Legge stabilità . Il Notaio "segrega" quanto riceve dall'acquirente fino ad avvenuta trascrizione

[Ennio Alessandro Rossi]

si noti che i miei articoli sono del 2008 ben prima di questi
Repubblica .it
Immobili, in aumento truffe informatiche per chi cerca casa
31/01/2011 11.36.13
Roma, 31 gen - Il crimine informatico colpisce anche il settore immobiliare. Ogni mese, come messo in luce da Immobiliare.it, si verificano infatti 80 episodi di richiesta di caparra non dovuta, 150 casi di false informazioni di vendita sull’immobile ..omissis
Spesso sottovalutata è la truffa messa in atto attraverso la pubblicazione di false informazioni di vendita. Molti acquirenti tendono a non verificarle trovandosi a subire un danno economico rilevante; frequentissimo è il fraintendimento tra metri quadri commerciali e calpestabili, equivoco che può costare caro: si pensi che soli 4 metri quadri di differenza possono significare anche 20.000 euro di pagamento non dovuto.
Immobiliare.it ha preso in esame molte altre tipologie di truffe: dalla sostituzione di identità (sono i giovani sotto i 25 anni le vittime più colpite) fino alla vendita ripetuta dello stesso immobile, in cui, utilizzando abitazioni sfitte da tempo, il truffatore mostra l'appartamento a diverse persone richiedendo a ciascuna una caparra confirmatoria e sparendo poi nel nulla con il bottino.
L'elenco appare molto lungo e minaccioso ma in realtà difendersi è semplice e si deve anche considerare che le cyber truffe nel settore immobiliare, se confrontate al numero di annunci offerti quotidianamente, rappresentano ancora un fenomeno limitato e, soprattutto, limitabile.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Il deposito notarile per tutelare chi acquista casa

La legge di Stabilità del 27 dicembre 2013, ha introdotto una grande novità nella disciplina delle transazioni immobiliari con l’introduzione del deposito notarile del prezzo di vendita in cui il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare le relative somme su un apposito conto corrente dedicato.

La norma stabilisce, in sostanza, che il prezzo della compravendita non venga più pagato direttamente dall'acquirente al venditore ma venga consegnato al notaio, il quale è obbligato a versarlo in un conto speciale, unitamente alle imposte e agli onorari e a svincolarlo al venditore solo dopo l'esecuzione delle formalità di registrazione e trascrizione.

In un momento di grave crisi economica, come quello che stiamo vivendo, è assai probabile che tra la firma dell'atto di compravendita e l'esecuzione della trascrizione possano intervenire iscrizioni a carico dell'immobile in vendita dovute a sopraggiunte situazioni debitorie del venditore non emerse prima, come può essere un'ipoteca giudiziale o un pignoramento o ancora un’ipoteca esattoriale. Una situazione in cui si potrebbe venire a trovare qualsiasi venditore a causa di vertenze legate a crisi coniugali o a dispute condominiali, di crediti al consumo non onorati o di imposte o multe non pagate.

È evidente che l’introduzione del deposito tende a salvaguardare il soggetto più debole che potrebbe ritrovarsi a fare un incauto acquisto immobiliare. Allo stesso tempo la norma introdotta guarda ad aumentare la trasparenza, anche ai fini tributari e della lotta al riciclaggio.

Due aspetti questi che devono essere visti anche come una garanzia per investitori stranieri da sempre spaventati dalla lentezza della risoluzione delle cause in giudizio nel nostro Paese.

L'istituto del deposito del prezzo non è nuovo nella prassi legislativa e contrattuale di altri Paesi dell'unione Europea. In Francia è un meccanismo collaudato: da più di cento anni, il prezzo degli immobili viene depositato presso il notaio che lo versa alla Caisse des Dépôts, cassa pubblica, e lo svincola dopo aver trascritto, aver verificato che non esistono trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, aver estinto i debiti relativi all'immobile e aver verificato la risoluzione di controversie eventualmente gravanti sull'immobile stesso.

Le somme depositate sono sottratte alle azioni dei creditori del notaio depositario e sono escluse dalla successione per causa di morte e dal regime patrimoniale della famiglia di quest'ultimo, costituendo un vero e proprio patrimonio separato. Le somme stesse non potranno essere utilizzate dal notaio per scopi diversi da quelli del deposito.

In alternativa al deposito notarile, le parti potranno, nella prassi, ricorrere alla trascrizione del contratto preliminare che, garantendo l'acquirente dai pregiudizi intervenuti dopo la sua trascrizione, permetterà il versamento di porzioni anche consistenti del prezzo prima della stipula del definitivo.

E’ previsto che gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, siano incassati dallo Stato ed utilizzati per rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.


Notaio Rosaria Bono

 

[Daniele 78]

Vedi il problema non è tanto nella garanzia che lasci al notaio (il deposito su conto dedicato) ma è il TEMPO che ci vuole tra firma dell'altro tra le parti, trascrizione ci passano come minimo 15/20 giorni...questo è il problema, velocizzassero i tempi non sarebbe un problema.
Altro: quando si compra da una impresa di costruzioni ci sarà sempre di mezzo (di questi tempi un'ipoteca) nel senso che la Banca mi aiuta a finanziare l'opera che sto costruendo (in cambio mi chiede un'ipoteca solitamente pari almeno al doppio del prestato) da garantire o con titoli o con denaro (altri immobili a garanzia storcono un pò il naso).

Quindi ricapitolando

1. 15/20 giorni in più da aspettare, con la Banca sia mia ma specialmente del compratore (ormai tutti acquistano con mutuo)
2. ci mettono altri 30 giorni (minimo) per controllare tramite perito di fiducia tutte le pratiche edilizie (APE, concessioni, catasto) sperando che tutto va bene
3. Altrimenti (anche per l'errore più stupido come un tramezzo spostato di 20 cm), pur senza variazioni di volumetria, di rendita catastale...ti fanno saltare di altri 15/20 giorni (se va bene)

Ora noi di solito come impresa prima di una vendita ci muoviamo almeno 2 mesi prima per avere tutti i documenti delle banche e "far parlare"le 2 banche (la mia e quella del compratore). Nonostante si cerchi sempre di essere precisini e veloci hai sempre il problema della Banca che si prende le 2 settimane in più....(hai voglia alzare la cornetta e piantare 4 urli).

Mi sta bene tutto, però NON con questi tempi biblici.
Io faccio il mio e devo correre alla velocità della luce, ora non pretendo proprio lo stesso ma almeno non i 2 mesi per controllare tutte le pratiche (quando sono fortunato) che mi fanno perdere tempo...perchè così proprio non va (gli interessi passivi non avendo completato ancora l'operazione volano).