. Oggi meno di un tempo, ma ci sono ancora. E credo giusto - nel rispetto della legge - che vengano punite anche tramite la riduzione del canone. Da chi fa contratti di comodato gratuito incassando soldi in nero, a chi stipula contratti agevolati godendo sia delle robuste riduzioni fiscali che di un canone di mercato applicando maldestramente le tabelle ( canone di mercato fatto passare per canone agevolato truccando metri quadri o numero di elementi .. ). Ci sono poi quelli che affittano a 600 mensili ma registrano il contratto per la meta ... Insomma, caro Mapeit, sono sicuro che ci siano inquilini che approfittano delle ingenuità di errori formali dei proprietari ma la casistica è così variegata che personalmente non me la sentirei di giudicare il caso senza conoscerlo bene.

 

[giallomagic]

A) Parliamo di una licenza....il contratto deve ancora scadere quindi non ho ignorato, ma conoscendo bene il soggetto e avendo motivi seri (precarietà economica e di salute) esercito il diritto di oppormi....
In merito alle ingenuità di cui io avrei approffittato....in breve:
Mi fu promesso contratto per porzione di immobile, dopo 3 mesi in nero fu firmato contratto unico con rinunzia al vincolo solidale (ci sono altre discussioni in merito)..
Il locatore affitta la casa con un 3+2 e in più affitta una stanza libera con un transitorio (fitta due volte le stesse pertinenze)...
Poi per liberarsi della locazione si accorda con i soggetti con una buonauscita e tanto di transazione scritta.... quindi adisce le vie legali per farmi risultare moroso...
In pratica manda via i debitori e cerca di far credere al giudice che io sia moroso, e mi fa 2 sfratti in 3 mesi....
Io mi oppongo mostrando il patto con cui il locatore rinunzia alla solidarietà e faccio riconvenzionale perchè sono stato costretto a pagare le utenze pregresse concomitanti e future di tutta la gente che era o è stata messa in casa (tares tasi).
IN SINTESI
Io Pago spese e consumi per tutta la casa ma ho solo una porzione a disposizione....
( da patti scritt dovrei 1/4 delle spese) avendo sempre rispettato gli acccordi.

Lui paga tasse su un canone che non percepisce più. Volendo farmi risultare moroso non ha risolto all'agenzia delle entrate le posizioni degli altri conduttori che sono ancora intestatari del contratto ma NON PAGANO perchè lui ha chiesto così....

DI FATTO NON è INGENUO ..... E' CATTIVO e pensa di poter fare il comodo che gli pare con la vita delle persone...

Adesso dato che gli sfratti per morosità sono stati rigettati nella fase sommaria con relative ordinanze prova la carta della licenza....

 

[mapeit]

Non ho espresso un giudizio, ho solo dedotto da ciò che ha scritto giallomagic che il locatore non percepisce il canone che dovrebbe per l'intero appartamento. Da ciò che ribadisce giallomagic (anzi, da ciò che si capisce) il locatore avrebbe stipulato un contratto di affitto di porzione di immobile con giallomagic e un altro contratto, sempre parziale per lo stesso immobile, con altri inquilini. Ciò non è contro la legge. Se poi si è comportato male e ha addebitato tutte le spese per i consumi e le tasse per l'asporto rifiuti solo a giallomagic, questo lo si capisce solo ora.
In quanto al vincolo solidale, qualora per lo stesso immobile si stipulino più contratti di locazione per diverse porzioni dello stesso con più conduttori, esso non può certo sussistere. Ogni conduttore risponde per il canone relativo alla porzione di immobile da egli locato. Per i consumi e le tasse di asporto rifiuti, invece, si tratta solo di accordarsi prima e di mettere il tutto bene per iscritto. Se esiste un unico contatore di acqua, gas, luce ecc.. è ovvio che le spese delle bollette vadano suddivise tra gli occupanti con certi criteri che è opportuno definire e descrivere bene nel contratto per non arrivare poi a litigare.
Per evitare in futuro queste problematiche, i conduttori di immobili condivisi con altri occupanti dovrebbero non accettare accordi in nero, oppure non scritti, oppure ambigui (finti comodati ecc.).
Se i locatori che propongono accordi in nero, oppure fumosi, oppure eccessivamente onerosi, oppure locazioni mascherate da comodati, non trovassero inquilini disponibili a starci, di certo ci sarebbero meno evasione e meno contenziosi nelle aule dei tribunali ed i locatori disonesti, pur di affittare, sarebbero di certo più invogliati a fare le cose regolari.