Legittimità adeguamento canone per lavori in regime di cedolare secca

[Franziskus]

Buongiorno a tutti, è legittimo a vostro avviso includere il seguente articolo in un contratto di locazione 4+4 abitativo con regime di cedolare secca? Grazie infinite.

"È espressamente pattuito che, in caso di esecuzione dei lavori elencati nell'abrogato art. 23 della legge n. 392/1978, il locatore potrà ottenere dal conduttore un adeguamento del canone in misura pari al tasso legale sul capitale impiegato. Tale aumento decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene effettuata richiesta previa esibizione delle spese effettivamente sostenute da parte locatrice."

 

[Nemesis]

Sì, ma l'aumento non è dovuto finché il locatore opta per la cedolare secca.

 

[Franziskus]

Grazie. Su questa base l'inquilino può quindi chiederne la eliminazione?

 

[Nemesis]

Su questa base l'inquilino può quindi chiederne la eliminazione?

Dato che quella clausola rimarrebbe inapplicabile per il periodo di tempo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca, è opportuno che nel testo contrattuale sia specificato che la clausola diverrà applicabile se l'opzione sarà revocata.

 

[Franziskus]

Grazie ancora.

 

[davideboschi]

Mi chiedo se non sarebbe possibile per il locatore riscuotere tali somme non come aumento del canone, bensì scrivendo nella clausola che sono erogate dal conduttore ad altro titolo, che so, come contributo per l'investimento effettuato sull'immobile, oppure come ristoro per l'usura delle parti rinnovate...

 

[uva]

se non sarebbe possibile per il locatore riscuotere tali somme

Secondo me non sarebbe possibile, perché vìolerebbe l'art. 13, c. 4 l. 431/1998:

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

 

[Nemesis]

Secondo me non sarebbe possibile, perché vìolerebbe l'art. 13, c. 4 l. 431/1998

Il motivo è un altro, finché ha effetto l'opzione per la cedolare secca.
Art. 3, comma 11 del D. Lgs. n. 23/2011:
Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.

Nel contratto di locazione 4+4 in discussione è inserita una clausola riproduttiva dell’abrogato articolo 23 della legge n. 392/78 – pattuizione che è comunque legittima ed efficace.

 

[davideboschi]

Sì appunto cari @uva e @Nemesis, gli articoli che citate parlano di aumento del canone, io intendevo metterlo come contributo all'innovazione o una qualsiasi altra formula che non qualificasse le somme come canone.

In certi casi l'Agenzia delle Entrate è molto rigorosa coi termini usati. Ad esempio una volta locai un immobile acquistato in asta all'inquilino già presente dai tempi del precedente proprietario, e per evitare discussioni feci partire la locazione dalla fine mese successiva a quello in cui avevo acquistato, In pratica gli condonai un mese, e sul contratto scrissi "per il periodo dal... al... nulla è dovuto".
L'impiegato dell'Agenzia delle Entrate mi fece presente che se invece avessi scritto "il canone per il periodo dal... al... è condonato", avrei dovuto pagare le tasse anche sul canone condonato, appunto perché condonato è come se fosse stato nelle mie disponibilità, quindi percepito.

Quindi se l'Agenzia delle Entrate è rigorosa quando c'è il sole, che lo si anche quando piove... Io scrivo che non è canone, ma rimborso spese. Dimmi che è illegale, o che devo pagarci le tasse, se riesci.

Il Pirata cerca sempre di sfangarla.

 

[uva]

Io scrivo che non è canone, ma rimborso spese.

Indipendentemente da ciò che scrivi tu (e che probabilmente il conduttore si rifiuterebbe di firmare...) quell'espediente potrebbe essere una

pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.