Legittimazione a transigere dell'amministratore di condominio

[valeria82]

Salve a tutti, il quesito che vorrei sottoporre alla vostra attenzione è il seguente:
L'amm di condominio è legittimato a transigere una controversia ex art. 1669 c.c contro ditta costruttrice oppure è necessario il consenso dell'assemblea?
In quest'ultimo caso dovrà essere espresso all'unanimità e ciò è sufficiente per chiudere in modo definitivo la questione o la ditta resta esposta alle azioni dei singoli condomini anche dopo approvazione dell'accordo transattivo?
Grazie a chi anche questa volta vorrò darmi una mano

 

[Gatta]

Questione spinosa quella sollevata dalla nostra utente.
Sulla quale si è dibattuta dottrina e giurisprudenza.
In sintesi,considerato che si presume, data la norma civilistica richiamata, trattarsi di azione nei confronti dell'appaltatore,va precisato che le attribuzioni dell'amministratore sono disciplinate dall'art.1130cc e, per quanto concerne la facoltà di agire in giudizio, dal'art.1131 sempre del cod.civ.
Ne discende che la controversia in oggetto esula dall'autonomia dell'amministratore.
Infatti,tale norma (1130) conferisce una rappresentanza di diritto all'amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite.Vale a dire laddove si tratti:
a) di eseguire le deliberazioni dell'assemblea e di curare l'osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l'uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condòmini.
Tale normativa deve essere tuttavia correttamente interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell'amministratore di condominio, nonchè in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.).
L'amministratore,come detto, non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 c.c.).
Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente.
Tale potere decisionale non può competere all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale, ma meramente esecutivo del condominio (come più volte detto dalla Cassazione).
Si consideri poi che verrebbe in caso diverso violata la norma che disciplina il dissenso dei condòmini rispetto alle liti di cui all'art.1132 cod.civ.che trova il suo logico inserimento proprio in questa tematica.
L'amministratore quindi potrà agire in tutte le circostanze previste dall'art.1130 (tipo azioni di danno temuto ovvero recupero contro condòmini morosi...) ed altresì a quei casi previsti dal regolamento condominiale e naturalmente a quelli in cui l'assemblea gli ha conferito mandato.
In quest'ultima ipotesi - e si risponde all'altra domanda della lettrice - i quorum richiesti sono: maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi (art. 1136, quarto comma, c.c.).
Una volta iniziata l’azione si dovrà ritenere l’amministratore legittimato ad agire in tutti i gradi di giudizio.
Gatta

 

[Antonio Azzaretto]

L' assemblea ha il potere di approvare la proposta di transazione conclusa tra l' amministratore (eventualmente supportato dal legale del condominio e da una commissione di condòmini) e la ditta appaltatrice.

Ritengo che la proposta di transazione debba essere approvata con la stesse maggioranze deliberative che hanno approvato la spesa inerente il lavoro straordinario oggetto della transazione.

 

[valeria82]

Preliminarmente vi ringrazio dell'attenzione dedicatami.
Vorrei esporvi quanto fino ad ora reperito.
La Cass ha stabilito che quando l'art.1669 in esame riguardi un edificio in condominio l’azione prevista dalla norma in commento rientra tra gli atti conservativi di competenza dell’amministratore del condominio ai sensi dell’art. 1130 n 4 c.c . ( Cass. 86/6326; C.86/6585; c 3044/09). L'azione contro il costruttore non necessita di deliberazione assembleare.
Fermo restando che in alternativa all’amministratore possono agire i singoli condomini (secondo Cass. 00/4485, l’azione di cui alla norma in esame, avendo carattere personale, potrebbe essere promossa da ciascun condomino).
Ciò premesso è corretto ritenere che la transazione debba essere approvata con le maggioranze del 4° comma dell'art 1136 non sarebbe consigliabile l'unanimità a fronte anche delle esigenze di diritto pubblico sottese all'art.1669

 

[Gatta]

D'accordo con Azzaretto per quanto concerne la transazione,dando per superati i passaggi di cui alla mia (in particolare cfr.ultimo capoverso che ricomprende ovviamente anche la fase della composizione amichevole nel corso del contenzioso).
In ultima analisi il quesito di valeria era proprio quello di un'ipotesi transattiva in pendenza di giudizio.
Gatta

 

[valeria82]

aggiungo....
Se ha ad oggetto beni comuni indisponibili - per i quali è richiesta l'unanimità dei consensi di tutti i condomini - la transazione può essere decisa solo all'unanimità. Si veda, in questo senso, Cassazione 04/07/2001 n. 9033 e 24/02/2006 n. 4258.

Secondo la pronuncia da ultimo richiamata, " ai sensi dell'articolo 1108 comma 3 del Codice civile è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e,quindi, della totalità dei condomini - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi, fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea, che decide a maggioranza, di autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni ".

A parte ciò, l'assemblea avendo il potere di autorizzare l'amministratore ad agire in giudizio per l'esercizio dei diritti che non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita all'amministratore, a norma dell'articolo 1131 del codice civile, è legittimata a concordare una transazione avente ad oggetto lavori da eseguire sulle parti comuni dell'edificio per eliminare i vizi e difetti in essi riscontrati, senza per questo invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente far valere, nei confronti del costruttore, nonostante la transazione e nei limiti della loro quota, il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dall'inadempimento dello stesso ( Cassazione 25 marzo 1980 n. 1194 ).

 

[Gatta]

Valeria fa "sfoggio" di cultura giuridica e ce ne compiacciamo.
In effetti l'interpretazione concernente gli "atti conservativi" ex 1130/4 cc deve essere intesa in senso ampio,ricomprendendo tutte le iniziative che l'amministratore intenda proporre innanzi all'autorità giudiziaria, sia essa civile,penale o amministrativa.
Ma come si fa ad esser "certi" con una Cassazione che muta spesso e volentieri orientamento?
In diritto tutto e niente si può dire con certezza.Alla fin dei conti vale buon senso ed equilibrio.
Per quanto concerne le maggioranze si concorda che sarebbe "consigliabile" l'unanimità.Ma non si lede il contenuto della norma civilistica?
Alla resa dei conti peraltro ci si chiede perchè essendoci un legale che tutela le parti e che è in possesso della documentazione del caso non ci si affidi al medesimo per quanto del caso. Qual è il suo parere?
Ovvero questa è una discussione "accademica" in cui valeria desidera cimentarsi?e lo fa bene...
Gatta